Центробанк России заявил, что цены на первичное жилье начали снижаться. Мы попросили экспертов жилищного рынка оценить, действительно ли это так или же снижение пока есть только на бумаге?
— Действия ЦБ по увеличению ключевой ставки направлены на охлаждение экономики, в том числе и рынка недвижимости и жилищного строительства. Просто из-за инертности основные эффекты от ужесточения условий доходят до строительной отрасли с лагом в пару кварталов. В последние пару месяцев средняя цена квадратного метра, скорее, зафиксировалась, коррекция на уровне 1-2%, причем в большинстве регионов — в плюс.
Вероятно, ЦБ ссылается на официальные данные Росстата. По ним цена квадратного метра за последний квартал снизилась всего в восьми субъектах: Мурманская область (-15,2%), Кабардино-Балкария (-3,1%), Сахалинская область (-1,4%), ХМАО (-1,2%), Забайкальский край (-0,8%), Архангельская (-0,6%), Владимирская (-0,2%) и Калужская (-0,1%) области. К этому списку, вероятно, стоит добавить еще четыре региона, в которых за последний квартал снизилась средняя цена квадратного метра именно типового жилья: Костромская (-2,5%) и Ивановская области (-2,1%), Москва (-2%), Хакасия (-0,8%). Такое снижение пока скорее можно охарактеризовать как начавшуюся коррекцию цен на рынке, но не более. Основное снижение цен, вероятнее всего, будет наблюдаться в первом-втором кварталах следующего года. В частных случаях такое уже наблюдается: если смотреть отдельные предложения на рынке, то у застройщиков все чаще встречаются акции со скидками, причем вплоть до 15-20%.
— Уже можно говорить, что цены на вторичную жилую недвижимость в России начали снижаться. Тренд наблюдаем с августа. В Москве, например, падение цен пока незначительное, в пределах 0,5-1% в месяц. Цены снижаются как в объявлениях, так и на этапе торга. То есть часть риелторов и собственников стоимость объектов номинально не снижает, но при наличии потенциального покупателя готова торговаться, чтобы не упустить и совершить сделку. Профессионалы рынка понимают, что лучше закрыть сделку здесь и сейчас, чем ждать, когда ситуация улучшится.
Высокая ключевая ставка и, соответственно, ставки по депозитам являются фактором, стимулирующим продавцов недвижимости идти на уступки. Хорошим аргументом в пользу торга звучит то, что, положив на депозит вырученные деньги от продажи сейчас, можно за два-три месяца компенсировать скидку, которую просит покупатель. Продав квартиру за 20 млн и положив эти деньги в банк, можно получать более 350 тысяч в месяц.
— Снижение цены прослеживается почти во всех регионах, причем не только в отдаленных территориях, но и в крупных городах страны. Это связано с высокими ставками по ипотеке, ужесточением выдачи ипотеки и более жестким рассмотрением заемщиков. Лимиты тоже выделяются слабо, банки почти не кредитуют льготников. Много сделок с «первичкой» связаны с продажей «вторички». А так как ипотека сейчас имеет заградительные ставки, люди не могут продать свое жилье и купить что-то новое.
Делать прогнозы по «вторичке» сложно, но цены на новостройку будут и дальше снижаться. Все же «первичку» продает застройщик, у которого есть долговые обязательства перед банками. Компаниям нужны объемы продаж, чтобы успешно работать, не иметь кассовых разрывов и не обанкротиться.
— Сейчас время адекватного торга. Конечно, если объект продается за 5 млн руб., а покупатель требует цену в 3,5 млн руб., то это не сработает. А если скидка в пределах 10%, то для обеих сторон это сейчас хороший вариант. Причем и на «вторичке», и на «первичке». У застройщиков довольно много нераспроданного жилья, поэтому цены на их предложения могут снизиться. Некоторые готовы продавать новостройку со скидкой в 15-20%. Но, опять же, основная часть может скорректировать цену на объекты в пределах 8-10%. Ждать, что стоимость жилья просядет на 40-50%, я бы не стал.
Что касается вторичного жилья, то продавцы могут позволить себе занять выжидательную позицию и снять объекты с продажи. Но нужно быть готовым к тому, что ждать роста цен придется долго. Все-таки если нужно продать квартиру или дом здесь и сейчас, продавцу надо идти на уступки. А покупателям я бы советовал долго не раздумывать. Те, кто долго определяется с выбором и ждет еще большего спада цен, рискуют остаться без понравившегося варианта.
— Так как проекты на рынке новостройки финансируются за счет кредитных средств, то «дно» цены — это себестоимость объекта, отраженная в проектных декларациях застройщиков, плюс банковский процент. То есть резерв снижения цен берется из маржинальности застройщиков, которые уже сейчас жертвуют ее частью в виде скидок, акций и прочего. Полагаю, что в ближайшее время, помимо рассрочек на период строительства объекта, мы увидим рассрочки от застройщиков лет на пять с момента заключения договоров долевого участия.
Бум покупателей возможен только в отношении держателей сбережений, отдающих предпочтение бетону перед депозитами. И это люди не самые бедные; они будут покупать жилье бизнес-, премиум- и де-люкс класса. В очередной раз регионы будут инвестировать в столицы и курорты, отдавая предпочтение качественной недвижимости в локациях с более высоким качеством жизни и городской среды.