"Если ты при продаже или покупке квартиры боишься, что тебя обманут, - сказал мне знакомый маклер, - не сомневайся, тебя все равно обманут. Покупаешь ты у меня, как сейчас говорят, недвижимость. Я оформляю договор, получаю с тебя деньги, а через месяц мои родственники подают заявление в суд и представляют справку о моей недееспособности. Одним словом, бумагу о том, что я псих. Все, договор расторгается, и ты оказываешься на улице. А деньги по решению суда ты будешь получать с меня лет сто, потому что пенсия моя - 70 тысяч. И таких уловок миллион. В этом бизнесе, если сделка оформляется неофициально, обманывают все: и покупатели, и продавцы. Во всяком случае очень стараются это сделать".
ПРОДАВЕЦ ОБМАНЫВАЕТ ПОКУПАТЕЛЯ
ЧАЩЕ ВСЕГО при перепродаже недвижимости в дураках оказывается покупатель, а не продавец. Пользуясь сегодняшним повышенным спросом на жилье, хозяин квартиры продает ее, предположим, человеку, мало искушенному в этом вопросе. Сделка состоялась: владелец квартиры получил деньги, а новый обладатель жилья - долгожданную крышу над головой. Проходит время, и вдруг выясняется, что бывший владелец неправильно оформил приватизацию этой квартиры (не учел, предположим, интересы своих детей). В результате сделки чада бывшего хозяина по документам оказались без жилья. В такой ситуации сделка аннулируется, и новый обладатель квартиры оказывается опять без угла и чаще всего без денег.
Сегодня департамент муниципального жилья, во избежание таких ситуаций, уже начал требовать с продавцов прилагать к договору о купле-продаже квартиры выписку из домовой книги о всех членах семьи. Однако при покупке жилья новым ее владельцам не помешает самим постараться получить выписку из той же домовой книги и справку из департамента охраны детства, которая подтверждала бы, что продажа этой квартиры не ущемляет жилищные права проживающих там детей.
Следующий наиболее распространенный сегодня способ обмана покупателя - это, как говорят профессионалы, "продажа квартиры по дубликатам". Владелец жилплощади получает приватизационный документ и делает с него дубликат. После этого находит двух покупателей и продает свою квартиру им обоим: одному - по приватизационному оригиналу, другому - по дубликату. Пользуясь тем, что весь расчет между сторонами, как правило, происходит до регистрации договора, продавец получает деньги с того и с другого. Владельцем же квартиры окажется тот, кто быстрее зарегистрирует договор купли-продажи. Как советуют эксперты из Московской центральной биржи недвижимости, если вам показывают приватизационный документ, следует поинтересоваться в приватизационном управлении, не выдавался ли к этому документу дубликат. Если выдавался, то его обязательно нужно потребовать у хозяина квартиры. И, конечно же, в случае каких-то сомнений отложить выплату денег до регистрации договора о покупке квартиры.
Необходимо помнить и то, что с 1 ноября 1994 года в Бюро технической инвентаризации всем владельцам, желающим продать свои квартиры, выдается справка по форме 11, необходимая для подписания договора о купле-продажи, где указывается владелец продаваемой квартиры. В случае, если сделка состоялась и новый владелец не получил от продавца этот документ, договор считается недействительным со всеми вытекающими отсюда последствиями. И если вдруг нотариус, заверяющий договор, "не заметил" отсутствия формы 11, значит, он находится в сговоре с теми, кто продает эту квартиру.
В последнее время участились случаи продажи квартир с так называемыми поддельными адресами. В этом случае продается квартира, явно не пользующаяся спросом. Но при осмотре покупателю показывают не эту квартиру, а снятую на время по соседству, более престижную и комфортабельную. Для того чтобы покупатель ничего не заподозрил, меняют даже таблички с номерами домов, названиями улиц и номерами квартир. Когда же сделка совершается, новые хозяева неожиданно для себя выясняют, что им продали совсем не то, что показывали. Поэтому прежде, чем подписывать договор и отдавать деньги, желательно проверить со специалистами все документы, не фальшивые ли они, да и на адрес предлагаемой квартиры стоит обратить внимание.
ПОСРЕДНИК "КИДАЕТ" И ПРОДАВЦА, И ПОКУПАТЕЛЯ
ДОВОЛЬНО часты случаи, когда обманутыми в результате купли- продажи жилья становятся обе стороны: и продавец, и покупатель. Ни для кого не секрет, что очень часто желающие купить квартиру обращаются к "черным" маклерам, доверяя им больше, чем официальным фирмам. Объясняется это довольно просто: официальные фирмы берут большой процент от сделки, а "черный" маклер, как правило, обещает за свою работу взять меньше. Однако обещать, как говорят, не значит жениться.
Чаще всего посредник надувает продавца и покупателя, используя генеральную доверенность. Причем довольно часто владельца квартиры вынуждают поставить свою подпись путем насилия или шантажа. Подписывая этот документ, хозяин квартиры тем самым доверяет вести все операции со своей недвижимостью постороннему лицу. Получив свободу действий, посредник находит покупателя, заключает с ним договор о купле-продаже, получает за нее деньги и исчезает. Позже выясняется, что договор по каким-то причинам составлен неправильно и является недействительным. Новый хозяин теряет площадь, а ее законным владельцем становится уже известный посредник. Поэтому, если при покупке квартиры вы имеете дело не с ее хозяином, а всего лишь с доверенным лицом, не стоит испытывать судьбу. Лучше подыскать что-нибудь понадежнее и без доверенных лиц.
ПОКУПАТЕЛЬ ОБМАНЫВАЕТ ПРОДАВЦА
СЛУЧАИ, когда покупатель обманывает продавца, не столь многообразны. Самое простое, что он может сделать, так это подсунуть "куклу" зазевавшемуся хозяину квартиры. Второй, не менее распространенный способ надувательства: неполный расчет. Всем известно, что по балансовой стоимости в документах указывается одна цена, а реальная стоимость квартиры иногда в несколько раз превышает ту, что указана в документе. На этом и стараются сыграть наиболее ушлые покупатели, оплачивая только ту сумму, которая стоит в договоре.
- Для того чтобы обезопасить себя от нежелательных ситуаций, - говорит президент Московской центральной биржи недвижимости А. Савенко, - лучше все-таки доверять проведение подобных операций с недвижимостью специалистам, а не случайным людям. Профессионалы, работающие в солидных фирмах, объединенных Московской ассоциацией риэлторов (MAP), не только проверяют подлинность всех документов, но и несут в дальнейшем ответственность - как юридическую, так и финансовую - перед своими клиентами. Конечно, эти услуги оказываются не бесплатно, но зато исключается возможность оказаться без крыши над головой и без денег в кармане.
Квартирная доля