На рынке жилья снизилось число свободных продаж. Бал правит «альтернатива» — покупка нового жилья с продажей старого (до 85% сделок по оценке риэлторов). Измученные поиском покупателей и адекватных продавцов люди часто теряют бдительность и становятся жертвами мошенников. Корреспондент АиФ.ru поговорил с экспертами о сложностях «альтернативки».
Новостройкой по вторичке
«Людей с деньгами на рынке немного, — говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства „Spencer Estate“. — Это первое звено в цепочке, дальше — альтернативщики. Чем больше звеньев, тем выше вероятность затягивания или даже срыва сделки. Договорённости могут быть расторгнуты иногда по дороге в банк, перед подписанием главных документов и получением денег». Жилплощадь при таких сделках продаётся со скидкой 5-10%. Но доплату при улучшении жилищных условий всё равно приходится вносить немалую. «По нашим оценкам, средний размер доплаты на вторичном рынке Москвы составляет 3-3,5 млн рублей (25-30% от стоимости квартиры — Ред.)», — говорит Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».
Растёт популярность сделок с продажей старых квартир и покупкой на вырученные деньги квартир в новостройках. Главным преимуществом новых домов является более низкая цена — ниже на 20-30% для сопоставимых квартир. «Цены в новостройках снизились ещё на 12% с прошлого года, — объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“. — Выросло качество новых домов, действует программа господдержки ипотеки». «Впервые в истории ставки по кредитам на первичном рынке оказались ниже, чем на „вторичке“, что активизировало спрос на новостройки, — отмечает С. Шлома. — Но в настоящее время цены на „вторичку“ приблизились к стоимости квартир в новостройках, а порой сравнялись или даже оказались ниже». Цепочки «альтернатив», наоборот, растут — до 10 квартир и более. Сделки всё сложнее и провести их без помощи специалиста не хватит ни знаний, ни времени. А мошенники уже не делают ставку на удачу: новые схемы предполагают солидные вложения, техническую подготовку и масштабные сговоры.
Основные виды обманов при купле-продажи жилья:
- Продажа квартиры по поддельному паспорту. Вариантом схемы является привлечение подставного лица — документы подлинные, а продавец очень похож на их обладателя. Дальнейший сценарий: подлинный владелец недвижимости по факту регистрации сделки обращается в суд о признании ее недействительной, и покупатель лишается приобретенного жилья.
- Указание в договоре купли-продажи неполной стоимости объекта. Покупатель поддается на уговоры продавца, не желающего платить 13 % налога с прибыли, и стороны прописывают максимальную необлагаемую налогом сумму — 1 млн рублей. Если не взять с владельца недвижимости расписку в получении реальной суммы, то недобросовестный продавец может оспорить сделку как кабальную.
- Сговор продавца квартиры с ее прежним владельцем. Схема простая — последний обращается в суд с иском о признании сделки недействительной на основании того, что нынешний продавец (когда-то покупатель) не исполнил свои обязательства (например, не произвел расчет в полном объеме). Добросовестный покупатель может лишиться жилплощади.
- Участие в сделке пациентов психоневрологических и наркологических диспансеров. Нужно убедиться, что участники сделки не состоят на учете в ПНД и НД, получив от них справки из этих учреждений, иначе сделка может быть признана недействительной.
«Некоторые схемы мошенничества середины 1990-х годов сегодня изжили себя, — рассказывает Шлома, — например, стали историей кражи денег или грабежи при расчетах по сделке — никто больше не ходит с пакетами купюр. Исчезли аферы с лжеадресами: покупатель легко может опознать местность на картах в мобильном телефоне. Однако остаются так называемые „паленые“ квартиры — объекты с неясной юридической историей. Существенно снижает риски участие в сделке профессиональной компании с обязательной юридической проверкой объектов недвижимости».