Недаром великий писатель Булгаков писал, что квартирный вопрос испортил граждан. Ведь самые яростные и непримиримые споры вспыхивают, как правило, при дележе жилья: дома, квартиры, дачи. Как их передать своим детям, внукам, сократить финансовые издержки и при этом насмерть не перессориться? Заключить ли договор купли-продажи? А может быть, подарить квартиру или составить завещание? О том, как лучше поступить в том или ином случае, рассказывает юрист одной из риэлторских компаний Дмитрий ОСТРОВСКИЙ.
НАСЛЕДСТВО - "яблоко раздора" многих семей. Составителю завещания следует помнить, что свои права на наследуемое жилое помещение могут предъявить, а при определенных обстоятельствах и отсудить наследники, не указанные в его "последней воле". Подобные случаи хорошо известны и часто служат сценариями для детективных романов. Поэтому, учитывая возможные юридические сложности с передачей жилья по завещанию, многие собственники еще при жизни стараются подарить жилье своим наследникам.
В соответствии с действующим законодательством, дарением имущества признается только его безвозмездная передача другой стороне. При этом оформляется договор дарения, не требующий непременного нотариального удостоверения. Передача жилья осуществляется посредством символического вручения ключей либо правоустанавливающих документов.
Понятие "безвозмездность" предполагает отсутствие любого встречного предоставления денег, вещей, собственности, услуг или исполнения каких-либо обязательств. Широко распространены сделки дарения жилья с условием сохранения права его использования. Но только заключения договора недостаточно, важен физический переезд бывшего владельца на новое место жительства.
В юридической практике насчитывается немало случаев, когда "дарение" совершается с целью прикрыть куплю-продажу, мену и др. Гражданский кодекс РФ признает такую сделку ничтожной, т.е. недействительной, и она может быть оспорена в суде любым заинтересованным лицом. Кроме того, запрещено дарение имущества законными представителями малолетних и граждан, признанных недееспособными, от их имени. Также нельзя подарить квартиру по генеральной доверенности, предусматривающей распоряжение всем имуществом доверителя.
Граждане, пренебрегающие установленными правилами оформления дарения и пытающиеся найти какую-нибудь лазейку в законодательстве для осуществления собственных планов, рискуют стать заложниками собственной недальновидности.
Позвольте привести один пример из юридической практики, который вполне мог бы войти в учебники по гражданскому праву. По профессионально-этическим причинам фамилии "героев" изменены, а подробности опущены.
Вернемся на 10 лет назад. В 1992 году некто Иванов решил приобрести две двухкомнатные квартиры в доме на Цветном бульваре с целью их перепланировать и объединить в одну. С владельцем одной из квартир был заключен договор купли-продажи. С владелицей же другой квартиры был заключен договор дарения. Но при этом бывшая владелица получила материальное вознаграждение и приобрела жилье в другом районе Москвы. Несколько лет спустя, в 1997 году, на новую квартиру Сидоровой был наложен арест по решению суда о признании сделки недействительной в связи с нарушением прав несовершеннолетних при приватизации. "Потерпевшая", практически оказавшаяся на улице, в свою очередь, подает иск о признании недействительным договора дарения, заключенного с Ивановым в 1992 году. Основание для иска - полученное материальное вознаграждение. К этому моменту Иванов объединил обе квартиры в одну, и ее номер совпадает с бывшим адресом Сидоровой. В 2001 году суд удовлетворил иск, вернув Сидоровой уже четырехкомнатную квартиру. И это по прошествии девяти лет! Чувства Иванова в этой ситуации предсказуемы и понятны. Но шансов получить свое жилье назад у него немного. Поэтому тем, кто не хочет оказаться в подобной ситуации, остается порекомендовать реально оценивать не только свои желания, но и возможные последствия.
Главное, чтобы квартира была чиста... юридически