Антонина Лопаева, aif.ru: — Обычно советуют покупать и проверять дом весной или поздней осенью. Почему так?
Денис Главинский: — Важно, чтобы дом был подключен к отоплению. Тогда сразу видно многие недочеты по строительству. Во-первых, если системы отопления вообще нет, это значит, что дом не может быть введен в эксплуатацию. Во-вторых, можно с помощью тепловизора понять, где есть утечки тепла, а где конструкции промерзают. В-третьих, при включенной системе отопления можно проверить, работает ли вентиляция. Если нет, то на окнах, на перекрытиях и на кровле будет скапливаться конденсат, а потом появится плесень. Поэтому важна не столько сезонность, сколько работающая система отопления и отрицательная температура воздуха за окном.
— Есть ли какой-то набор инструментов, который можно взять с собой на проверку дома?
— Да, рекомендую взять лазерный уровень для проверки ровности стен и пола, измеритель прочности для проверки фундамента, стен, перекрытий, если они выполнены из кирпича или железобетона. Пригодятся анемометр для проверки системы вентиляции, рулетка с линейкой, тепловизор (его можно взять в аренду). Инструменты должны быть поверенные, Так как результаты поверки может потребовать застройщик (если покупаете «первичку»), а суд это сделает в обязательном порядке, если придется использовать техническое заключение при разбирательствах.
— Это правда, что в некоторых случаях тепловизор бесполезен?
— Для тепловизионной съемки важно, чтобы перепад температур между температурой внутреннего воздуха и наружного была не менее 20 °C. Поэтому тепловизионную съемку проводят либо поздней осенью, когда уже есть отрицательные температуры, либо ранней весной. Кроме этого, необходимо условие, чтобы в доме работало отопление.
С тепловизором первым делом проверяют промерзание стен, наружных углов — это самые слабые места. А также примыкания «пол-стена» и «стена-перекрытие верхнего этажа». Но стены можно проверить и без помощи тепловизора. Самый надежный способ — сделать теплотехнический расчет, который подтвердит или опровергнет полученные измерительные данные.
— С чего начать осмотр?
— Обычно я начинаю снаружи дома. Смотрю фундаменты и наружные стены на наличие явных дефектов, таких как трещины. Проверяю качество кладки, наличие раствора в швах, наличие сколов в каменной кладке. Если это деревянные конструкции, то осматриваю дом на качество и обработку древесины огне- биозащитными составами. Деревянные конструкции не должны растрескиваться, между венцами не должно быть щелей, дерево не должно быть поражено паразитами.
Оцениваю расположение дома. Нужно, чтобы расстояние от вашего забора до дома было не менее метра, а лучше трех, поскольку иначе вы создаете повод для обращения соседей в суд. Суд станет на сторону истца, и вам придется двигать построенный дом. А это вряд ли получится без существенных потерь.
— Как проверить фундамент? Это ведь основа дома, и, если он ненадежный, дом «поведет».
— Начните с проверки инженерно-геологических изысканий. Хотя в обязательном порядке это не требуется, но наличие геологии и расчета фундамента позволит вам избежать неравномерной осадки, из-за которой в стенах дома возникают трещины. Если вам сказали, что фундамент заливали зимой, надо насторожиться. Зимнее бетонирование должно выполняться с особыми присадками и с подогревом.
Если строители залили свайный фундамент, нужно уточнить, выполнялась ли геология, и был ли расчет свайного фундамента. А если выполнить свайный фундамент без расчета, то фундамент может стать ненадежным. Это приведет к полному демонтажу надземной части здания или к дорогостоящему усилению фундаментов.
Самый беспроигрышный вариант — построить ленточный фундамент из фундаментных блоков или монолитного железобетона. Фундамент закапывается на глубину промерзания, которая разная для каждого района. Например, для уральского региона это не менее двух метров. Для южных районов глубина промерзания меньше, но все равно я бы не пренебрегал геологией, так как можно нарваться либо на болото, либо на подземные грунтовые воды.
— Есть какой-то способ убедиться, что застройщик не «нахимичил» с документами и качеством материалов?
— Запрашивайте проектно-сметную документацию на строительство. Так можно отследить этапы и стоимость выполнения работ. Если проектной документации нет, то вы можете рассчитывать только на честность строителей, которая в большинстве случаев отсутствует, а присутствуют только алчность и желание «навариться» на заказчике.
