Осень – это «высокий сезон», что дает квартирным хозяевам все основания повышать ставки аренды. Новый год – тоже сезон, и тоже повод для пересмотра и повышения. А если квартиры не сдаются, аналитики не преминут напомнить, что это до следующего сезона. Но подумайте: ведь вряд ли ставки аренды приурочены к календарю и следуют за ним как привязанные? Должны быть и другие, более объективные причины, пишет Собственник.
В качестве иллюстрации к сказанному можно вспомнить пример 2009 года – тогда с наступлением осени квартирные хозяева и риелторы тоже подняли было ставки. На кризисном рынке, где основным трендом оставалось снижение цен, это было особенно заметно и выглядело ничем, кроме как календарем и любовью к деньгам, не мотивированным действием. Но в отличие от предыдущих лет, когда повышенные осенью ставки обратно не корректировались и в лучшем случае замирали до следующего сезона, в 2009-м они довольно быстро отыграли назад. Этот момент стал хорошим подтверждением того, что на одних ожиданиях арендодателей в привязке к календарю далеко не уедешь. А мы решили разобраться, в какой мере на арендные ставки в жилом сегменте влияет пресловутая сезонность и что же кроме нее способно повысить и понизить цену на съемную квартиру.
Сезонность
Как мы уже сказали, в качестве единственного определяющего цены на аренду фактора смена времен года не годится. Но игнорировать роль сезонности тоже нельзя. Как обосновывается ее влияние? В самом ярком своем проявлении сезонность – это увеличение спроса на аренду квартир в конце лета – начале осени, когда активизируются спрос на квартиры со стороны не самых платежеспособных, зато многочисленных категорий квартиросъемщиков – студентов и вахтовых рабочих, в том числе трудовых мигрантов с просторов бывшего Союза. «Основное влияние на изменение показателей рынка аренды оказывает фактор сезонности», – считает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов, уточняя при этом, что в большей степени сезонность сказывается на соотношении спроса и предложения и в меньшей – на размере арендной платы.
Таким образом, смена времен года – фактор, влияющий на цены не напрямую, а опосредованно. Под его действием меняется соотношение спроса и предложения, а уже затем, в зависимости от них, цена на аренду квартир. В спокойные годы зависимость «осень – рост спроса – сокращение предложения – предложение существенно превышает спрос – рост ставок» стала привычной, но в 2009-м мы увидели и другой вариант: «осень – некоторый рост спроса – небольшое сокращение предложения – предложение по-прежнему заметно превышает спрос – рост ставок и быстрая их коррекция».
Еще один момент: сезонные колебания спроса и предложения в Москве могут не совпадать с теми же движениями в других российских городах. «Безусловно, в разное время года в регионах мы можем наблюдать аналогичные колебания величины арендной платы и объемов спроса и предложения, – говорит Дмитрий Таганов. – Кроме того, сюда может добавляться и влияние месторасположения – так называемый географический фактор. Например, в Санкт-Петербурге первый всплеск на рынке аренды городского жилья мы можем наблюдать с середины весны и до середины лета (белые ночи, а следовательно, и наплыв туристов). Второй всплеск приходится на конец лета – середину осени».
Ипотека и гостиницы
Сезонность, в свою очередь, далеко не единственный фактор, влияющий на ставки аренды опосредованно, через соотношение спроса и предложения. В сущности, именно указанное соотношение и является при свободном, не регулируемом государством рынке основным фактором, от которого зависят цены. Но, кроме сезонности, на это соотношение влияют и другие обстоятельства, порой довольно неожиданные.
«На рынок аренды любого города влияют несколько основных факторов: сезонность и связанные с ней туристические потоки, комфортность жилья, его месторасположение, предложение квартир и состояние рынка ипотечного кредитования», – перечисляет управляющий директор Century 21 Star Realty-M Марк Нелюбин. Для Москвы, считает Нелюбин, важен еще и такой фактор, как развитость гостиничной индустрии города.
«Гостиничный фонд Москвы удовлетворяет краткосрочные потребности туристов, но не является альтернативой для проживания в городе в течение длительного периода. Причина – высокие цены на гостиницы, в свете которых меркнет даже дорогая московская аренда. Например, самый дешевый номер в Swiss Hotel сейчас стоит 15 тыс. руб. в сутки, и гостиниц 3*** в центре города нет. Поэтому наши клиенты, имея корпоративную скидку в 50%, ежедневно платили по 500 евро в день, плюс питание в очень недешевом ресторане отеля, где порция пельменей подавалась за 1200 руб., пока не переехали в съемное жилье. Они попросту не укладывались в свой месячный бюджет $8-10 тыс. в месяц! – говорит эксперт. – Эта ситуация не выдерживает конкуренции, например, с парижской, где в достаточном количестве представлены все ценовые сегменты, и арендатор, будь то турист или приезжий сотрудник, может выбирать, жить ли ему в гостинице или снимать апартаменты». Состояние гостиничного фонда действительно дает квартирным хозяевам большее количество возможностей для манипуляции со ставками, чем их иностранным «коллегам». По сути, ниша недорогого долгосрочного размещения полностью принадлежит в Москве частникам.
