Расходы на жилье: европейский подход
Средняя российская семья тратит на жилищно-коммунальное обслуживание примерно такую же долю доходов, как в среднем в Евросоюзе, — 11%. Но на этом сходство с Европой заканчивается. Львиная часть наших расходов — электричество, отопление, вода и прочая «коммуналка». Меньшая доля — затраты на жилищные услуги, включающие ремонт дома, замену лифтов, содержание в порядке лестничных клеток. А в странах с более высоким качеством и комфортом жилья это соотношение 50:50. И к этому России нужно стремиться, по мнению аналитиков ЦСР, подготовивших доклад с предложениями о развитии жилищно-коммунального комплекса.
Дилемма, в которую упираются многие начинания в российском ЖКХ, всем известна. Денег на обновление жилого фонда не хватает, а повышением тарифов на жилищно-коммунальные услуги их не возьмешь: финансовые возможности жильцов не позволяют. По мнению ЦСР, смещение вектора расходов с коммунальных услуг на жилищные эту противоречивую задачу решит. Ведь все вложенное в «коммуналку» в конечном итоге уходит «в канализацию». Это сиюминутные расходы, не создающие нового качества жизни. А дополнительные инвестиции в более теплые стены, в более долговечные трубы и энергосберегающие системы ведут к сокращению потребления электроэнергии, тепла и других ресурсов, а, значит, к уменьшению расходов на эти цели. Затраты семей не должны увеличиться. И, более того, забота об общем доме в конечном итоге повысит стоимость личной недвижимости.
Чтобы совершить такой маневр, ЦСР предлагает государству изменить приоритет в своей жилищно-коммунальной политике: вместо замораживания тарифов сосредоточиться на стимулировании вложений в модернизацию жилья.
Как разбудить инициативу?
Авторы доклада не питают иллюзий: за счет собственных средств улучшать свои дома люди не будут. Обязательные платежи на капитальный ремонт задачу тоже не решат: этих денег немного и идут они на ликвидацию самых острых проблем. Теоретически, если в доме создано ТСЖ, то под залог накоплений, аккумулированных на счете для финансирования капремонта, можно взять кредит. Но сумма будет небольшой. Банки к ТСЖ относятся подозрительно. А — самое главное — обитатели дома не чувствуют ответственности за его содержание. И порядок принятия решений об управлении многоквартирными домами сегодня такой, что сложно договориться даже о замене ламп возле лифта. Собрания жильцов, которые должны принимать такие решения, нужного кворума не собирают. Да и по закону ответственность за содержание многоквартирного дома несут не собственники квартир, а те, кому они передали эти полномочия — управляющие компании и товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Чтобы разбудить инициативу собственников, ЦСР предлагает упростить голосование по вопросам, связанным с жизнью дома, и нагрузить их большей ответственность. Как это можно сделать, подробно описано на примере ТСЖ.
Формальностей меньше, ответственности больше
По закону ТСЖ образуется в доме в том случае, если за его создание проголосовали собственники квартир, представляющие более половины помещений, не являющих общедолевой собственностью. То если вы не хотите быть членом ТСЖ, то вступать в него не обязаны. Поэтому в одном доме решения могут принимать сразу два собрания — членов ТСЖ и собственников помещений. В ЦСР считают, что собрание должно быть одно, и предлагают следовать международной практике. За рубежом жилец дома автоматически становится участником ТСЖ, если купил в нем квартиру (но, понятно, если такое объединение в доме создано).
При этом нести расходы по содержанию домового имущества ТСЖ должно так, как это принято в потребительских жилищных кооперативах. Из средств товарищества должны в полном объеме оплачиваться все затраты на ремонт и улучшение общего жилья. При необходимости, если средств не хватает, собственники должны вносить дополнительные взносы.
А как быть с теми, кто отказывается платить? Не будешь же постоянно ремонтировать лифт и за соседа. От этой болезни у ЦСР тоже есть рецепт. К хроническим неплательщикам предлагается принимать жесткие меры. По свидетельству авторов доклада, в некоторых странах общее собрание собственников помещений имеет право взять в залог квартиру соседа, чья задолженность по взносам в общий бюджет ТСЖ превышает 6 месяцев. И если в конце концов задолженность не будет погашена, по решению суда квартира может быть продана.
Такая конструкция ТСЖ сделает их в глазах банков привлекательными заемщиками, делает вывод Центр стратегических разработок. Но возможно ли ее создать в российских условиях? Попытки установить субсидарную ответственность жильцов дома, которые были раньше, провалились. Во-первых, найдется мало желающих платить за соседа. Во-вторых, забрать у человека за долги единственное жилье можно в России можно только в исключительных случаях. В-третьих, за рубежом, квартира должника, не вносящего взносы в ТСЖ, после определенного срока переходит к сообществу собственников жилья. Вряд ли найдутся в России люди, которые захотят купить жилье в доме, где действуют такие правила.