Каких только вариантов сотрудничества не предлагают сегодня застройщики. Хочешь — покупай квартиру или апартаменты в долях, становись участником ЖСК, приобретай жильё по векселю, по инвестиционному договору, по предварительной купле-продаже и т.д. Какой из вариантов сегодня самый надёжный и почему, AиФ.ru рассказал адвокат Сергей Афанасьев.
Как обманывают «дольщиков»?
Стать участником долевого строительства самый популярный и самый надёжный способ приобрести новое жильё. Он означает, что вы находитесь под защитой федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Составляя договор, обратите внимание, чтобы в нём были указаны все условия — полное описание квартиры (площадь, цена квадратного метра, этаж, количество комнат и т.д.), а также сроки сдачи объекта. Оплачивать покупку нужно только после того, как документ будет зарегистрирован в Росреестре. Это обяжет застройщика сдать объект в указанный срок (в противном случае у вас появится право обратиться в суд за компенсацией) и не позволит ему продать вашу квартиру другим людям.
Впрочем, недостатки обнаружились и в долевом строительстве — недобросовестные застройщики стали применять банкротные механизмы, в результате чего некоторые люди пополнили ряды «обманутых дольщиков».
Казалось бы, в законе есть механизмы, направленные на урегулирование финансовых вопросов в случае нарушения застройщиками своих обязательств — страхование ответственности застройщиков и банковские гарантии. На деле же страховые компании, не желая расставаться с полученными деньгами, в ходе многолетних судебных процессов о преднамеренных банкротствах застройщиков, затягивают вопросы с компенсационными выплатами. А недобросовестные банки, дающие гарантии таким же недобросовестным застройщикам, лопаются как пузыри, лишаясь лицензий.
Теперь правительство предлагает новую «подушку безопасности» для дольщиков в ситуациях, когда застройщик уже не в состоянии выполнить свои обязательства, — компенсационный фонд долевого строительства. Законопроект уже приняла Госдума в первом чтении.
А не купить ли в долях апартаменты?
Сегодня настоящий бум переживает продажа апартаментов. Строятся целые апарт-кварталы с детсадами и школами, причем, цены предлагаются несколько ниже, чем на обычные квартиры. А все потому, что апартаменты — это не жилое помещение, а по сути офис с ванной и кухней. Прописаться в апартаментах нельзя. Да и будущее выглядит непонятно. Сегодня при покупке такого как бы жилья можно сэкономить, но потом придётся втридорога платить за его содержание — коммунальные платежи в нежилых помещениях выше, налог на недвижимость тоже больше... А если завтра законодательство изменится в этой сфере, как потом доказывать, почему вы живёте в офисе? В общем, риски покупки апартаментов есть, и человек должен понимать, на что он идёт.
Кооперативное, значит рискованное?
Жилищный кооператив — это добровольное объединение группы людей или организаций с целью строительства многоквартирных домов. По сути не застройщик, а сами люди вносят паи и строят свой дом (по данным Минстроя, сегодня на территории страны действуют 3 тысячи ЖСК, из них 107 ЖСК в 43 субъектах РФ с господдержкой — от Ред.). Конечно, господдержка ЖСК даёт некую гарантию будущим жильцам, к тому же приобретаемое через ЖСК жилье обычно стоит дешевле, чем при покупке через долевое строительство. Но у кооператива есть масса минусов. Во-первых, договор долевого участия проходит госрегистрацию в Росреестре, что исключает повторную продажу квартиры, а вот покупатель жилья по договору ЖСК не застрахован от этого. Во-вторых, если в долевом договоре прописывается полная стоимость приобретаемого жилья, и она не подлежит изменению, то ЖСК в ходе строительства может поднять цену. В-третьих, в долевом строительстве четко оговариваются сроки возведения, и если застройщик не успевает сдать объект, он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует. Данный список рисков можно продолжать.
«Серые» вексельные схемы
«Вексельная схема» — это когда покупатель приобретает у застройщика вексель на сумму стоимости квартиры. Затем, после сдачи дома, покупатель погашает этот вексель обратно застройщику в обмен на право собственности на квартиру. Вроде бы такие действия не противоречат закону, однако покупку квартиры «по векселю» юристы относят к «серым», т.е. спорным, полулегальным схемам.
То же самое можно сказать о «предварительном договоре приобретения жилья», «инвестиционном договоре», «договоре переуступки права требований» и других методах обойти федеральный закон. Поэтому всем людям, обратившимся ко мне на стадии покупки строящегося жилья, я говорю, что есть ФЗ № 214, который предоставляет им широкий набор прав и гарантий, а есть сомнительные альтернативы, использовать которые опасно.