Эксперт сравнила условия по ипотеке на квартиру по цене 10 млн руб. Срок кредитования — максимальный, 30 лет. Если покупателю удалось подкопить половину суммы на первоначальный взнос, то при нынешней ставке 20% годовых он будет ежемесячно отдавать банку 83,5 тыс. руб. Общая переплата составит 20,4 млн руб.
Но чаще у ипотечника есть только минимальная «первоначалка» — 30%. И тогда при тех же параметрах кредитования он отдаст за 30 лет 28,6 млн руб. — то есть почти втрое больше, чем стоимость объекта.
Зато разница в переплате между рыночным жилищным кредитом и «Семейной ипотекой» оказывается в пользу последней. При первоначальном взносе 20,1% и льготной ставке 6% заемщик будет каждый месяц вносить около 47,6 тыс. руб. За 30 лет он переплатит банку почти 9,2 млн руб. Однако, во-первых, далеко не все россияне попадают под «Семейную ипотеку», особенно после того, как с июля 2024 года ее условия были ужесточены. А во-вторых, субсидируемые государством ипотечные программы с низкой ставкой предназначены для покупки жилья в новостройках. То есть наибольший спрос на «Семейку» идет от жителей крупных городов, где стройка кипит. Остальным же приходится довольствоваться ипотекой по запретительным ставкам.
«По сути, это лишь игра цифр, которая не учитывает возможность заемщика досрочного погашения, — комментирует профессор. — Конечно, лучше брать ипотеку с низкой ставкой, например „Семейную ипотеку“. Но если у клиента есть жизненная необходимость в покупке жилья по рыночной ставке, то настоятельно рекомендую брать ее на максимально длительный срок, при возможности с максимальным первым взносом и регулярно вносить досрочные платежи. Хотя бы понемногу. Это позволит достичь комфортных ежемесячных платежей. В последующем такую ипотеку можно будет рефинансировать. Также банки предлагают опцию „Купи ставку“, за счет которой можно снизить ставку по ипотеке и тем самым снизить переплату по кредиту».
Эксперт посоветовала повременить с покупкой квартиры, если в сделке нет особой срочности. Примерно к весне 2025 года аналитики ожидают «оттепели» в экономике. Глава Банка России Эльвира Набиуллина на заседании Совета по развитию финансового рынка при Совфеде РФ заявила, что без роста ставок инфляцию не уменьшить. Но по мере замедления инфляции ставки по ипотеке неизбежно снизятся.