Как говорит женщина, она и так мучилась от вечно промерзающей стены в угловой комнате - обои постоянно отваливались, появлялась плесень, а тут её ещё и продырявили. Хозяйка волнуется - что будет с жильём зимой? «Если стена пострадала, ТСЖ должно её отремонтировать, и мы это проконтролируем. В конце концов, оно зарабатывает на использовании общедомового имущества именно для того, чтобы делать условия жизни жильцов более комфортными, - прокомментировала ситуацию Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль». - Если грамотно подходить к делу, общее имущество может стать очень прибыльным для собственников.
Правда, не всё так просто. Во-первых, если в ТСЖ обычно видно, сколько заработал дом и на что были потрачены деньги, то в управляющих компаниях средства нередко размываются и жители не всегда замечают результат. Во-вторых, в Жилищном кодексе чёрным по белому написано, что общедомовое имущество является неотъемлемой частью дома, но на деле им часто пользуются муниципалитеты, сдавая в аренду магазинам и ресторанам. Или вообще продают третьим лицам. Вернуть такие помещения крайне сложно. Год назад Минстрой и главный госжилинспектор страны отправили местным властям письмо о необходимости взять на контроль ситуацию с использованием общего имущества. И подвижки начались - например, московские власти передали собственникам квартир почти 25 тыс. кв. м. Положительные примеры есть в Санкт-Петербурге, Костроме. Но многие города живут по старинке, и это идёт во вред домам. Недавно в Калининграде случилась кошмарная история - жительница дома пыталась пройти к коммуникациям в подвале, который занимает ресторан, чтобы снять показания счётчиков, а её избили».
Как забрать своё?
«Первое, что надо сделать собственникам, - провести учёт общего имущества (ст. 36 ЖК). Это может быть земельный участок, подвал, колясочные, вахтёрные, чердак. Исключение составляют только помещения, которые по проекту дома были построены под магазин, почту и др., - говорит Александр Козлов, исполнительный директор «Школы грамотного потребителя». - Если вы считаете, что в вашем доме незаконно используется общее имущество, обратитесь к своей обслуживающей компании - ТСЖ или УК. Если она не справляется с ситуацией, стоит идти в Госжилинспекцию. Следующий уровень - суд или прокуратура».
«Как заработать на доме? Сдавать в аренду подвалы и чердаки, размещать рекламу на фасадах и в подъездах, брать плату с сотовых операторов и интернет-провайдеров, - говорит Александр Евсеев, председатель «Объединения советов домов Удмуртии». - Знаю, во многих регионах провайдеры конфликтуют с собственниками, отказываются платить. У нас в Удмуртии эта проблема решена. Конечно, суммы получаются небольшие. В нашем 9-этажном доме 4 провайдера платят по 300 руб. в месяц, плюс есть доход от рекламы в лифтах по 200-250 руб. в месяц. Дом обслуживает УК, но в договоре чётко прописано, что учёт этих средств она ведёт отдельно. Сейчас как раз хотим пустить средства на установку видеокамер. К сожалению, в доме нет помещений под аренду».
А вот у Андрея Пинчукова, председателя одного из ТСЖ Костромы, такие помещения есть. Правда, ещё недавно ими пользовался город, но активные собственники сумели убедить администрацию и вернули подвалы в общедомовое имущество (всего в Костроме это удалось сделать в 97 домах). «Теперь одну часть нашего подвала занимает ТСЖ, а другую мы сдаём в аренду фотостудии и кафе. Предприниматели платят примерно по 25 тыс. руб. в месяц. За счёт заработанных денег мы поставили во дворе шлагбаум, сделали видеонаблюдение, содержим в идеальном состоянии фасад дома (он у нас является памятником архитектуры), не повышаем плату за содержание и ремонт».
Тариф ниже!
ТСЖ дома № 8 по Смоленскому переулку в Твери пошло ещё дальше. Собственники имеют доход не только от провайдеров, рекламы и коммерсантов, выкупивших квартиры на первых этажах. ТСЖ получило кадастровый паспорт на придомовую территорию. Большую часть - с детской площадкой и стоянкой - отгородили, а меньшую сдали в аренду под торговые павильоны. «Теперь общедомовая собственность приносит нам в 2 раза больше дохода, чем статья «содержание и текущий ремонт» - тариф по ней ниже среднего по городу, не менялся с 2008 г. и составляет всего 11,86 руб. за 1 кв. м», - рассказывает председатель ТСЖ Виктор Ежов. Жильцы не платят за ОДН, с них не берут никаких допвзносов. Далеко не новая 9-этажка с некогда дырявой крышей, разбитыми окнами в подъездах и свалкой во дворе превратилась в жильё, которое в Твери называют элитным. Стены в подъездах отделаны итальянской плиткой, во дворе - ландшафтный дизайн. Этим летом Сергей Степашин, председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ, даже вручил ТСЖ табличку «Дом образцового содержания». А таких идеальных домов по стране всего 45.
«У нас по соседству стоят дома с похожими условиями, но они не используют свои возможности, не зарабатывают на общем имуществе на благо жителей, - говорит управдом Ежов. - Потому что это требует хорошего знания законов и очень большой настойчивости. Знаете, сколько я в своё время наслушался угроз? Меня и убить хотели, и закопать... Зато теперь с коммерсантами живём мирно. Провайдеры в своё время тоже горячо спорили, да и муниципалитет судился с нами из-за ларьков и ограждения. Но мы выиграли все суды, потому что закон на стороне собственников».