Сделки о продаже квартир, которые сдаются внаём, давно стали привычными. Наличие нанимателей может даже повысить стоимость жилья: покупателю, делающему инвестиционное приобретение, не нужно искать новых квартирантов. В то же время такая сделка таит опасности для всех сторон. О том, что это за риски и как их избежать, рассказывает АиФ.ru.
Риски нанимателя
Около 20–25 % людей в Москве ищут жильё из-за того, что съёмная квартира, которую они занимали ранее, выставлена на продажу. Именно арендатор в этой ситуации страдает больше всего: ему приходится искать новое жильё, пускать на показы квартиры незнакомых людей. Он оказывается в «подвешенном состоянии», не зная, будет ли новый владелец продолжать сдавать квартиру, и если да — то на каких условиях. Но далеко не всегда всё так уж плохо. В первую очередь нужно успокоиться и трезво оценить ситуацию.
«По закону, даже если квартира продаётся, условия договора найма сохраняются», — рассказала АиФ.ru Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». Если человек заключил договор и снимает квартиру, смена собственника на условия договора не влияет. И если вдруг покупатель приобретает эту квартиру в качестве инвестиционного вложения, не собираясь в ней жить, а планирует лишь сдавать, в этом случае ему даже выгодно, что её уже арендуют.
В таком случае для арендатора меняется только имя хозяина квартиры в договоре. «Юридически переоформить договор найма на действующих (не изменённых) условиях можно двумя способами: либо подписать соглашение о замене лиц в обязательстве, либо оставить действующий договор, который по ст. 675 ГК сохраняет свою силу при новом собственнике», — рассказала Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty.
Но на практике чаще всего при покупке квартиры договор найма всё же прекращается, и при этом нередко возникают трудности. Хозяин квартиры должен предупредить квартиранта о продаже и дать ему время на поиск жилья. Срок, за который это должно быть сделано, должен быть оговорён заранее и учтён в договоре аренды. «Для того чтобы расторжение договора происходило цивилизованно, нужно фиксировать подобные ситуации в договоре найма, договариваться «на берегу» о возможном развитии событий в случае продажи квартиры», — считает Наталья Сивко, управляющий партнёр компании «МИЭЛЬ-Аренда». Это же касается и просмотров квартиры. Они должны происходить в удобное для арендатора время и, конечно, в его присутствии: на время действия договора найма квартира является его жильём, на которое распространяется статья Конституции о неприкосновенности.
Риски продавца
Продавец при продаже квартиры находится в более выгодном положении, чем наниматель, но и он в данном случае рискует. «Главный риск заключается в том, что квартирант может помешать проведению сделки из-за конфликта интересов. Собственник желает продать недвижимость дорого и быстро, в то время как арендатор намерен подольше задержаться в квартире. Например, если он платит небольшие деньги за съёмное жильё, а поиск нового варианта, который устроит и по цене, и по характеристикам, потребует много сил и времени», — рассказала руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина.
В такой ситуации у нанимателя может появиться соблазн сорвать сделку. Он может специально назначить просмотр квартиры на время, неудобное хозяину, и, оставшись с покупателем наедине, рассказать ему о квартире небылицы. Чтобы избежать этого, владелец должен обязательно присутствовать при показе квартиры и не пускать ситуацию на самотёк. Важно также иметь хорошие отношения с арендатором, заранее предупредив его о продаже квартиры и дав ему время на поиски жилья.
Риски покупателя
Для покупателя опасность таится в возможности скрытой аренды. В случае продажи квартиры продавец обязан уведомить покупателя о том, что квартира сдаётся. Если факт существующей аренды был скрыт, новый собственник не имеет права выселять квартиранта. «В такой ситуации договор купли-продажи может быть признан недействительным, а предъявлять претензии в судебном порядке новый собственник будет не к нанимателю, а к бывшему собственнику», — рассказала Кузнецова.Помимо этого, если в договоре найма не указан срок его действия, он считается автоматически заключённым на 5 лет (статья 683 ГК). Опасность заключается в том, что проверить факт наличия действующего договора найма невозможно, если он не подлежал государственной регистрации. Учитывая, что рынок московской аренды большей частью ведётся «в тени», эта ситуация может быть вполне реальной.
Если покупатель приобретает квартиру без нанимателей, то продавец до сделки должен расторгнуть договор найма и предоставить подтверждающие документы покупателю. Для того чтобы быть уверенным в том, что все взаимоотношения по договору найма завершены, лучше присутствовать при подписании соглашения о расторжении и иметь один экземпляр у себя.