«АиФ.ru»: – С чего лучше всего начать человеку, желающему взять кредит на жильё? Стоит ли рассматривать потребительский кредит как альтернативу ипотеке?
| Читайте также | |
|---|---|
М. М: – Всегда лучше начать с изучения имеющихся на рынке предложений, соответствующих конкретным требованиям (возможность подтверждения дохода, привлечения созаёмщика, первоначальный взнос), не ограниваясь только одним банком. Вид кредита лучше всего выбирать, отталкиваясь от необходимой суммы. Потребительский кредит гораздо дороже по стоимости и выдаётся только на короткий период – до 5 лет. Инфляция влияет на сумму лишь в том случае, если вы оформляете кредит с плавающей ставкой, привязанной к переменному индексу, если речь идёт о кредите под фиксированный процент – изменения экономической ситуации вас не коснутся.
«АиФ.ru»: – В большинстве случаев ипотечные кредиты подразумевают очень большую итоговую переплату. Почему банки закладывают такие значительные суммы?
М. М.: – Стоимость кредитов не формируется произвольно, она обусловлена уровнем инфляции и ценой средств, привлекаемых банками. При этом, выдавая заёмщику большую сумму на долгий срок под фиксированную ставку, организация несёт большие риски. Стоимость денег и инфляция могут существенно вырасти, да и сам заёмщик может перестать платить. Снизить ставку заёмщик может, оформив кредит не под фиксированную, а под «плавающую» ставку, которая пересматривается с определённой периодичностью. Такие условия уменьшают риски банка: организация рассматривает кредитование на короткий срок и может точно оценить экономическую ситуацию. С другой стороны, «плавающая» ставка несёт повышенный риск для заёмщика: в случае резких экономических колебаний процент может вырасти. Обезопасить себя можно, выбрав предложение с предопределённой границей роста.
«АиФ.ru»: – Можно ли ожидать снижения ставок по ипотечным программам?
М. М.: – Ставка по ипотечному кредиту зависит от нескольких факторов: стоимость привлечения денег банками, маржа банка на кредитные риски, операционные издержки; существенное влияние оказывает и уровень банковской конкуренции. Если смотреть долгосрочный прогноз правительства по снижению уровня инфляции, есть основания ожидать, что ставки по кредитам также будут снижаться. Кроме того, если смотреть динамику рынка, то сейчас ставки всё-таки стали ниже: 10 лет назад речь шла о 18 %.
«АиФ.ru»: – Насколько трудозатратным может оказаться рефинансирование кредита?
М. М.: – Рефинансирование кредита соразмерно получению нового. Нужно заново оценить предмет залога, собрать все справки, подтвердить платёжеспособность, пройти андеррайтинг, зарегистрировать последующую ипотеку, погасить старый кредит, зарегистрировать погашение предыдущей ипотеки и зарегистрировать новую ипотеку. Исключение составляет страховка, которую можно будет просто переоформить. По сути, перекредитование имеет смысл, если разница в ставках составляет больше 1 %.
«АиФ.ru»: – На какие дополнительные затраты стоит рассчитывать при оформлении ипотечного кредита?
М. М.: – Заёмщик должен застраховать объект ипотеки – квартиру, под залог которой он берёт кредит. Всё остальное – не обязательно. Но при отсутствии, например, личного страхования кредитор может поднять ставки по ипотеке. Так, по программам АИЖК ставка повышается на 0,7 %. Некоторые виды страхования, с одной стороны, требуют финансовых затрат, но с другой, в конечном счёте заёмщик от их использования выигрывает. Так, страхование финансовой ответственности заёмщика помогает получить кредит с низким первоначальным взносом (10–20 %) по ставке, почти не отличающейся от кредитов с более высоким первоначальным взносом. И в то же время такая страховка защищает от излишних претензий кредитора в случае возникновения у заёмщика серьёзных проблем с выплатами, когда недвижимость приходится продавать для погашения кредита. В числе других обязательных затрат: услуги независимого оценщика и госрегистрация ипотеки. Все остальные платежи варьируются в зависимости от кредитора. Некоторые вводят дополнительные комиссии за денежный перевод, за обналичивание аренды банковской ячейки, за обслуживание счёта и нотариальное удостоверение сделки.
«АиФ.ru»: – Какую ипотечную ставку можно считать наиболее адекватной для жителей России?
М. М.: – Ставку, объективно отражающую экономическую ситуацию в стране и в мире. По данным Банка России, в марте 2013 года ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,9 %. Стоимость привлечения фондирования для банков всё ещё остаётся дорогой, а риски, связанные с замедлением экономики, – значительными. Но даже в таких сложных экономических условиях можно стараться снизить ставку по ипотеке за счёт специальных механизмов страхования, оптимизации банковских процессов и введения электронного оборота закладных. Так, например, АИЖК в ближайшее время понизит ставки по своим продуктам на 1–1,2 процентных пункта.
«АиФ.ru»: – Не так давно в Госдуму был внесён законопроект, закрепляющий право выкупа в государственную или муниципальную собственность жилья, заложенного по ипотеке, за которое не могут расплатиться заёмщики. Планируется, что в дальнейшем квартиры будут предоставляться по договору социального найма. Такая норма может быть эффективна?
М. М: – Пока это скорее желаемое, чем действительное. При отсутствии у муниципалитетов необходимых средств на реализацию такой законодательной инициативы нормы работать не будут. А в настоящий момент у большинства муниципалитетов нет возможности создания и эффективного использования маневренного фонда для целей ипотечного кредитования. Кроме того, в предложенной редакции законопроект требует серьёзной доработки. Например, используемые понятия, такие как «малообеспеченность» или «неспособность к самообслуживанию», точно не определены.
«АиФ.ru»: – На какие программы господдержки стоит обратить внимание молодым семьям без детей?
М. М: – Уже сейчас действуют специальные льготные программы для некоторых категорий молодых семей. Например, «Ипотека для молодых учёных», в рамках которой сотрудники научных институтов могут получить кредит под 10–10,5 %, при этом сумма кредита рассчитывается, исходя из их будущего, а не настоящего дохода. Молодой человек получает возможность обзавестись жильём уже в начале своей карьеры. В этом году запущена программа «Молодые учителя», по которой можно оформить кредит по ставке всего 8,5 %.