Кому нравится, когда риелтор на корню губит все надежды: «Имейте в виду, квартир сейчас – море!», пишет Собственник. Как поступить: сдавать квартиру самому, подать объявление сразу во все базы недвижимости или заключить эксклюзивный договор?
Когда хитрят все
В надежде, что, располагая телефоном собственника, риелторы будут резвее, многие владельцы арендных квартир распространяют свое «уникальное предложение» в десятки агентств. Расчет таков: при появлении клиента, которому нужна данная жилплощадь, агентам не нужно «делиться» комиссией с агентствами-конкурентами, располагающими телефоном хозяина. Владельцам представляется, что заинтересованность агентов предложить клиенту именно эту квартиру усиливается. Но руководитель агентства недвижимости «Мегаград» Светлана Кузьменко отмечает, что в такой ситуации ряд агентств, желая сдать квартиру «по-любому», приукрашивают ее данные и даже произвольно, без согласия хозяина, занижают назначенную арендную ставку. Они стремятся занять первую строчку рейтинга цен в базе данных среди всех предложений этой квартиры. А хозяину предстоит оправдываться перед клиентом, что его-то цена совсем другая! Хотя, может быть, он покладисто согласится на эту, новую?
О пользе ковровых бомбардировок
При всей нелюбви агентств к тактике «ковровых бомбардировок» заявками, которые применяют многие собственники, по мнению Виктора Николаева, управляющего несколькими арендными квартирами, она себя оправдывает: «Считаю, что информация о свободной квартире должна быть доступна многим риелторам. Тогда между ними возникает конкуренция. Во время просмотра квартиры риелтор и клиент будут знать, что в спину им «дышат» другие желающие, которые, может, будут не так привередливы».
В то же время, уверяет Виктор, он всегда помнит о том, что свободные квартиры и, конечно, их владельцы тоже конкурируют друг с другом. Поэтому старается, чтобы во время показа ему не было стыдно. «А вот при работе с «эксклюзивными договорами» никакой конкуренции я не ощущаю. Моя знакомая, по неопытности оставившая заявку на сдачу квартиры одному сотруднику известного агентства, без толку прождала целый месяц. И дело сдвинулось мертвой точки, лишь когда она раздала информацию в несколько агентств. Квартира ушла за один день!»
Кроме того, предостерегает практикующий маклер, есть и другие уловки на арендном рынке: «А еще бывает, звонишь в агентство, подаешь заявку. Через несколько дней после того, как квартира «пристроена», по списочку обзваниваешь агентства, которым раздавал информацию, чтобы дать отбой. И вот не раз оказывалось, что диспетчер, принявший по телефону заявку, не занес ее в базу агентства! Подозреваю, что записал ее в блокнотик, в надежде работать на себя. Но мне это не выгодно! Пусть вариант будет доступен многим. Поэтому сейчас обязательно записываю имя диспетчера, дату и время подачи заявки. А если при повторном звонке с благодарностями за внимание и просьбой исключить квартиру из базы заявки не оказывается, без обиняков называю имя того, кто ее принимал, дату и время раздачи информации. Пусть между собой разбираются!»
Квартиру не сдаете?
Когда информация по квартире приходит в обычном порядке, она заносится в общую базу агентства. И нередко владельцу квартиры начинаются звонки от одного, другого, уже и третьего агента с просьбой «уточнить планировку», «рассказать о мебели» или задумчиво вопрошающего: «Кого берете?» Ряд агентств торгуют актуальными базами данных. И если в «первую ночь» квартира не сдана своими силами, информацию они продвигают дальше – за плату раздают всем желающим. После этого число уточняющих звонков на телефон владельца недвижимости возрастает. Подчас информация продается в таком усеченном формате что, кажется, будто ее возможные арендаторы кроме контактного телефона собственника никакими иными данными о квартире не располагают. Возможно, покупка такой неполной информации обходится клиенту дешевле?
При этом звонки, начинающиеся с сакраментальной фразы: «Квартиру не сдаете?», не прекращаются, когда квартира давно сдана. В штате многих агентств работают так называемые «прозвонщики». Это менеджеры, специализирующиеся на обзвоне владельцев квартир по всей базе. Надеются, что перехватят квартиру, из которой скоро намерены съехать арендаторы или где завершается ремонт. Нередко в агентствах изнуряющими «холодными звонками» принуждают заниматься риелторов-новичков.
Эксклюзивно, только для вас!
Специалист по аренде агентства недвижимости «Миэль» Светлана Кузнецова уверяет, что от шлейфа сопутствующих осложнений избавлены владельцы квартир, заключившие «эксклюзивные договора сдачи в аренду». За квартирой с таким статусом закрепляется персональный риелтор, а контактный телефон хозяина не то что не продается «на вынос», но даже не заносится в общую базу самого агентства. Все переговоры по аренде этой квартиры ведет назначенный специалист.
Работа по «эксклюзиву» стартует везде одинаково: на квартиру прибывает специалист агентства. Как утверждает менеджер по аренде Дмитрий Сорокин, работающий в агентстве «МИАН», личное знакомство с квартирой помогает риелтору точнее определить рыночную стоимость аренды, сделать грамотные снимки для презентации, а также выявить проблемы, влияющие на ставку или цену при продаже. Таковыми могут быть недостатки отделки интерьера квартиры и подъезда, некомплект либо нехорошее состояние элементов мебели.
Риелтор проверит, насколько бытовая техника отвечает желаемой ставке аренды. Хозяин, заключивший эксклюзивный договор, будет избавлен не только от звонков назойливых агентов. Если он пожелает, то сможет вообще устраниться от хлопот по показу квартиры. Когда хозяин доверяет агентству, под расписку он может передать ему ключи.
Продавец платит первым
Как уверяют риелторы, к составлению договоров между наймодателем и арендатором эксклюзивной квартиры они относятся особенно тщательно: тексты договоров юридически выверены, а индивидуальные пожелания по условиям аренды (подбор – «калибровка», как выразился Дмитрий, кандидатур жильцов, их семейный состав, санкции за просрочку уплаты арендного платежа и многое другое) заранее внесут в проект договора.
Действительно, оперативно составлять длинный список передаваемого имущества, серийные номера аппаратуры, когда хозяин и будущий жилец «ударили по рукам» и жаждут завершения формальностей, неудобно. А подчас и обсуждать его «лицом к лицу» бывает неделикатно. Ведь на отдельные его пункты стороны могут смотреть по-разному. Попытки же срочно утрясти разногласия не всегда проходят гладко, а подчас оглушительно проваливаются! Некоторые люди считают, что, публично уступая, они малодушно «теряют лицо».
Так что все тонкости договора аренды дорогостоящей квартиры лучше знать заранее. Кроме того, на весь срок эксклюзивного договора аренды агентства обещают собственнику возможность бесплатных консультаций с юристом и бухгалтером агентства по поводу возникающих юридических вопросов, оптимального налогообложения аренды и юридически грамотного разрыва договорных отношений, если в этом возникнет нужда.
Итак, все эти блага возможны, желанны как риелторами, так и многими клиентами. Однако осуществимы при одном принципиальном условии: любой «эксклюзивный договор» предполагает, что после заключения договора аренды между наймодателем и арендатором, которого нашло агентство, хозяин квартиры обязан оплатить услуги риелтора. Каков размер этой платы и всегда ли целесообразен эксклюзивный договор аренды квартиры, мы расскажем в следующей статье.