Проект должна выполнять специализированная организация, и в этом документе должно быть как минимум 5-6 разделов. Сначала делается эскизный проект — утверждаются внешний вид дома, планировка стен и перегородок. Профессионалы постараются учесть даже мебель и различное оборудование, которое вы запланируете установить в помещениях. Далее проект позволит проконтролировать, какие материалы и как используются при возведении объекта: марку кирпича, толщину стен, утеплитель, каменные блоки и прочее.
В моей практике было такое, от чего волосы встают дыбом. Фундаменты без свай, дом, который поставили прямо на плодородный слой, гигантские трещины в конструкции и прочее. Было и такое, что у человека начал разрушаться забор, и дело дошло до дома, потому что сосед затеял строительство коттеджа. Благо вовремя остановились и приняли меры по укреплению конструкций объекта.
— На что обратить внимание при осмотре кровли?
— Конструкция должна быть цельной, без очевидных повреждений и протечек. Еще важно, чтобы кровельные карнизы свисали над стенами минимум на 600 мм, чтобы во время дождя меньше намокали стены. Не должно быть конденсата, иначе потом появится плесень. В теплоизоляционном слое не должно быть щелей; толщина утеплителя оценивается специалистом — «на глазок» обыватель этого сделать не сможет. Элементы кровельного материала должен плотно прилегать друг к другу, лишних щелей и отверстий быть не должно.
— Много жалоб уже после покупки дома бывает на вентиляцию: либо сквозняки, либо застоявшийся воздух и сырость.
— Сразу смотрим: если внутри дома душно, повышенная влажность, запотели стекла, то есть повод задуматься и обратить внимание на систему вентиляции. Почти в каждом доме я встречаю неправильно сделанную вентиляцию — просто отверстие в стенах или в кровле. Все должно делаться по проекту либо после консультации с разными строительными экспертами.
Кроме системы вентиляции не забывайте про систему отопления. Под каждым окном должен висеть отопительный прибор — радиатор или конвектор. Желательно, чтобы они работали от газа или централизованного отопления, так как электрические радиаторы «съедают» очень много денег.
— Как проверить систему электроснабжения в доме?
— Электрические лампочки не должны мигать, розетки должны выдавать электропитание. Электропроводка должна быть в гофротрубе или другом защитном кожухе. Провода должны пересекаться под 90 градусов. Скрутки в распредкоробках выполняются на специальных СИЗах, а не на изоленте. К распредкоробкам всегда должен быть доступ. В идеале электрику надо проверять вместе с электролабораторией.
— А водоснабжение и канализация?
— Включите краны. Проверьте, не появилось ли где-то протечек — под ванной, в коробах, где скрыты трубы. Везде пол должен быть сухой. Все трубопроводы должны быть закреплены и не болтаться. И, конечно, ко всем инженерным системам должен быть свободный доступ на случай ремонта и эксплуатации. Были случаи, что собственник понимал, что у него протечка, только после того, как вся стяжка пола была мокрая, а дорогостоящий паркет шел на замену.
Для проверки канализации опять же включите воду в раковине или в ванной, посмотрите, свободно ли утекает вода. Если в доме септик, то он должен быть сухой, без воды. Если есть подвал или техподполье, обязательно спуститесь или хотя бы загляните туда. Подвал должен быть сухой и проветриваемый, в нем должны быть окошки или отдушины для притока воздуха.
— Как проверить состояние чердака?
— В основном конструкции кровли в частных домах выполняют с помощью деревянной стропильной системы. Дерево не должно быть слишком сучковатым и тем более гнилым (черного или серого цвета). Древесина должна быть обработана огнебиозащитным составом. Лучше, если соединения на гвоздях или специальных саморезах. Если вы видите, что крыша собрана на черных саморезах, то есть риск, что они начнут «щелкать», то есть ломаться от того, что дерево «ведет» из-за влажности и перепада температур. И если соединения ненадежные, то деревянные соединения разрушатся.
Перекрытия должны быть утеплены, особенно если они из дерева. Недостаточное утепление обязательно приведет к утечкам тепла, образованию конденсата, который будет замачивать утеплитель и приведет к быстрому образованию плесени. И на деревянных конструкциях появится гниль. «Лечить» дерево дорого, хлопотно и не всегда эффективно.
— Дайте совет тем, кто хочет купить дом и при этом сэкономить.
— Не ведитесь на откровенно дешевые дома. Скорее всего, строители сэкономили на всем — от фундамента до конька крыши. Если покупаете дом у строителей, не верьте уловкам в духе «мы всегда так делаем»: ориентируйтесь на проектно-сметную документацию и строительные нормы. А если сомневаетесь, посоветуйтесь с другими экспертами, не имеющими отношения к данной бригаде. Услышать второе и даже третье мнение бывает очень полезно.