С 1 июля 2019 года вступили в силу поправки в Федеральный закон «О долевом строительстве», согласно которым застройщики обязаны использовать эскроу-счета. Это специальный счет в банке, где будут храниться деньги дольщика до момента регистрации права собственности на квартиру. Однако может возникнуть ситуация, когда человек передумает покупать недвижимость или застройщик не выполнит обязательства. АиФ.ru выяснил у директора агентства недвижимости Екатерины Никитиной, в каких случаях дольщик может вернуть деньги с эскроу-счета, насколько выгодно расторгать договор в одностороннем порядке и что для этого потребуется.
Что такое эскроу-счет?
Согласно поправкам, внесенным в Федеральный закон «О долевом строительстве», с 1 июля 2019 года застройщики должны перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием так называемых эскроу-счетов. Это банковские счета, на которых будут храниться деньги дольщиков до момента регистрации права собственности на квартиру. Эскроу-счет открывается в банках, которые кредитуют застройщика, такие банки называются эскроу-агентами.
Механизм работает следующим образом: после регистрации договора участия в долевом строительстве человек вносит деньги за будущую квартиру на эскроу-счет. Комиссия за открытие и ведение эскроу-счета не взимается. Там средства замораживаются и хранятся до момента завершения строительства и регистрации права собственности. Предполагается, что такой механизм должен защитить дольщиков в случае банкротства застройщика или остановки строительства, так как человек всегда сможет вернуть вложенные средства.
В каких случаях можно снять деньги с эскроу-счета?
В соответствии со статьей 860.10 Гражданского кодекса РФ, закрытие счета осуществляется банком по истечении срока действия или прекращения по иным основаниям договора эскроу. Иные основания перечислены в ст. 15.5 214 ФЗ «О долевом строительстве». Это может быть расторжение договора участия в долевом строительстве либо односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве. Другими словами, возвратить деньги с эскроу-счета можно, если закончился срок действия договора, застройщик не смог завершить строительство или каким-то образом нарушил свои обязательства (затянул сроки завершения строительства сверх установленного законом времени либо начал банкротиться), а также если дольщик решил расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Какие документы нужны для того, чтобы снять деньги с эскроу-счета?
Как поясняет Екатерина Никитина, дольщику сначала потребуется обратиться в суд с иском о расторжении договора долевого участия. Затем в банк нужно будет предоставить решение суда о расторжении договора, документы об открытии счета, а также заявление на возврат денег. После того как банк получит уведомление от Росреестра о погашении записи в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), деньги возвращаются на счет дольщика. Конкретный срок их перечисления должен быть прописан в договоре счета эскроу.
Можно ли вернуть первоначальный взнос, если квартира была куплена в ипотеку?
Да, можно. Сначала также происходит расторжение договора участия в долевом строительстве. Затем средства с эскроу-счета за вычетом первоначального взноса возвращаются банку. Первоначальный взнос возвращают покупателю на счет, указанный в договоре.
По словам Екатерины Никитиной, на практике ипотечные кредиты выдает тот же банк, где открывается эскроу-счет. «И если ситуация складывается таким образом, что заемщик отказывается от покупки квартиры, то банк возвращает деньги на реквизиты заемщика, но есть один нюанс. Возвращается первоначальный взнос и тело кредита за вычетом процентов. Поскольку зачастую в первые платежи по ипотеке оплачиваются в основном проценты, получается не очень выгодная ситуация для покупателя», — поясняет Никитина.
Она советует покупателям квартир в новостройках в таких случаях не расторгать договор в одностороннем порядке, а сначала продать недостроенную квартиру другому физлицу, заключив договор переуступки прав требования. «Так получается выгоднее, тем более что со временем любая стройка растет в цене» , — заявляет эксперт.
Как вернуть деньги, если застройщик не выполняет обязательства или обанкротился?
Если расторжение договора произошло по вине застройщика (это может быть, например, затягивание сроков строительства либо банкротство), то средства с эскроу-счета возвращают дольщику. «Вне зависимости от причин расторжения договора деньги покупателю возвращаются в полном объеме (если мы говорим о „чистой“ покупке, а не о покупке через ипотечное кредитование). Но дело в том, что для расторжения договора должны быть серьезные причины: нарушение сроков строительства, серьезное изменение параметров строящегося объекта», — отмечает Никитина.
Если же покупатель принял решение ждать назначения нового застройщика, который завершит проблемный объект, то оплаченная сумма останется на эскроу-счете до окончания строительства дома.
Как вернуть деньги, если отозвали лицензию у банка, где был размещен эскроу-счет?
Средства, размещенные на эскроу-счетах, застрахованы Агентством страхования вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей. Соответственно, дольщик может их вернуть, обратившись в АСВ в установленном законом порядке. Чтобы обезопасить себя от рисков, перед тем как открывать счет, стоит ознакомиться с перечнем банков, которые имеют право открывать эскроу-счета для финансирования долевого строительства. Список таких кредитных учреждений опубликован на сайте Центробанка. По состоянию на 1 ноября 2019 года, в РФ 94 банка, работающих с эскроу-счетами.