Анатолий Аксаков: когда ипотека станет доступной

Доля просроченных долгов росла быстро, летом ситуация стабилизировалась на уровне 10-12%. Это первый позитивный признак, говорит о том, что мы достигли дна, экономика не опускается и доходы не падают. Это позитив. Почему не будет волн – потому что начнут работать меры правительства в реальном секторе. А значит, компании начнут рассчитываться за кредит. Фактически 300 млрд рублей гарантии превращаются в триллион. Это простимулирует экономическое движение. Далее, к сожалению, Минфин в последний квартал больше денег дает на выполнение закона о бюджете. Эти деньги пойдут и в предприятия, будут рассчитываться с ними за заказы, и мультипликативный эффект суммы 5 трлн рублей, и эти все деньги не дадут волнам проявиться. Есть одна проблема – инфляция. Эти суммы экономика быстро абсорбировать не может.

Что бы вы хотели сказать в завершение нашим читателям?

Хотел бы поблагодарить редакцию за приглашение, это моя любимая газета, я с удовольствием ее читаю. Хотел бы зарядить вас оптимизмом, я уверен ,что все трудности преодолеем, и не такое переживали. Вспомните послевоенное время. Сейчас ситуация стабилизируется. Многие решения медленно выполнялись, но начали выполняться, поэтому экономика будет расти, у людей будет работа, зарплата, и банки будут с удовольствием людям с доходом давать кредит. Уверен, что федеральный центр и регионы примут меры по созданию социальной ипотеки. Надо большую часть нашего общества, тех, кто несет знания и лечит нас, поддержать, чтобы они решили свои жилищные проблемы.

Влили деньги короткими деньгами, беззалоговые аукционы со сроком на 5 недель и 3 месяца. Проценты достигали 17% годовых. Банки не могли отработать эти деньги на рынке. Была паника среди вкладчиков, многие снимали вклады. Нужно было людям возвращать деньги, чтобы панику не усугубить. Любому банку сложно быстро найти деньги, они вложены в проекты, в кредиты. Как рассчитаться со вкладчиками? Государство нашло такой способ, банки закрывали кассовые расходы. Погасили эту волну, после этого банки начали рассчитываться. Подавляющая часть денег возвращена. Одновременно были выданы субординированные кредиты, это долгосрочные деньги, но они пошли в основном крупнейшим государственным банкам и рядку крупных федеральным банкам. Конечно, более жесткие условия, была задержка по кредитованию в связи с тем, что гарантии государства не работали. На первых порах сам закон был таков, что сама гарантия не могла действовать. Там была субсидиальная ответственность, банк должен был дать кредит, потом, если он не возвращается, должен был взять все залоги, их продать, а поскольку рынок не очень ликвидный, залог нелегко продать, и только в конце, когда вся работа с залогами выполнена, мог обратиться к государству, чтобы оно компенсировало его потери. Очень длинный путь. Было потом изменено законодательство, решение было закреплено в июле, и уже пошла информация, что Минфин начал давать гарантию. Банку не интересно сидеть на деньгах, если он не может их кредитовать. Поэтому уговаривать банк отдать кредит бессмысленно. Микрокредитование стремительно развивалось в докризисный период. Сейчас это немного приостановилось. Кредитные кооперативы работают на основе денег пайщиков. Когда началась волна роста курса доллара, многие начали из паев выходить и вкладываться в доллар. Сейчас ситуация изменилась, многие возвращаются.

Конечно, сейчас идеал – 14%. Некоторые банки держат на этом уровне. Сегодня 14% - это хорошая ставка при уровне инфляции 12%. Через 2-3 года может быть и 6-7%, но это при снижении инфляции и обеспечении дешевыми ресурсами. Надо следить. Если вам дали кредит под 9% годовых, то маржа должна быть не очень высокой. На рынке кредит может быть в два раза выше. Успокаивать будут тех, кому дали государственные деньги.

В общем объеме кредитов 70% - ипотечные. Сам опыт работы американских банков копился 200 лет, у нас в советский период ипотечного кредитования не существовало. Банки только сейчас начинают учиться это делать, да и само население не разбирается в ситуации. Нужно пройти определенный период, но мы к этому придем. Бесплатного жилья не будет. Мировая практика доказала, что лучший способ купить жилье – ипотека. Кредит не может быть ниже уровня инфляции ,поскольку тогда банк теряет. Задача номер один для всей власти – снизить инфляцию, сделать ее такой же, как во всех ведущих странах мира. По году инфляция составит 11-12%, слава богу, что не больше. Мы даже выйдем на уровень более низкий, чем в прошлом году. Нужно стабилизировать ситуацию в экономику. У нас бюджет финансирует в конце года, большие суммы года сейчас пойдут в экономку, и будет рост инфляции.

Плохие активы – те, которые невозможно продать на рынке, которые не генерируют свой доход, которые позволяют погасить кредит. Вы дали кредит заемщику под залог оборудования, и заемщик не имеет возможности расплатиться. Возникает вопрос, что делать с этим активом – он не генерирует доход. Надо его структурировать. Банк забирает залог, но радости не получает, потому что его невозможно продать быстро. И тогда банк принимает решение передать этот актив в некую афелированную структуру, и они начинают управлять этим активом. Нужно определить безнадежные долги, они продаются коллекторам по низкой цене. Есть активы, которые генерируют доход, но небыстро погашают кредит. Например, запустить арендаторов в квартиру. На государственном уровне такого фонда не создано. Банки сами их создают при себе. Но есть уже предложение создать структуру, которая обслуживала бы активы нескольких банков. Закрытые паевые фонды используются для этого. Нормальная схема, но она кардинально проблем не решает. Нужен источник денег, который позволял бы банкам выведенные активы заполнить деньгами.

Я сторонник поддержки отечественного производителя, в том числе непопулярными мерами. Без защиты рынка от внешних конкурентов эту проблему не решить. Бразилия закрыла свой рынок автомобилей, но просто иностранные компании производят свои автомобили внутри Бразилии. Мы должны проводить грамотную таможенную политику, стимулирующую иностранцев производить продукцию внутри России. При этом не надо забывать о конкуренции, это все вопрос меры. Нельзя стимулировать отставание нашей стране в модернизационном плане.

Все страшилки, которые в прессе проходят, о коллапсе, это полная ерунда. Банковская система сейчас чувствует себя работоспособной, уже готова кредитовать бизнес, но пока не может найти потребителей, которые гарантированно вернут кредит. Банк оперирует деньгами вкладчиков, он должен найти заемщика, который вернет деньги. Главная проблема нашей экономики в реальном секторе, особенно в крупнейших компаниях, которые были закредитованы. Очень здорово сократился внешний спрос, внутренний тоже. Сейчас внешний спрос оживает, внутренний за ним тоже.

Многие, десятки банков АСВ спасло, очень эффективная структура. Благодаря этому не было платежей, расчетов, в сравнении с 98-м годом, когда был коллапс финансовой системы. Десятки банков спасены, не только мелкие, но и крупные. Кризис приводит к очищению банковской системы, идет самоочищение. Те, кто вел недобросовестную кредитную политику, оказались с отозванными лицензиями. Процесс еще не завершен, но такого вала уже не будет. Те, кто производил недобросовестную политику, уйдут.

Проблема кредитования малого бизнеса стоит очень остро, хотя я хотел бы подчеркнуть, что малый бизнес возвращает кредиты. Малый бизнес выворачивается, они гасят кредит. Кто ме тех, кто аффелированы с крупными компаниями, которые не платят. Банки сейчас с большим интересом кредитуют малый и средний бизнес, чем крупные компании. Но у малого бизнеса есть проблема с залогом. И у самих банков, которые работают с малым бизнесом, нет соответствующего ресурса. Помощь идет крупнейшим федеральным банкам, а до малых и средних государственная поддержка не доходит. Есть Российский банк развития, который сейчас заключает договора с региональными банками, выделяет им средства, и они будут кредитовать малый бизнес, причем не больше 19%. Эта схема, к сожалению, поздно заработала. Плюс 500 млн евро выделил немецкий банк развития на кредитование региональных банков под гарантии ВТБ. Малый бизнес быстрее адаптировался к кризису, он меньше, ему легче понять, куда повернуть, что производить, какие услуги оказать. А крупному бизнесу трудно развернуть свою махину, в этом смысле малый бизнес может стать локомотивом выхода из кризиса. В этом смысле власти недорабатывают, малому бизнесу надо было бы больше помочь.

