В этом году изменилась процедура регистрации договоров купли-продажи недвижимости, ее аренды, дарения, а также участия в долевом строительстве — на документах больше не ставится печать Росреестра. Может ли отсутствие штампа стать плацдармом для мошеннических схем?
Начнем с того, как процедура регистрации договоров проходила раньше. Допустим, вы покупаете квартиру у собственника, дарите внуку дом, арендуете у соседа гараж, оформляете договор долевого участия. Документальное оформление сделки предполагает подачу ранее заключенного договора купли-продажи (в бумажном виде) в Росреестр, чтобы право собственности официально перешло вам.
Росреестр заверял договор купли-продажи своим «синим» штампом, который свидетельствовал, что договор имеет под собой законную силу. Он содержал следующую информацию:
- сведения о подразделении, осуществившем регистрацию права;
- дату, номер регистрации;
- подпись регистратора.
В дополнение к выписке штамп гарантировал законность сделки и факта, что новый собственник распоряжается имуществом.
Как процедура проходит сейчас
С 29 июня алгоритм изменился. Это связано с тем, что МФЦ и сам Росреестр перешли на электронный документооборот для экономии времени и средств на доставку документов, объясняет адвокат Владимир Гончаров.
«Теперь вы приходите со своим договором о праве собственности на недвижимость в МФЦ. Сотрудник, во-первых, удостоверяет вашу личность. Во-вторых, проводит первоначальную проверку подлинности договора, убеждается в отсутствии недостатков, препятствующих приему документа.
В-третьих, сканирует документ, то есть создается его электронный образ, который потом передается в Росреестр. За соответствие сканов документов их бумажным вариантам сотрудник МФЦ отвечает по закону.
В-четвертых, проставляет соответствующую отметку о создании электронного варианта на бумажном варианте документа», — перечисляет Гончаров.
Электронный документ передается в регистратор, где изучается так же, как раньше бумажная версия. Только на все уходит на два дня меньше времени, поскольку между ведомствами движутся не бумаги, а скан-копии, добавляет эксперт.
«А если учесть, что по закону Росреестр не обязан проводить экспертизу подлинности договоров и заверять их, а лишь только проверяет законность сделки, “синий” штамп и вовсе был необязательным. Куда важнее правильно составленная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), поскольку именно она подтверждает госрегистрацию прав и кадастровый учет недвижимости», — подчеркивает Гончаров.
Важно! Для договоров, заключенных до 29 июня 2022 года и представленных на регистрацию в бумажном виде, штамп обязателен.
Есть ли подводные камни?
«Если в Росреестре не видят угрозы, это не значит, что ее нет. Ведь за стенами ведомства у договора может быть весьма бурная жизнь», — предупреждает адвокат.
Так, штамп был нужен, чтобы подтвердить факт передачи именно этого договора в регистратор. Например, вы покупаете квартиру. Часть денег передаете по расписке, стоимость объекта занижается. Спустя время вы решаете продать недвижимость. Новый покупатель хочет уточнить, не занижалась ли цена, ведь сделка может быть аннулирована в случае банкротства продавца только при условии продажи жилья по цене ниже рыночной.
«Доверять вам и тому, что вы показываете, потенциальный покупатель не собирается. Он запрашивает копию договора, который может выдаваться регистрирующим органом в течение трех дней на бумаге или в электронном виде по запросу правообладателя или его представителя (тогда нужна будет доверенность). На таком документе надпись регистрирующим органом проставляется. Если нужно быстро продать квартиру, это неудобно», — объясняет Гончаров.
