Хотя времена «лихих девяностых» прошли, риски потери денег и времени при покупке квартиры существуют и сегодня. Поэтому, приступая к такому серьёзному делу как покупка жилья, нужно знать обо всех опасностях, которые может таить в себе такая сделка, а главное – важно знать обо всех способах избежать их.
Как избежать рисков?
Проверку документов наквартиру лучше всего доверить профессионалам. Именно специалист по недвижимости должен будет провести экспертизу документов, проверить их юридическую чистоту, грамотно составить договор купли-продажи. И хотя даже самый лучший специалист на рынке не способен гарантировать на 100%, что сделка пройдет без проблем, всё же риск в таком случае снижается в значительной степени. Агента нужно выбирать тщательно, опираясь на отзывы знакомых и в целом на его репутацию или репутацию компании, на которую он работает. Ни в коем случае нельзя доверять специалисту, которого нанял продавец: ведь его задачей является продажа квартиры с наибольшей выгодой для владельца квартиры, а не для вас.
На показе квартиры нужно присутствовать лично, ведь ни фотографии, ни устные описания квартиры не способны отразить её реальное состояние. Если после покупки внезапно обнаружится, что квартира не соответствует ожиданиям, вернуть деньги будет невозможно.
Техническая экспертиза квартиры, которая позволит оценить её состояние, будет совсем не лишней. Если она выявит проблемы, то можно требовать снижения цены на квартиру или вовсе отказаться от покупки.
Рассказ будущих соседей может дать много полезной информации как о нынешнем владельце квартиры, так и о самом предмете сделки. Ведь какой бы тщательной ни была проверка документов, выявить все нюансы, касающиеся квартиры, она не способна.
Нужно внимательно ознакомиться с документами в спокойной обстановке и ничего не подписывать второпях, ведь каким бы опытным ни был агент, подпись на документах ставит не он, а лично вы, и вся тяжесть ответственности ложится в этом случае именно на ваши плечи.
Безопасные системы расчётов сегодня не просто дань моде, а возможность избежать рисков.Недвижимость стоит огромных денег, и понятно, что носить с собой в сумке миллионы было бы опрометчиво.
Схемы обмана
Самым страшным для покупателя при покупке квартиры является факт мошенничества, ведь когда обман откроется, покупку признают недействительной, а требовать возврата денег будет не с кого. Мошеннических схем при покупке жилья сегодня великое множество.
Нередко жильё продают по поддельным документам. Мошенники при помощи фальшивых бланков, печатей и подставных нотариусов оформляют договор купли-продажи квартиры, которая специально для этого снимается на короткий срок. После того как вернувшийся из загранпоездки или командировки настоящий владелец жилья обнаруживает в ней горе-покупателя, последнему ничего не остается, как съехать и искать справедливости в суде. Но найти мошенников в таких случаях получается далеко не всегда, а предъявлять права на чужую квартиру бессмысленно: сделка в таких случаях всегда признаётся недействительной.
По другой схеме, мошенник продаёт квартиру и, получив деньги, через суд просит признать сделку недействительной и аннулировать её на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу в таком случае возвращается его квартира, а покупателю — деньги. Но дело в том, что нередко в договоре с целью ухода от налогов прописывается меньшая сумма, чем была выплачена на самом деле, и именно она будет возвращена покупателю в случае судебного решения.
Также возможен и такой способ обмана: продавец после продажи квартиры не спешит выписываться из неё, утверждая, что в связи с жизненными обстоятельствами ему некуда съезжать. В такой ситуации суд чаще всего принимает его сторону и обязывает его вернуть средства, выплаченные за жильё. Однако он может заявить, что по каким-то причинам не может вернуть всю сумму, но готов возмещать её частями, из своей зарплаты. Учитывая, что по закону вычитать из зарплаты можно не более 30 процентов, возвращать деньги за квартиру продавец может несколько десятков, а то и сотен лет.
Продажа квартиры нескольким лицам также является распространённым видом мошенничества. Владелец квартиры делает с документов на квартиру дубликаты, и в разных нотариальных конторах заверяет договоры купли-продажи, а после получения с нескольких покупателей денег, уезжает в другую страну.
Для того чтобы избежать встречи с мошенниками, нужно обратить внимание на цену объекта: они чаще всего заинтересованы в быстрейшей продаже квартиры и выставляют цену значительно ниже рыночной. Помимо этого, тщательная проверка документов может помочь избежать проблем.
Юридические риски
Но часто проблемы возникают не из-за злого умысла продавца, а из-за юридических трудностей.
Например, если владелец квартиры во время её приватизации не прописал в качестве собственников своих детей, они вполне могут заявить свои права на недвижимость. Также проблемы с третьей стороной могут возникнуть при покупке квартиры, полученной в наследство. Никто не застрахован от того, что через некоторое время после заключения сделки могут появиться забытые родственники, которые через суд будут требовать части своей собственности. Но это не самое страшное: в некоторых случаях, третья сторона может иметь право не только предъявлять права на собственность, но и пользоваться проданной квартирой. Проще говоря, вернувшийся из тюрьмы родственник может иметь полное право вселиться в проданную квартиру, где прописан, и воспрепятствовать ему в данном случае нельзя. Нередко прописанный в квартире родственник может быть признан без вести пропавшим, а владельцы и вовсе могут считать его погибшим. Однако это не исключает возможности его внезапного появления на пороге.
Свои права на недвижимость могут предъявлять также и бывшие супруги продавца: ведь имущество, нажитое супругами после заключения брака, является их общей собственностью, и даже в случае развода один из них не имеет права распоряжаться им без ведома другого. Ещё одной опасностью для покупателя квартиры может быть признание продавца недееспособным. Недееспособным может считаться душевнобольной, наркоман или алкоголик. Если этот факт будет признан судом, он может стать причиной для оспаривания сделки (ст. 177 ГК РФ).
Чтобы избежать проблем с собственниками квартиры, необходимо требовать справку из БТИ с данными, кто прописан на продаваемой жилплощади, а справки из наркологического и психоневрологического диспансеров могут удостоверить дееспособность продавца.
В продолжении: Какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры →