Прежде чем потратить первый рубль на преображение жилища, следует определиться по ряду фундаментальных вопросов. Ибо, как говорил римский философ Сенека, «Кораблю, не знающему в какую гавань плыть, ни один ветер не станет попутным!»
Бизнес-жилье для бизнес-дома
Пожалуй, первый вопрос, требующий ясности: к какому классу жилья относится дом, где расположена квартира? Почему это важно? Размер арендной ставки конкретной квартиры профессионалы рынка недвижимости рассчитывают исходя не только из ее удобства расположения, метража, количества комнат, ценности мебели и бытовой техники, которыми она насыщена, пишет Собственник.
Обеспеченные арендаторы – люди, согласные хорошо заплатить за комфорт, – в качестве одного из ключевых требований к будущему арендному жилью часто называют соответствие социального состава жильцов дома тому кругу, к которому сами себя относят. В этом случае в точности исполнить требование клиента, риелтор, с помощью которого обычно обеспеченный арендатор ведет поиск, способен одним способом: подбирать варианты только в тех домах, которые в профессиональной среде единодушно отнесены к высококлассным.
Каким набором качеств обладают дома экономкласса, представляют себе многие. А вот перечень признаков дома бизнес-класса не является навеки застывшим. В Москве в последние годы по мере появления элитных новостроек список его обязательных достоинств то удлинялся, то сокращался. Изменчивость перечня «благ» зависит от того, насколько благоприятен в данный момент климат в сфере недвижимости, цивилизованны и благополучны инвесторы, построившие дома, а также управляющие компании, ныне их эксплуатирующие.
«На рынке присутствуют квартиры-бизнес класса, расположенные в домах бизнес-класса. Такие жилые здания мы еще называем «евродомами» – рассказывает специалист по аренде агентства «Аранта-недвижимость» Марина Беляева. – А еще есть квартиры бизнес-класса, но расположенные в обычных домах. Цены на первые и вторые ощутимо разные, хотя дешевыми такие квартиры все равно не бывают. Эти квартиры всегда просторнее стандартных. Например, однокомнатные имеют общую площадь от 45 кв. м, двухкомнатные – от 70, трехкомнатные – от 100 кв. м. Поэтому, когда клиент просит найти квартиру в доме бизнес-класса, мы сразу ему называем примерную цену аренды, к которой он должен быть готовым».
«Перечень домов бизнес-класса агентам по элитной недвижимости хорошо знаком, – добавляет эксперт. – Эти дома обязательно имеют сплошное ограждение прилегающей территории, автоматический шлагбаум на въезде, видеонаблюдение по периметру ограждения и внутри помещений общего назначения. Охрана состоит только из сотрудников частных охранных предприятий, облаченных в униформу. Дворники, уборщицы также одеты в спецодежду. Холл на первом этаже в таких домах обычно отделан мрамором. На детской игровой площадке устроены горки, качели, песочницы ярких цветов и чаще всего – иностранного производства».
По словам управляющей отделом аренды Московской городской службы недвижимости (МГСН) Натальи Сухиной, зачастую вместе с квартирой бизнес-класса «в комплекте» предлагается бокс для машины в подземном гараже дома или место на охраняемой парковке поблизости.
«Конечно, – продолжает Марина Беляева, – дома бизнес-класса в Москве бывают разными. Один расположен в хорошем месте, но из-за отсутствия свободной земли не имеет большой придомовой территории. У другого дома вовсе нет ограждения. Третий хоть и считается дорогим, но потолки там все-таки низковаты. Но наиболее ценимые подлинные дома бизнес-класса, помимо перечисленных достоинств, имеют также инфраструктуру, которая обслуживает только жильцов: небольшой продуктовый магазин, парикмахерскую, химчистку, сауну и даже отделение банка».
Верхом неуважения к жильцам дома бизнес-класса будет вселение владельцем квартиры, стесненным в средствах на достойный ремонт, арендатора из несоответствующего социального круга. И если тот, в свою очередь, по привычке начнет окуривать лестничный вестибюль запахом дешевых сигарет, тушить «бычки» в стоящие там кадки с растениями – конфликт с управляющей компанией будет скор и неминуем. Но следует помнить, что претензии администрация предъявит не только жильцу-арендатору, но и собственнику квартиры. Так что, как говорят англичане: «Прибыв в Лондон, ведите себя по-лондонски».
Итак, по словам наших экспертов, размер арендной платы в двух квартирах бизнес-класса одинаковой площади, со вкусом обставленных достойной мебелью, но расположенных в домах, которые относятся к разным категориям, не будет одинаков, и ценовой разрыв будет весьма существенным.
С начинкой или без
Если квартира которую вы намерены сдать, относится к экономклассу, принципиальным вопросом, с которым вы обязаны определиться, будет: «Как сдавать – с мебелью или без нее?» У каждого варианта есть достоинства и недостатки. В первом случае можно рассчитывать на более высокий размер арендной платы.
Меблированные квартиры пользуются заметно большим спросом у арендаторов. С другой стороны, обстановка и бытовая техника неизбежно подвергаются естественному износу. Велик риск, что арендатор окажется настолько неаккуратным, что мебель не будет подлежать ремонту, а страховой залог не покроет затрат на ее замену или восстановительный ремонт квартиры. Кроме того, жильцы-арендаторы обустроенных квартир «легки на подъем»: чаще принимают решение о завершении аренды и переезде в другое место.
