Весной этого года международное рейтинговое агентство Moody’s провело исследование, согласно которому повышение ставок по ипотеке хотя бы на 1,5 % сделает её заградительной (недоступной для большинства россиян). В пример приводились расходы на обслуживание кредита в 1,5 млн руб. для человека, получающего среднестатистическую зарплату (около 30 тыс. рублей). Банки предъявляют к заёмщикам общепринятые требования, согласно которым ежемесячная оплата кредита не должна превышать 50 % от зарплаты. По мнению агентства, повышение ставки приведёт к тому, что у заёмщика, получающего среднюю зарплату, будет уходить 57–63 % ежемесячного дохода на оплату кредита, а значит, большинство россиян потеряет возможность купить жильё в ипотеку. Стоит отметить, что эти расчёты приблизительные: более 60 % россиян получают зарплату ниже средней. Весной большинство экспертов отнеслись к этому исследованию как к несерьёзной страшилке, но нужно помнить, что по состоянию на апрель ключевая ставка составляла 7,5 %, а в данный момент она поднята уже до 9,5 %. Ипотека реагирует на изменения ключевой ставки через 2–3 месяца, а значит, к Новому году стоит ожидать очередного повышения ставок по ипотеке, и в этот раз они могут быть более серьёзными. Так станет ли покупка жилья для россиян несбыточной мечтой?
Сколько россиян взяли ипотеку в долларах? Подробнее →
Ставка в 13–17 % — реальность
Если обратиться к статистике ЦБ, то увеличение ставки на 1 процентный пункт в течение первого полугодия увеличило среднюю ставку по новым кредитам незначительно — с 12,18 % до 12,22 %. Притом что в марте её значение было даже выше — 12,3 %. «Но нужно помнить, что средняя ставка — это как средняя температура по больнице. Понятно, что на неё влияют ставки по кредитам самых крупных банков [в первую очередь — Сбербанк и ВТБ — прим. ред.], обладающих большими финансовыми возможностями. Итак, скорее всего, ставки поднимут большинство банков. На текущий момент ставки по ипотеке находятся в диапазоне 11,5–15,5 %. Предполагаем, что этот диапазон сдвинется в сторону 13–17 %. Средняя ставка, возможно, составит около 14 %», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Удар примут «простые смертные»
В первую очередь повышение кредитных ставок, как и любые другие экономические катаклизмы, ударит по «простым смертным»: именно в сегменте жилья эконом-класса процент покупок с привлечением ипотечного кредитования составляет 60–70 %. «От повышения ставок в первую очередь пострадают так называемые прямые покупатели — люди, которые откладывали деньги на покупку недвижимости и рассчитывали взять ипотеку на недостающую сумму. При этом более всего ситуация ударит по тем, кто имел первоначальный взнос менее 40–50 % стоимости квартиры — очевидно, что возможные выплаты по ипотеке для них серьёзно возрастут, и многие откажутся от краткосрочных планов по приобретению недвижимости. При этом надо понимать, что абсолютное большинство ипотечных сделок на вторичном рынке жилья — это обменные операции, и кредит берётся на улучшение жилищных условий. Сумма в данном случае сравнительно «небольшая» — сейчас она составляет порядка 3,7 млн рублей. Эти ипотечные покупатели на рынке останутся, а при ещё большем ужесточении условий кредитования, возможно, что на какое-то время останутся только они», — уверен Лев Плецельман, руководитель службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость».
Ударит по покупателям не только повышение кредитной ставки, но и ужесточение требований, которые банки предъявляют к заёмщикам в тяжёлой экономической ситуации. «Сейчас ужесточаются требования к форме подтверждения доходов, то есть первыми «под раздачу» попадают индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса — как наиболее рискованные к дефолту категории заёмщиков. Далее отсекаются заёмщики с «серым» доходом, главные бухгалтеры и генеральные директора, так как подтверждение их будущей платёжеспособности требует тщательного анализа бизнеса их предприятия в условиях кризиса, и эту проверку многие не проходят», — считает Литинецкая.
