Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.
До наступления совершеннолетия самостоятельно проводить сделки с жильем невозможно. Для продажи требуется письменное разрешение родителей, усыновителя или опекунов, даже если вся квартира полностью принадлежит несовершеннолетнему. Но законодательством предусмотрены некоторые исключения.
Так, несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если по решению органа опеки и попечительства он будет объявлен полностью дееспособным. Согласно ст. 27 ГК РФ, это возможно, если несовершеннолетний работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — по решению суда.
В остальных случаях несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают подобные сделки только с письменного согласия своих законных представителей: родителей, усыновителей или попечителя.
Таким образом, жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители или опекуны не имеют на него права собственности. Они не могут по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую несовершеннолетнему недвижимость.
Продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний, можно, получив разрешение органов опеки. По закону дети не могут лишиться жилплощади при сделках купли-продажи родителей или опекунов. Обязательным условием при продаже жилья, часть которого принадлежит ребенку, является покупка другой жилплощади и оформление ее на несовершеннолетнего. Ребенок-собственник должен быть обеспечен квартирой такой же или большей площади.
Может ли несовершеннолетний сам распоряжаться своей недвижимостью?
Возможна ли продажа жилья, если несовершеннолетний не является его собственником?
Несовершеннолетний ребенок может быть прописан в квартире без права собственности либо выступать в роли наследника. В таком случае продать квартиру, где живет несовершеннолетнее лицо, можно, если будут соблюдены необходимые условия:
1. Продавец недвижимости должен не только выписать перед продажей ребенка, но и предоставить адрес, куда тот будет поставлен на регистрационный учет. В соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ, по указанному адресу должны быть прописаны и родители/опекуны/законный представитель.
2. Условия, в которых будет проживать несовершеннолетний, не ухудшатся после того, как его снимут с регистрационного учета. Родители или опекуны должны предоставить соответствующие доказательства.
3. Имущественные права не будут нарушены, если ребенок выступает наследником. В новом жилье доля отчуждаемого имущества, которая принадлежит ребенку, не должна быть меньше.
Так как ребенок является не собственником, а пользователем жилья, он не участвует как сторона договора купли-продажи, но отдельным пунктом в таком документе, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, должно быть указано обязательство продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в том числе и ребенка). Суд может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором и если другая жилплощадь для проживания несовершеннолетних детей существует. Суд при этом будет учитывать параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.
Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?
Все собственники, включая детей, указаны в выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на квартиру. Выписку из ЕГРН любой желающий может получить на сайте Росреестра или в МФЦ. В заявлении нужно указать сведения о себе: ФИО и паспортные данные. За предоставление выписки уплачивается госпошлина. Ее размер можно посмотреть на сайте Росреестра.