Ипотека, как правило, дешевле, потому что там есть залог – жилье. Уже есть небольшие позитивные изменения – активизация спроса в ипотечном кредитовании, и изменения в экономике. Под залог дадут с большим удовольствием. Простой кредит будет за 20%.

Есть эта схема в Германии, во Франции. Она помогла немцам после войны решить жилищную проблему. У нас эта схема законодательно не закреплена. На свой страх и риск банки могут решать эту проблему, но думаю, что никто на это сейчас не пойдет. Если говорить о федеральном уровне, есть законопроект о строе сберкасс. Он застопорился в ГД. Правительство прислало положительный отзыв, но некоторые депутаты опасаются, что он несет риски в случае неуправляемого роста цен жилья. Такая ситуация. Есть другая идея. Чтобы формировались жилищно-кредитные вклады. Это для людей, у которых нет денег оплатить первоначальный взнос. За три года вы берете сумму с вклада и вносите 30%, банк обязуется выдать вам кредит. Мы решаем это несколько проблем. У банков появляются ресурсы, человек накапливает деньги для первоначального взноса, он решает свою задачу, жилищное строительство осуществляется благодаря кредитам. И деньги не становятся горячими, не стимулируют инфляцию, а идут в накопление и стимулируют жилищное строительство. Есть поручение президента рассмотреть этот законопроект, надеюсь, что осенью мы выйдем на финишную прямую, он будет поддержан в ГД.

Надо обращать внимание на процент по кредиту и на комиссию. Прочитать, попросить, чтобы вам предоставили информацию, полную стоимость кредита и потребовать раскладку – ежемесячную оплату кредита. И тогда вы можете ответственно принять решение, надо ли брать такой кредит. Полная стоимость кредита включает в себя все комиссии и прочие расходы.

Критерии – платежеспособность, для этого требуют справку НДФЛ. Она позволяла снизить проценты по кредиту до кризиса. Сейчас это требуется со всех. Серая зарплата не учитывается. Если есть поручитель – это снижает процент по кредиту. И все банки требуют залог. Сейчас соотношение стоимости залога и величины кредита – сумма кредита 70% от стоимости залога. Залогом может стать квартира, которую вы покупаете в кредит. При этом надо иметь в виду, что 30% вы будете должны внести сами. Дискриминация по половому признаку мне неизвестна. Я бы больше доверял женщинам. Они, как правило, ответственней. Моя жена тщательно следит за тем, как мы платим за квартиру. У меня об этом голова даже не болит. А я бы забыл точно и не заплатил вовремя. Думаю, выдавать кредиты лучше женщинам. Совет всем заемщикам: информация о вас является конституционно защищенной. Если нет вашего согласия о передаче данных в бюро кредитных историй, они передаваться не могут.

Предсказать невозможно, это очень неблагодарное занятие. Я вижу, что сейчас курс рубля формируется на основе спроса и предложения. Учитывая высокие цены на нефть, выше, чем заложены в нашем бюджете на этот год, а наш рубль, к сожалению, привязан к цене на нефть, эта цена стимулирует укрепление рубля. Я уверен, что рубль обречен укрепляться, потому что мировая экономика начинает выходить из рецессии, Китай и Индия демонстрируют высокий экономический рост, они могут стать локомотивами для всего мира, будет расти спрос на энергоносители - и рубль будет укрепляться. Перед финансовыми властями будет стоять задача борьбы с укреплением рубля, потому что при крепком рубле наши товары менее конкурентоспособны.

Есть АИЖК, ему выделены были приличные суммы. Оно выкупает так называемые закладные. Банк дает ипотечный кредит какому-то гражданину, затем выпускается закладная, ее выкупает АИЖК, и оно деньги, которые банк потратил на ипотеку, ему восполняет, и банк может дальше выдавать ипотечные кредиты. Недавно АИЖК снизило проценты по выкупу закладных, это должно повлиять на стоимость ипотечного кредита. Конечно, не сразу. Почти на 1% снижено. А далее ресурсная база у банков станет дешевле, соответственно, дешевле они будут давать кредиты. Если говорить о процентах, сейчас среднесложившийся на этом рынке 14,5%. Сбербанк дает под 13,5%. В зависимости от заемщика, конечно.