Кроме того, по опыту предыдущего кризиса, банки уже начали снижать выдачи кредитов с минимальным первоначальным взносом — это следующая категория кредитов, которые «вылетают в просрочку» при кризисе, так как человеку, вложившему всего 10–15 %, психологически легче отказаться от дальнейшей оплаты ипотеки, чем тому, кто внёс более существенную сумму.
Ипотека не для всех
Вопрос о том, какую именно процентную ставку по ипотеке можно считать заградительной, довольно сложный, ведь это зависит от средней заработной платы в каждом отдельном регионе и стоимости жилья в нём. Например, для Москвы в старых её границах зарплата в 30 тысяч рублей, на которую опиралось в своём исследовании агентство Moody’s, уже давно является недостаточной для того, чтобы купить квартиру в кредит. При высоких ставках на ипотеку (15–16 %) ей смогут воспользоваться самые богатые слои населения, а средний класс будет лишён такой возможности. Однако важно помнить, что главная цель системы ипотечного кредитования — сделать возможной покупку недвижимости для всех слоёв населения, а значит, увеличение ставки приведёт к тому, что она перестанет выполнять прямое своё назначение и её вполне можно будет назвать заградительной.
Впрочем, по мнению экспертов, совсем ипотечное кредитование прекратиться не сможет, как не может исчезнуть потребность людей в жилье. «Если ставка вырастет до барьерной планки в 18–20 % годовых, как это было в 2008–2009 годах, то, конечно, начнётся снижение объёма выдачи кредитов. Однако, скорее всего, в данном случае на помощь придёт опыт застройщиков, полученный в период предыдущего кризиса. Некоторые застройщики могут начать выдавать собственные длительные займы на срок порядка 5–7 лет. Таким образом, воспользовавшись этим механизмом, покупатели, у которых нет наличных денег для 100 % оплаты квартиры, всё-таки приобретут желаемую недвижимость, а застройщик не потеряет поток клиентов. Многие компании именно так выходили из ситуации, когда банки выставляли барьерные ставки и закрывали ипотечные продукты», — комментирует руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко.
Дешеветь жильё не будет
Не стоит забывать и о том, что общее ухудшение экономической обстановки в стране — повышение цен на бензин, опережающее темпы инфляции, и повышение стоимости продуктов питания — приведёт к тому, что у людей будет меньше свободных средств на оплату ипотечных кредитов, которые для многих являются единственной возможностью купить жильё. Значит, часть людей просто откажется от этой затеи, а это неизбежно повлияет на спрос на ипотечные кредиты, падение которого ощущается уже сейчас: «В настоящее время мы отмечаем в компании некоторое снижение количества ипотечных сделок, однако в большей степени связываем это с общим ухудшением экономической ситуации в стране и конъюнктуры на рынке жилья», — рассказал Плецельман.
Что касается цен на недвижимость, то большинство экспертов уверены, что серьёзного изменения стоимости недвижимости не предвидится: снижение цен, если оно всё же произойдёт, коснётся в первую очередь самых дешёвых и некачественных квартир.
«По нашим прогнозам, возможна стагнация на 2015 год и замедление темпов покупок, частичное понижение рублёвой цены до 10 %, особенно на слаболиквидные объекты. Дальнейшие перспективы будут зависеть от экономической ситуации и политической обстановки в стране. При сохранении текущих тенденций покупка весной может оказаться выгоднее, но если деньги хранятся в рублях, то покупать надо сейчас, ведь хорошие объекты будут корректировать цены за долларом», — считает Ирина Игнатьева, директор по маркетингу ООО «КомСтрин».
Ставки могут расти и дальше
Дальнейшая судьба ставок по ипотеке в России будет напрямую зависеть от экономической ситуации в стране и в частности — от размера ключевой ставки. Руководство ЦБ РФ не исключает, что она может быть повышена: «В значительной степени мы рассчитываем на то, что принятое решение позволит стабилизировать инфляционные ожидания, стабилизировать инфляцию, и в дальнейшем мы перейдём к стабильным ставкам или их снижению. Но исключать факторы, которые приведут к дальнейшему повышению ставки, я бы не стала в данный момент», — сообщила первый зампред Банка России Ксения Юдаева.