Коллапс «вторички»? Эксперты раскрыли, чего ждать от новой ставки ЦБ

Сегодня Центробанк РФ вновь поднял ключевую ставку — на этот раз сразу на 2 процентных пункта, — до 15%. Эксперты aif.ru рассказали, почему ситуация складывается не в пользу владельцев и покупателей вторичного жилья, а также о том, что может поддержать рынок жилья в стране.

   

   

Еще в июле этого года ключевая ставка была вдвое ниже — 7,5%. За четыре месяца регулятор поднял ее, чтобы ослабить рост цен на фоне ограниченного предложения товаров и ослабления рубля.

Но вместе с ключевой ставкой подорожали и все кредиты, включая ипотечные. Статистика Росреестра, а также крупнейших банков говорит о том, что охладить спрос и цены на рынке жилья пока не получается: в сентябре и октябре во многих регионах обновили рекорды по выданным ипотечным кредитам и заключенным договорам долевого участия. Эксперты стараются не делать далеко идущих прогнозов о ценах на жилье и ставках, но сходятся во мнении, что рынок жилья еще не вошел в стадию стагнации.

Пять вопросов ипотечника. Что будет с кредитами после роста ставки ЦБ РФ Подробнее

«В кругу риэлторов есть такое мнение: плюс один процент к ключевой ставке — это минус 5 процентов к спросу, — отмечает риэлтор-практик Евгений Коноплев. — Но в августе-сентябре быстро охладить спрос и цены на жилье не получилось. После предыдущих повышений ключевой ставки в Москве наблюдали аномальный спрос на рынке первичного жилья, и это на 18% больше августа 2023 года. Если обычно в столице заключаются в месяц около 10-12 тысяч сделок, то в сентябре их было 13590. Еще год назад никто не сказал бы, что такое в текущей ситуации вообще возможно».

По словам эксперта, высокая ипотечная ставка пока не отпугнула покупателей. С одной стороны, люди видят прогнозы о возможном ужесточении по отношению к заемщикам и росте минимального первоначального взноса. С другой стороны, они понимают, как меняется инфляция. Аккумулированные страхи населения толкают их на то, чтобы вложиться в недвижимость здесь и сейчас. Потому что есть опасения, что через полгода-год банки уже могут не дать нужную сумму, а если и дадут, то ее может не хватить на подорожавшие метры.

«Мы наблюдаем сильный перекос в сторону первички: она стоит сильно дороже вторичных объектов, в которые уже завтра можно переехать, — говорит Евгений Коноплев. — С господдержкой, конечно, можно взять квартиру по ставке до 6%, но без нее она будет в два с лишним раза выше. На вторичке стоимость ипотечного кредита еще дороже. Вторичному рынку нужна поддержка, потому что именно она подпитывает сделки в новостройках. Не нужно пускать этого поросенка под нож. Чаще всего люди продают свое “бэушное” жилье, чтобы таким образом сформировать первоначальный взнос, оформить кредит и купить более современную квартиру».

Выплаты и новая ипотека. Россиян ожидает повышение пенсий с 1 ноября Подробнее

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Артемий Шурыгин уверен, что на рынке наблюдаются признаки охлаждения. «Ставки выше 12% уже отчасти являются заградительными, спрос падает, — поясняет собеседник aif.ru. — По словам коллег, снижение идет на уровне 15-20%. Потребители понимают, что недвижимость остается высоколиквидным активом, и пока готовы вкладывать в него сбережения. Критичного падения спроса в текущей ситуации не ожидаем. Если говорить о поддержке рынка, то ею может стать расширение программ господдержки».    

   

Условия по ипотеке между первичкой и вторичкой почти полярные, и разрыв в процентной ставке и ценах за квадратный метр растет.

Для потребителя это означает, что у него сужается выбор вариантов решения жилищного вопроса, объясняет руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков. «Если сейчас человеку нужна новая квартира, то он видит, что условия для покупки на вторичке резко ухудшились. Правда, на первичке покупатель платит за поднявшиеся цены, — продолжает аналитик. — Возможно, произойдет корректировка цены, и вторичный рынок приблизится к новостройкам. Но на это обычно уходит не менее полугода. До последнего времени еще действовали предыдущие одобрения по ипотеке. Вероятно, в ноябре продавцы ощутят, что покупателей вторички становится существенно меньше. Часть продавцов уже сняла объекты с продажи и заняла выжидательную позицию».

Курс на аренду. Эксперты рассказали, почему дорожает съемное жилье Подробнее

Покупателям, которые стоят перед выбором «брать или не брать», Михаил Хорьков рекомендует опираться на жизненные приоритеты. Он полагает, что иногда покупка новой квартиры — это вынужденная необходимость; например, люди больше не могут жить вчетвером в однокомнатной квартире. Тогда оформляют ипотеку под высокий процент в надежде, что через пару лет рефинансируют кредит под более низкий процент. Если это будет невозможно, то, скорее всего, инфляция сделает платежи по кредиту к тому сроку не такими заметными.