Мансарда — помещение чердачного типа, которое используется для жилья. Согласно российскому определению, фасад мансарды должен быть полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения крыши и фасада должна быть не более 1,5 м от уровня пола.
Первые мансарды появились в XVII веке, а название получили в честь архитектора Франсуа Мансара (1598–1666), который в 1630 году одним из первых спроектировал подкровельное пространство как жилое, использовав специальную крышу. Сегодня её нередко можно увидеть в дачных посёлках, но для своего времени такое изобретение было прорывным: более крутые нижние «крылья» крыши позволяли значительно расширить пространство чердака.
Широкое распространение мансарды получили в Париже начала XIX века. Дело в том, что величина налога на недвижимость тогда зависела от этажности, в то время как чердак этажом не считался. Поэтому жильё в мансарде было одним из самых дешёвых, и в нём жили бедняки, в том числе нищие, но нередко гениальные художники.
Мансарды снимали Гофман, Ремарк, Хемингуэй, Рембо и многие другие писатели, художники, поэты и музыканты. При этом в те времена о романтике мансард речи не шло: жить здесь было несладко. Летом крыша прогревалась на солнце, и стояла невыносимая духота, а зимой в мансардах было очень холодно. Будущий нобелевский лауреат, норвежский писатель Кнут Гамсун, так описывал в письме знакомому свой чердачный быт: «Я сижу в мансарде, где ветер дует сквозь стены, печки нет, сумеречно, свет проникает сквозь маленькое окошко. У меня почти нет возможности выходить из дома, так как холодно, а у меня совсем скверно с одеждой».
Мансарда Раскольникова
В патриархальную Москву мансарды пришли позже и широкого распространения не получили. С началом массовой застройки использование чердака под жильё стало и вовсе невозможным: в панельных домах чердачные помещения имеют чаще всего высоту меньше человеческого роста. «Возвращение мансард» произошло в 1990-е годы, когда с появлением новых материалов и технологий появилась возможность сделать из чердачного помещению квартиру, ничем не уступающую по комфорту обычному жилью. Сегодня о том, что квартира находится в мансарде, напоминают лишь скошенные стены.
Жильё для художников, инвесторов и холостяков
Квартиры в мансардах и сегодня остаются специфическим жильём, которое подходит далеко не всем. «В мансардах, обустроенных в верхних этажах старых домов, могут быть низкие или сильно скошенные потолки и маленькие окна-бойницы. В таких помещениях бывает недостаточный напор воды, а в домах старого фонда не всегда есть лифт. Свет, проходящий в окна, расположенные над головой — не очень удобный вариант для жилья. Он больше подходит под студию или мастерскую», — считают в ГК «Премьер».
Также, по мнению экспертов, нужно особое внимание при покупке мансарды уделять юридическим вопросам: иногда бывает так, что собственник незаконно объединил квартиру на верхнем этаже с мансардой. В этом случае все проблемы лягут на покупателя. Основная трудность заключается в том, что для получения мансарды в собственность нужно заручиться письменным согласием всех собственников жилья в данном доме. В противном случае присоединение чердака к квартире можно будет оспорить в суде. Это основная причина, почему мансард нет на всех чердаках в центре Москвы.
Но несмотря на все трудности, мансарды быстро находят своих покупателей. По данным коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, большая часть покупателей мансард — холостяки, которые устраивают в них квартиры-студии. Также мансарды пользуются спросом у инвесторов, которые справедливо полагают, что эксклюзивность — весомый аргумент в пользу ликвидности такого предложения. Однако нередки случаи, когда квартиры в мансардах покупают и семейные пары, которые стремятся приобрести ни на что не похожее жильё.
Жильё для избранных
На рынке недвижимости Москвы мансард всё ещё немного. «В Европе такой вид недвижимости очень распространён. Там это стандартная практика — дома сразу строятся и продаются с мансардами и террасами. Соответственно, рынок намного больше, и спрос на такое жильё уже сформирован. А у нас это преподносится больше как дополнительная «фишка» к проекту. Поэтому объём столичного рынка жилья с мансардами крайне мал», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
По данным аналитического центра ГК «Премьер», объём предложения мансард в Москве составляет около 0,5–1 % от общего количества жилья на рынке. В Санкт-Петербурге предложение в полтора раза выше, а Европе — в несколько раз. Причём это касается не только площади, но и количества мансард. Если в Москве квартира на чердаке обычно не меньше 100 кв. м, то в Европе есть и маленькие мансарды в 20–30 кв. м.
Ещё одной особенностью современных мансард является то, что находятся они нередко не в историческом центре Москвы. «Если говорить про ЦАО, то больший объём такой недвижимости уже давно выкуплен, и по бросовым ценам такие объекты уже никто не продаст», — считает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
Цена на романтику
По иронии истории, квартиры в мансардах в Москве сегодня одни из самых дорогих, а покупают их не нищие поэты, а очень богатые люди. «Стоимость мансард в Москве начинается от 200 тыс. руб./кв. м (проект апартаментов Loft Garden рядом со станцией метро «Рижская») — и может доходить до 1 млн руб./кв. м (ЖК «Резиденция Знаменка», расположенный на улице с аналогичным названием) в шаговой доступности от Кремля», — рассказал АиФ.ru Григорий Алтухов. По данным эксперта, в проектах массового сегмента дома с мансардами единичны. Например, такие квартиры продавались в малоэтажном жилом комплексе комфорт-класса «Западное Кунцево» (2 км от МКАД). В данный момент купить такое жильё можно только на вторичном рынке.
По данным Светланы Бириной, цены на квартиры с мансардами по Москве в среднем варьируются от 20 до 300 млн руб., в зависимости от места расположения, категории дома и площади. К примеру, за 20 млн можно купить мансарду в апарт-комплексе «The Loft» (Духовский, 17) общей площадью 79 кв. м. За 250–300 млн руб. продаются апартаменты с видом на Кремль на Знаменке, д. 13.