Риски нанесения ущерба гораздо ниже при сдаче квартиры без мебели. Так же можно надеяться, что жилец, снявший такую квартиру и расставивший по ней свой многочисленный скарб, проживет на одном месте подольше. Однако ставки арендной платы за проживание в таких квартирах ниже.
Управляющая отделом аренды МГСН Наталья Сухина отметила, что вариант квартиры без мебели не означает абсолютную пустоту. «В кухне обязательно следует поставить кухонный гарнитур. В новых панельных домах, только что построенных, с просторными кухнями, квартиру «совершенно без мебели» тоже снимут. Но ставка в этом случае будет самая минимальная, – говорит она. – Кроме того, велика вероятность, что в будущем жилец, устав от отсутствия элементарных удобств, все же решится переехать в квартиру поудобней».
Необходимость установки кухонного гарнитура, по словам Марины Соболевой из «Аранта-недвижимость», вызвана еще и тем, что площадь стандартных кухонь невелика, но разнообразна и арендатору возить с собой кухонный гарнитур, который подходил бы к любой кухне, затруднительно.
Наталья Сухина из МГСН отметила, что сейчас ситуация в аренде сложная: ставки на 20-30 процентов ниже докризисных. Поэтому она призывает владельцев квартиры без мебели быть гибче. «Если клиент в счет арендной платы может попросить приобрести в такую квартиру недорогой шкаф – соглашайтесь, – замечает г-жа Сухина. – Причем хорошо отделанная квартира без мебели по цене зачастую может поспорить с меблированным стандартом».
Каков спрос на квартиры без мебели в общем объеме спроса на арендные квартиры? В этом вопросе мнения наших экспертов разошлись. Марина Соболева из «Аранта-недвижимость» оценивает спрос в 10 процентов от общего объема. Наталья Сухина из МГСН раздвинула границы потребности в квартирах без мебели до 20 процентов.
Собственник квартиры Ольга долго сдавала однокомнатную квартиру без мебели – с самого момента, как получила ее от города взамен снесенной пятиэтажки. «Я сдавала квартиру где-то процентов на 15-20 дешевле квартир с обстановкой», – рассказывает Ольга.
Жильцы ей попадались «короткоживущие», и в «пересменках» между ними она кое-что улучшала и покупала. Сейчас, по прошествии шести лет с начала сдачи, Ольга предоставляет жильцам квартиру с мебелью и минимумом техники, хоть и недовольна этим положением вещей, так как арендаторы постоянно портят приобретаемое ею имущество.
Ответ на вопрос: «Какие элементы и бытовые приборы квартиры способны заметно повлиять на рост арендной ставки?» не однозначен. Специалист по аренде Марина Соболева из агентства «Аранта-недвижимость» считает, что никакие особенные приборы вроде кондиционера, Интернета, плазменной панели не способны повлиять на ставку аренды квартиры, если она относится к экономклассу: «Главное, что будет интересовать съемщика такой квартиры: близость от метро, состояние квартиры и, конечно, арендная плата. Наличие кондиционера или брендовой стиральной машины новейшей модели всерьез не учитывается, если квартира не имеет иных атрибутов бизнес-класса».
А вот Наталья Сухина из МГСН придерживается другого мнения: «Наличие дополнительных бытовых приборов, конечно, нужно учитываться при профессиональной оценке квартиры. В какой мере – абстрактно ответить сложно. Это определяется каждый раз индивидуально. Но главное, о чем должен помнить собственник квартиры, выставляющий ее на рынок аренды: во время посещения квартиры у клиента непременно должно возникать чувство свежести, новизны обстановки, повсеместной чистоты и домашнего уюта».
Немного об уюте
Итак, сдача квартиры без мебели оказалась вполне перспективным вариантом. Однако это не означает, что в такой квартире можно ограничиться небольшим «косметическим ремонтом». «Легкий косметический» могут позволить себе лишь те, кто не собирается выжать из квартиры максимальную прибыль. Все значимые улучшения, произведенные в квартире, повысят ценность квартиры и в глазах риелторов, и в глазах клиентов.
Впрочем, не следует бросаться в другую крайность: замышлять устройство фигурных разноуровневых потолков, лепнины в стиле «ампир», прицениваться к покупке суперсантехники. В статье «Квартира в аренду: ремонт – вложение или растрата?» мы кратко, на цифрах, проанализировали быстроту окупаемости финансовых вложений в ремонт квартиры. Вывод неутешительный: при сегодняшних относительно невысоких арендных ставках крупные траты на ремонт квартиры окупаются гораздо дольше, чем если эти деньги просто положить на долгосрочный вклад в банк.
Жизнь и быт меняются стремительно. Элементы декора, бытовые приборы, которые раньше были признаком квартиры высокого класса, сегодня уже не являются редкостью в обычном жилье. В начале 90-х годов это случилось с автоматическими стиральными машинами. Еще недавно «элитным бытовым прибором» казался кондиционер. Кто знает, может быть, эта участь постигнет и посудомоечную машину? А чтобы в момент посещения клиентом квартиры она показалась ему желанным воплощением уюта, риелторы в пособиях под грифом «для служебного пользования» советуют варить на кухне настоящий ароматный кофе. «Вам эспрессо или обычный»?
