В данный момент речь идёт не об остановке работ по жилым комплексам, строительство которых уже началось и в которых уже проданы квартиры, а о тех, которые существуют только на бумаге. Сейчас обстановка на рынке такова, что большинство экспертов стараются воздержаться от детальных прогнозов: уходящий год показал, что произойти может всё что угодно и ситуация может измениться за считанные дни. Однако многие из них не исключают, что в ближайшие месяцы темпы строительства упадут, а многие уже строящиеся объекты будут заморожены.
Появятся ли новые «недострои»?
В 2004 году в России был принят федеральный закон, который ужесточал требования по отношению к застройщикам и вводил штрафы против них в случае остановки строительства. Этот закон сделал затягивание сроков или остановку строительства проекта невыгодными для застройщиков, позволил защитить дольщиков от недобросовестных компаний. И тем не менее опыт кризиса 2008 года показал, что и он не способен защитить проекты от остановки строительства в случае банкротства застройщика.
Тогда главной причиной остановок строительства было то, что средства, собранные у дольщиков, направлялись на реализацию других жилых комплексов, и в результате не удавалось завершить ни один. Говоря простым языком, компания бралась за такое количество проектов, которое ей было не по силам. Именно опыт правильного распределения финансовых возможностей между проектами и отличает тех игроков, которым удалось выжить в предыдущий кризис, от тех, которые исчезли с рынка.
Однако с 2008 года в Москве произошли глобальные изменения, и поэтому нынешний кризис сильно отличается от предыдущего. Так, с 2011 года начали осваиваться земли Новой Москвы, развиваться крупные подмосковные города, и самое доступное жильё стало возводиться именно на этих территориях. Если в новом году начнётся падение цен на жильё из-за просевшего спроса, интерес оставшихся покупателей может переместиться ближе к МКАД, а значит, проекты на среднем удалении от города окажутся невостребованными и не будут закончены.
Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова:
В случае сохранения тяжёлой ситуации в экономике возможно существенное сокращение спроса (на 30–50%), что может привести к снижению цен. В этих условиях небольшие локальные девелоперы, строящие жильё далее 15–20 км от МКАД, будут испытывать проблемы с финансированием, что может привести к заморозке строек и банкротству таких застройщиков. За счёт этого произойдёт вторая волна сокращения объёмов предложения. В результате общее снижение этого показателя к следующей зиме может составить 20–25%.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
На фоне валютных скачков, которые мы наблюдаем последний год, строительные материалы, преимущественно представляющие собой продукты импорта, существенно вырастут в цене. Застройщики окажутся в сложной ситуации — с одной стороны, их затраты значительно увеличатся, с другой — в условиях падения спроса в следующем году им будет сложно повышать цены. В результате мы, скорее всего, увидим заморозку объектов, отсрочку выхода новых, а также пересмотр концепции части проектов на этапе разработки и даже банкротство отдельных компаний.
Падающий спрос как двигатель кризиса
Комментируя нынешнюю ситуацию на рынке, большинство экспертов говорят, что главной причиной резких изменений является не начавшийся кризис, а паника как со стороны покупателей жилья, так и со стороны застройщиков. В конце года начался ажиотажный всплеск спроса: люди бросились скупать квадратные метры для того, чтобы сохранить деньги в условиях падения рубля. После повышения ЦБ РФ ключевой ставки до 17,5% спрос усилился: те, кто откладывал покупку квартиры в ипотеку, поспешили это сделать, ожидая, что вслед за ключевой поднимутся и ставки по ипотеке (это происходит с некоторым запозданием).
Однако все понимают, что ажиотажный спрос на жильё не сможет продолжаться вечно, и вместе с падением платёжеспособности населения упадёт и спрос. С этим связано то, что компании уже сейчас отказываться от намеченных проектов, и «Мортон» стал в этом смысле «первой ласточкой».
Другие игроки рынка комментируют ситуацию крайне осторожно, ожидая проявления новых тенденций на рынке недвижимости, которые должны появиться в конце первого квартала, в марте – апреле 2015 года. Однако уже сейчас стало понятно, что подход к строительству у большинства игроков стал совсем другим.
Генеральный директор «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталёв:
Мы не откладывали реализацию наших проектов, но изменилась сама политика относительно их выхода на рынок. Объекты выводим аккуратно, меньшими объёмами, не создавая финансовых пирамид, ведь нельзя отрывать сильно реализацию от строительства. Каждый наш проект отличает детально проработанная концепция, отвечающая интересам современных покупателей. На сегодняшний день по всем объектам открыт лист ожидания.
Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов:
На данный момент наша компания планы существенно не скорректировала. Те объекты, которые планировались к выводу на рынок, в том числе и не в Московском регионе, готовятся к строительству и продажам. Если говорить в целом о ситуации на рынке, то объём выхода новых проектов, особенно это касается дальнего и среднего пояса Подмосковья, может уменьшиться до 30–50%. Объём жилья в ближнем Подмосковье зависит от глубины ухода в кризис. Это будет понятно ориентировочно в феврале – марте будущего года.
Что касается прогнозов в целом по рынку, то он неутешительный: большинство экспертов говорит о том, что с большой вероятностью спрос начнёт падать, а именно он, как известно, рождает предложение. Значит, рынок ждёт затяжное пике.
Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп»:
В 2015 году продолжится тенденция заморозки «бумажных» проектов, продажи по которым ещё не были открыты — девелоперы пересматривают портфели и переносят сроки старта тех проектов, по которым разрешение на строительство не получено. Это неизбежно приведёт к снижению объёмов строительства, но для покупателей станет заметным не раньше второй половины 2015 – начала 2016 года.
Перспективы роста
Говоря об условиях, при которых рынок недвижимости снова будет расти, в первую очередь, эксперты говорят о ключевой ставке, которую поднял Центробанк. Фактически это повышение делает ипотеку недоступной для большинства россиян, а именно в кредит покупается около 50% от всего жилья.
Генеральный директор компании «Реалист» Евгений Редькин:
Сегодняшняя экономическая ситуация, мягко говоря, не создаёт предпосылок для увеличения объёма строительства. При сохранении актуальных условий (17-процентная ставка ЦБ, рост ипотечных ставок до «заградительного» уровня и т. п.) объёмы ввода жилья, очевидно, будут сокращаться. Очевидно, что девелоперскому бизнесу придётся пройти через очень жёсткий период: без дешёвых денег от государства вероятность череды банкротств и заморозки строек достаточно высока. Вполне возможно в этой ситуации, что и многие запланированные ранее проекты так и не будут реализованы.
