Желающим вложить деньги в квадратный метр лучше поторопиться. Именно сейчас, пока еще можно сторговаться с продавцом нового или «бэушного» жилья. Но повсеместного снижения цен ближайшие месяц-два, а то и дольше, не будет, уверены все опрошенные aif.ru эксперты.
Мы попросили застройщиков, риелторов и аналитиков разъяснить, к чему готовиться покупателям жилья и почему пора распрощаться с мечтой о дешевеющем квадратном метре.
— Ждать существенного снижения цен на новостройки в массовом сегменте я бы не стал. Но скидки и программы рассрочки от застройщиков никто не отменял. Девелоперы будут вести себя как цирковой акробат, идущий с шестом по тросу. На арене — выпущенные из клеток тигры, а ЦБ похож на смотрителя, который постоянно увеличивает натяжение троса для блага акробата и слабонервных зрителей. Но от этого номер для акробата не становится легче в исполнении. Остается только балансировать шестом (скидками, отделкой в подарок, почти бесплатной рассрочкой). Пока сделано всего несколько шагов, посмотрим на амплитуду колебаний троса и взмахи шестом ближе к середине арены.
Массовое снижение цен — это крайне болезненная мера, на которую высокие лоббисты постараются не пойти ни при каких условиях. Компромиссный сценарий — это снижение темпа роста цен на жилье до отметок ниже среднерыночной инфляции по экономике в целом. Это позволит и строительную лодку не раскачать, и развеять «бриллиантовый дым» вокруг голов многих капитанов российского девелопмента. Но если мы говорим о массовом спросе на жилье, а только он смог запустить отрасль в стратосферу 4 года назад, то без снижения ипотечных ставок до однозначных величин о нем можно будет петь только поминальные песни.
— Ужесточение требований к льготной ипотеке и к первоначальному взносу до 30%, вероятнее всего, приведет к перетоку спроса покупателей на вторичный рынок. В результате цены на нем «подтянутся» к ценам на новостройки. Снижение стоимости на жилье следует ожидать не ранее 2025-2026 годов. Это при условии, если на фоне высокой ключевой ставки спрос продолжит снижаться, а предложение сохранится.
Глобального снижения цен на первичном и вторичном рынках недвижимости ожидать не стоит, особенно в крупных городах. Но возможен рост спроса, а значит, и цен на недвижимость в регионах. Это касается, в том числе, спроса на ИЖС, в стимулировании которого заинтересовано государство.
Эксперт направления «Народный фронт. Аналитика», генеральный директор РАСК Федор Выломов:
— В целом цены на первичное и вторичное жилье стабилизировались, месячное изменение находится в пределах одного процента. Сейчас нет такого спроса, чтобы застройщики могли серьезно поднять цены на жилье. Девелоперы запустили достаточный объем проектов, которые нужно реализовывать в нынешних условиях. «Запас прочности» у них сейчас где-то на полтора года. Другое дело, что за 2024 год сама себестоимость строительства увеличилась на 13-15% из-за повышения стоимости стройматериалов, заработных плат. В прошлые годы застройщики сформировали достаточную «подушку безопасности», чтобы в течение некоторого времени не повышать стоимость квадратного метра. Основной вопрос, на сколько этой «подушки» хватит, в том числе на период высокой ключевой ставки.
— Если ЦБ РФ до конца года все-таки поднимет ключевую ставку, то это ощутят на себе небольшие строительные компании. Они обычно строят на заёмные средства. Повышение ставки для них увеличит стоимость кредитов, что может привести к удорожанию строительства и, как следствие, снижению конкурентоспособности. Для некоторых компаний это может стать катастрофой — они будут не в состоянии обслуживать свои кредиты на новых условиях. Для крупных строительных компаний повышение ставки пройдет менее заметно. У них больше ресурсов и возможностей для адаптации к изменениям, например, за счет внедрения новых финансовых инструментов и предложений для клиентов.
Если же ключевая ставка сохранится, то рынок не испытает ни резкого роста, ни падения. Первичный рынок недвижимости будет продолжать расти дальше, предлагая новые программы рассрочки. А продавцы вторичного рынка, выставляющие свои объекты по объективной рыночной цене, смогут продать свои квартиры.
— Скидки от застройщиков сейчас в пределах 5-15%, причем в основном на не особо ликвидные квартиры. Спрос от покупателей все равно есть, многие хотят купить, но не подходят под льготные программы. Застройщики придумывают гибридные субсидированные ипотеки и за снижение ставки кредита поднимают стоимость квартиры для заемщика. Все это дает нам понять, что не стоит ждать снижения цен на квартиры. Их просто станут меньше строить, чтобы обеспечить имеющийся спрос, а не сверхспрос как было до июля этого года. Поэтому покупателям не стоит ждать снижения цены на всё. Если есть скидка от застройщика, нужно ее ловить.
— Рынок в стагнации, сделок очень мало, и ожидать снижения цен нам не приходится. Многие люди сейчас держат сбережения на вкладах. Но, на мой взгляд, сейчас как раз хорошее время, чтобы инвестировать «в кирпичи». Почему? Потому что формируется отложенный спрос на объекты. И когда ставки ипотеки придут в норму, весь этот спрос вырвется на рынок, и буквально за 2-3 месяца цены взлетят! В недвижимость все равно будут вкладывать деньги. Потому что больше просто некуда. Мало кто умеет инвестировать в ценные бумаги. А недвижимость — это надежно, понятно, прозрачно и доступно. Поэтому всем любителям вкладов стоит срочно что-то покупать по тем ценам, которые сегодня есть.