Правда, не стоит слишком уж завидовать парижским арендаторам: у любой медали, как правило, есть две стороны. И если рынок аренды в Европе прозрачнее, а отели – доступнее, это еще не значит, что жизнь европейского квартиросъемщика – сплошная малина. Во-первых, расходы на содержание квартиры, коммунальные платежи и т. п. там довольно высоки. А во-вторых, и фонд квартир не во всех европейских столицах сопоставим по качеству с московским, особенно если речь идет о квартирах бизнес- или элитного уровня.
«Дорогие квартиры съемщики хотят видеть максимально комфортными и просторными. Иногда требования могут быть очень завышенными, и клиент может просмотреть 30-40 квартир, прежде чем выберет подходящий ему вариант, – рассказывает Марк Нелюбин. – Здесь также можно отметить отличие от французской столицы, где центр города располагает старым квартирным фондом, в котором не редкость квартиры в 15 кв. м, в былые времена использовавшиеся для прислуги, и арендаторам не приходится быть привередливыми».
Состояние рынка ипотечного кредитования тоже считается одним из важных факторов, влияющих на спрос на аренду квартир. Но при этом на примере Москвы мы видим, как заметное уменьшение доступности ипотеки с началом кризиса не подстегнуло спрос на уровень, достаточный для того, чтобы оживить рынок аренды.
Объяснить это можно: есть просто спрос и есть платежеспособный спрос, который формируют те, кто не просто нуждается в съемном жилье, но еще и готовы платить за аренду. Таких людей стало гораздо меньше по сравнению с 2008-м.
С начала кризиса сильно упала платежеспособность населения, отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда»: «В связи с этим значительно снизился спрос на аренду элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса. Увеличился спрос на аренду квартир экономкласса и квартир в самом низком ценовом диапазоне, а также на аренду комнат. Снизился общий спрос и в связи с оттоком приезжих из Москвы». Кроме того, вырос спрос на двухкомнатные квартиры и «трешки» самого нижнего ценового сегмента: в таких квартирах экономные арендаторы кооперируются, снимая их в складчину.
35 тысяч вчера, сегодня, завтра
Возьмем теперь среднюю сумму, располагая которой, можно снять такую «двушку» или «трешку», – 30-35 тыс. руб. Посмотрим, заметно ли изменились возможности арендаторов с такой суммой в кармане по сравнению с 2007-2008-2009 годами.
«Цены в 2007 году были очень высоки. В конце 2007 – начале 2008 года за эти деньги можно было арендовать приличную однокомнатную или очень скромную двухкомнатную квартиру на окраине Москвы, – рассказывает Мария Жукова. – В конце 2008 года, когда начался кризис, и на протяжении всего 2009 года за эти деньги можно было снять очень хорошую однокомнатную квартиру, уровня «бизнес минус», или приличную двухкомнатную квартиру. Сейчас за эти деньги можно найти очень приличную однокомнатную или неплохую двухкомнатную квартиру. Если экономическая ситуация в стране улучшится и цены пойдут вверх, то конце 2010 года за эти деньги можно будет арендовать посредственную двухкомнатную или хорошую однокомнатную квартиру. Если ситуация останется на том же уровне, что и сейчас, то и изменений арендной стоимости не будет».
За весь период кризиса общее снижение размера арендных ставок в Москве составило 25-30% от докризисных цен, приводит свои данные Дмитрий Таганов: «Поэтому еще в начале 2008 года на 30-35 тыс. руб. в месяц арендатор мог позволить себе снять однокомнатную квартиру в спальном районе в удалении от центра. Теперь такое жилье можно арендовать за 20-25 тыс. руб.».
Эти цифры наглядно показывают, как под воздействием чисто экономических факторов ставки аренды стали куда гуманнее для съемщиков. А вот карман некоторых квартирных хозяев пострадал куда больше, чем можно предположить. «За 30-35 тысяч в 2008-м, 2009-м и сегодня можно снять приблизительно одно и то же: 1-2-3 комнаты (чем больше комнат, тем хуже состояние). Но в 2008 году на эти деньги можно было купить $1300-1550, а сегодня $1000-1150. Это повлияло на арендодателей, которые брали ипотечный кредит в долларах и теперь сталкиваются со сложностями, выплачивая его, – говорит Ольга Шибаева, генеральный директор информационно-аналитического агентства «Неспроста.ру». – В 2010 году спрос вряд ли увеличится, вероятно, уровень цен будет стабильным или покажет минимальный рост».
«Собственник», в свою очередь, продолжит следить за актуальными ставками аренды на московское жилье – новые сведения по ценам, динамике предложения и оценке спроса появятся, как обычно, в понедельник.