Есть проблемы, связанные с тем, что люди с низкой зарплатой, не только учителя и медсестры, многие граждане, сейчас по нынешним условиям взять ипотечный кредит и расплатиться за него не смогут. Но на данный момент эту проблему и не решить. Нам сейчас важно вообще ипотеку заново перезапустить, потому что объем ипотечного кредитования за год упал в 6 раз. Спрос на ипотечные кредиты здорово снизился. Поэтому первый этап – запуск ипотечного кредитования. Недавно Медведев проводил соответствующее совещание. Нашим крупнейшим банкам выделяются госресурсы. Когда запустим ипотеку, когда те, кто имеет относительно высокий доход, начнут в этом рынке участвовать, следующим этапом - социальная ипотека для низкообеспеченных слоев населения. Для молодых семей такая схема уже существует, когда часть процентов берет на себя государство. Благодаря этому по некоторым кредитам ставка снижается до 6% годовых. Есть военная ипотека. Но это незначительный объем. В Чувашии мы решали эту проблему, и даже в самые тяжелые годы некоторые получали социальные кредиты и благодаря этому решали жилищную проблему. Говорить о массовых невозвратах ипотечных кредитов не приходится. По официальным данным – около 4%, сопоставимо с невозвратом в других секторах экономики. Неофициальная статистика говорит, что многие кредиты реструктурируют, но их доля тоже не превышает 10%. В ипотеке ситуация более-менее нормальная, потому что и банки изучали тщательно заемщиков, и заемщики были платежеспособны. Есть позитивная динамика – с июня доля невозвратов стала уменьшаться. По некоторым банкам доля невозвратов уменьшилась до 2%. Банки выработали эффективную систему отбора заемщиков и работы с ними. Активность заемщиков сейчас связана с тем, что многие ждут, что цена на жилье упадет и они смогут купить дешевле. Большего падения цены на жилье не будет. Уже Шувалов заявил, что по некоторым отраслям экономики начался рост. Металлурги заявили о движении вперед. Значит, у людей будет зарплата, доходы, они будут покупать, в том числе недвижимость. Поэтому сейчас цена минимальна, самое время приобретать жилье. Дальше уже можно потерять, рост, хоть и небыстрый, начнется. Спрос возрастет – а новое жилье сейчас не строится, спрос сильно превысит предложение. Банки не заинтересованы в том, чтобы выселять, забирать квартиру, неликвидный рынок в настоящий момент. Если забрали – она у них в балансе, то есть надо формировать резервы под эту недвижимость, то есть банк теряет вдвойне. Банк скорее реструктурирует долг и решит проблему к обоюдному удовлетворению. Есть нецивилизованные банкиры, но подавляющее большинство договариваются с заемщиками. Есть АРИЖК, которое готово реструктурировать на год кредит, и многие этой возможностью воспользовались. Есть АРИЖК, надо зайти на сайт, посмотреть их условия. У них три направления: либо они дают кредит, чтобы вы расплатились с банком, но потом будете расплачиваться с АРИЖК, там есть льготный период 12 месяцев, когда вы либо платите только проценты, а тело кредита не погашаете, либо есть льготные условия с рассрочкой платежа. Либо часть кредита пролонгирует сам банк, часть берет на себя АРИЖК. Третий вариант – банк сам такую реструктуризацию проводит при гарантиях АРИЖК. Многие воспользовались. Надо просто обратиться, там оперативно этот вопрос могут решить. Первоначально условия были жесткие, опасались, что будут пользоваться этой схемой мошенники. Но надо понимать, что это не способ уйти от платы за кредит, в любом случае придется платить. Поэтому тем, кто может платить, лучше платить по оговоренным условиям без реструктуризации. Сейчас эти условия смягчили, рассматривается вопрос о пролонгации этих условий. Ситуация в экономике пока кардинально не поменялась. Так что это вполне возможно.