Московские квартиры скоро перестанут дорожать, но и дешеветь не будут

Для того, чтобы понять, в чем причина этой опасности, нужно вернуться на три года назад, когда в 2005 году после стагнации рынка 2004 года начался новый период активного роста цен на недвижимость. В такие периоды быстрее всего дорожают наиболее дешевые объекты, в частности новостройки эконом-класса, а рост цен в наиболее дорогих элитных новостройках, напротив, отстает от рынка.

За период беспрецедентного роста цен в 2005-2006 годах дорогие новостройки, расположенные в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), подорожали, по данным аналитического центра IRN, на 140%, тогда как новостройки, расположенные от ТТК до МКАД, поднялись в цене на 168%, а квартиры в новостройках ближнего Подмосковья — аж на 247%.

Казалось бы, лидером по темпам роста за 2005-2006 годы должен был бы стать самый дешевый сегмент рынка новостроек — Подмосковье средней удаленности (5-30 км от МКАД). Однако там рост цен составил 233%, и лидером стало все-таки ближнее Подмосковье. Масштабное подорожание жилья спровоцировало болезненную стагнацию рынка, то есть полную остановку динамики цен.

После того периода, когда цены стабильны, стоимость высококлассного дорогого жилья обычно продолжает расти, а цены на дешевые квартиры могут даже снижаться. Элитное жилье наиболее инертно, а спрос на него стабилен, поэтому оно продолжает незначительно дорожать и при стагнации. В итоге за 2007 год цены новостроек в пределах ТТК выросли на 21,3%, в то время как в других сегментах рост был значительно меньше.

В этой ситуации, казалось бы, меньше всего должен был подорожать самый дешевый сегмент рынка. Однако самый маленький рост цен показали объекты между ТТК и МКАД, цена которых выросла всего на 3,8%. Третье место по темпам прироста заняли новостройки ближнего Подмосковья, стоимость которых увеличилась на 6,9%. А второе — самые дешевые новостройки — из Подмосковья средней удаленности, — где цены поднялись на 17%.

Здесь сыграло роль то, что инфраструктура и транспортная доступность среднего Подмосковья за последнее время значительно улучшилась. В итоге, разрыв цен между дорогими и дешевыми квартирами, несмотря на прошедшую стагнацию, так и не вернулся на уровень 2004 года. Сейчас разрыв цен на 25% меньше, чем в конце 2004 года. Примечательно, что подобная ситуация наблюдается и на вторичном рынке жилья и низкокачественное вторичное жилье все ближе прижимается по стоимости к элитному жилью.

Между тем, пока разрыв цен между «дорогим» и «дешевым» жильем не вернулся на уровень конца 2004 года, продолжительного роста цен ожидать не стоит. Учитывая, что в сегменте дорогих новостроек уже третий год подряд наблюдается сокращение предложения, можно было бы ожидать большего подорожания этих объектов. Но их стоимость уже сравнялась с ценами аналогичных объектов во многих европейских столицах. В то же время качество жизни в Москве все-таки уступает европейским столицам по комфортности жилья, экологии, общей безопасности и решению транспортных проблем. Таким образом, значительного пространства для роста у элитных новостроек центра Москвы нет.

В то же время московские застройщики в течение тех же трех лет значительно расширили географию своей застройки, резко увеличив объем предложения на рынке подмосковных объектов средней удаленности, а в последнее время они стали обращать внимание и на возможность строительства жилья в дальнем Подмосковье. Но ожидать из-за этого обвала цен на рынке жилья эконом-класса вряд ли стоит. Пока приток денег в страну высок, всегда найдутся желающие приобрести квартиру в Подмосковье. По словам Владимира Путина, для того, чтобы полностью удовлетворить спрос на жилье, в течение 10 лет строительный комплекс должен возводить ежегодно не менее 1 кв. м на человека, т.е. порядка 140 млн кв. м в год.

Между тем, по итогам 2007 года было построено только около 60 млн кв. м, и этот год считается лучшим с 1992 года. Кроме того, обеспеченность жильем в Европе и Америке, на стандарты которых сейчас ориентируется наша страна, в 2-3 раза превышает уровень данного показателя для России: 40-60 кв. м на человека в Европе и Америке против 20 кв. м на человека в России. В итоге инфляция и падение курса доллара позволят застройщикам как минимум держать цены в этом сегменте на достигнутом уровне.

В результате, сейчас ни элитное жилье не может сильно подорожать, ни жилье эконом-класса — значительно подешеветь. Таким образом, за счет указанных факторов во время стагнации 2007 года разрыв цен увеличился всего лишь на 3,7%. Другими словами рынок начал расти, так и не накопив достаточного потенциала для нового продолжительного роста. Между тем январский ажиотаж вокруг московской недвижимости, возникший по стечению ряда психологических причин, еще больше сократил разрыв цен между дорогим и дешевым жильем.

А это означает, что по данному критерию новая волна роста цен не имеет под собой достаточного основания и в скором времени может захлебнуться. Все это еще раз указывает на то обстоятельство, что в ближайшие месяцы может начаться новая стагнация, необходимая для восстановления большего разрыва цен между дорогим и дешевым жильем. И весьма вероятно, что она окажется даже более продолжительной, чем в 2004 и 2007 годах.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»

Смотрите также:

• Покупать или ждать: подешевеют ли московские квартиры? →
• Паника и рост: итоги года на рынке жилья →
• В Москве замедлился рост цен на жилье →