«Спрос упал, а предложение не может упасть в моменте из-за инерционности строительства, — говорит он. — Значит, как минимум темп роста цен снижается ниже уровня инфляции, как максимум — должны пойти корректировки вниз. Что и происходит за счет скидок, акций, беспроцентных рассрочек и субсидирования ипотеки для покупателей. Так как строители реализуют свои проекты на кредитные деньги, то дно цены — это себестоимость объекта, отраженная в проектных декларациях застройщиков, плюс банковский процент. То есть цены снижаются за счет маржи застройщиков, которые уже сейчас жертвуют ее частью в виде скидок, акций и прочего».
Эксперт уверен, что в ближайшее время, помимо рассрочек на период строительства объекта, покупатели увидят рассрочки от застройщиков и на более долгий срок. Например, на 5 лет с момента заключения договора долевого участия, то есть еще на 2-3 года с момента сдачи дома в эксплуатацию.
«Квартиры — это не акции финансовых пирамид, а реальный продукт, спрос на который объективно существует, — подчеркивает Дедков. — Однако цена этого продукта определяется рыночным балансом спроса и предложения. Спрос поддерживался умеренной ключевой ставкой ЦБ РФ и субсидированием государством ипотечных программ. Без этих механизмов он оказался в очевидном дисбалансе с предложением, и кажется, что вывод новых проектов на рынок как минимум не поможет продажам.
Однако по проектам, уже обеспеченным проектным финансированием, у застройщиков дополнительные обязательства от банков по срокам проектирования и строительства. Поэтому, как и в случае с ключевой ставкой и льготной ипотекой, в вопросе вывода новых проектов на рынок последнее слово остается за финансистами, а не строителями».
Если теперь и ждать покупательского бума на новостройки, то только в сегментах жилья бизнес-, премиум и де-люкс класса. По мнению собеседника, покупатели таких объектов не зависят от ипотеки и будут искать объекты там, где выше качество жизни и городской среды. Но речь идет о крупных суммах — более 100 млн рублей.
Ранее «Дом.РФ» опубликовал данные о том, что в России замедлился темп роста цен на новостройки. По данным аналитического исследования, в третьем квартале новостройки выросли на 0,9% (во втором и первом кварталах прирост составлял 3,2% и 2,2% соответственно). С начала года цена новых квадратных метров поднялась на 6,4%, но без учета инфляции — лишь на 0,6%. Тенденция связана со снижением покупательского спроса после ужесточения и отмены льготных ипотечных программ.