По загородному рынку жилья в первую очередь ударило изменение стоимости строительных материалов, причём коснулось это не только иностранной продукции, но и отечественной: уже подорожала российская сталь, ожидается удорожание древесины. Кроме того, в данный момент происходит отток иностранных рабочих, которые возвращаются домой, потому что из-за падения курса рубля работать в РФ им стало просто невыгодно. О том, насколько сложнее в новом году будет построить или купить дачу, АиФ.ru рассказал опытный строитель, инвестор-застройщик проекта «Рахманово-парк» Дмитрий Полянский и директор департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор.
Что происходит с ценами на землю?
Андрей Кройтор: Участки без подряда остаются лидерами по объёму спроса и предложения. В целом они постоянно дешевеют, но это не относится к редким для этого сегмента качественным предложениям. В понятие «качество» мы вкладываем такие характеристики, как относительную близость к Москве, удачное расположение (вблизи воды или леса), продуманную концепцию проекта, надёжность застройщика, который либо уже провёл в посёлок коммуникации, либо может гарантировать их проведение. Ситуация сохранится в ближайшей перспективе — участки без подряда будут терять свою ценность в глазах потенциального покупателя, как сегмент рынка, при этом отдельно взятые проекты, скорее всего, распродадутся. Учитывая сложные условия, складывающиеся на строительном рынке, можно предположить, что новых проектов будут единицы, в том числе тех, где бы предлагалась земля.
Что в данный момент происходит с ценами на стройматериалы?
Дмитрий Полянский: Буквально на днях я говорил со своими поставщиками, представителями заводов. Что касается блока, цемента и бетона, то цена пока не изменилась. На мой вопрос, что будет дальше, прозвучал традиционный ответ: «Подъём будет в связи с ростом цен на энергоносители». То есть расходы на транспорт, на бензин будут закладываться в себестоимость стройматериалов. Уже подорожала арматура — ровно на 50%. Летом я покупал тонну за 22 тыс. руб., а сегодня цена выросла до 33 тыс. По лесу сейчас говорить рано, хотя я уверен, что он тоже подорожает. Как и арматура, это экспортный товар. Как только у нас повышается стоимость доллара, лес становится нерентабельно обрабатывать. Куда выгоднее вырубить и напрямую отправить в Финляндию без обработки. Опыт повышения экономики предприятий таким путём уже реализовывался и в 2008, и в 1998 году.
Что будет с ценами на отделочные материалы?
Дмитрий Полянский: Отделочные материалы, в том числе штукатурка, не подорожают. Вчера я разговаривал с крупным дилером отделочных материалов, который занимает 40% рынка, он говорит, что практически все виды штукатурки производятся в России. Конечно, в этом материале есть импортный компонент, но он составляет максимум 5% конечного продукта. Всё остальное сырьё — российское. При этом все заводы находятся в некоторой прострации — покупателей нет, им совершенно не выгодно повышать цены и терять своих клиентов в лице застройщиков, которые переживают не лучшие времена и не горят желанием выводить на рынок новые проекты.
Выгодно ли сегодня строить дом самому?
Дмитрий Полянский: Что касается самостоятельного строительства, то даже если покупатель участка без подряда обратится ко мне как заказчик к девелоперу и наймёт на строительство своего дома, то он обойдётся ему куда дороже, чем если бы он купил его в посёлке, который я застраиваю весь целиком. Почему? Во-первых, по отношению к заводам я дилер, я реализую крупные партии стройматериалов. Если я покупаю блоки, то 500 фур. Как дилеру любой завод даёт мне самую выгодную цену. Так, мне обходятся материалы на 30–40% дешевле, чем частному покупателю в розницу. Во-вторых, человек, купивший участок без подряда, все коммуникации проводит сам. И тут опять нужно учесть, что я веду газопровод на весь посёлок, подключаю все дома — быстро и своими силами. А вот частным лицам необходимо объединятся в коллектив (что хлопотно), все компании, которые будут обслуживать этот проект (а их в цепочке может образоваться немало), будут закладывать свою прибыль… Подумайте, разве я дам возможность заработать лишнее в своём проекте сторонним компаниям? Мне не выгодно без необходимости увеличивать себестоимость домов — я зарабатываю на объёмах. В-третьих, спросите любого украинца или узбека, почему они не любят работать на больших стройках? Они вам ответят — потому что на больших стройках не платят столько, сколько в частном секторе. У меня большой объём работы и определённый зарплатный фонд — он не меняется в угоду рабочих. Кто хочет — стабильно зарабатывает. Кто не хочет — идёт к тем, кто думает, что эти требования оправданны. А поскольку второй раз сам строить человек не будет — нанятые им рабочие мало пекутся о своей репутации.
Андрей Кройтор:Сейчас, с учётом возросших цен, самостоятельное строительство в целом тоже подорожает. Произойдёт это не сразу — по цепочке все материалы будут дорожать до мая. Изменится ли механизм принятия решения, строить самому или купить готовый дом? Думаю, нет. Изменится только цена вопроса.
Что ждёт первичный и вторичный рынок загородного жилья?
Андрей Кройтор: На вторичном рынке продавцы всегда хотели получить большую цену, чем мог предложить рынок, поэтому это предложение всегда плохо реализовывалось. Я не думаю, что что-то изменится в 2015 году — продавцы «летних домиков» едва ли вдруг пересмотрят свою позицию и внезапно снизят цены. Значит, тренды останутся прежними — все будут надеяться, что кризис — это временное явление, будут убеждать себя, что вопрос продажи у них «не горит», а значит, цены останутся на высоком уровне, а продажи — на низком. Что касается коттеджей и таунхаусов (иначе, первичного рынка), то, по нашим прогнозам, произойдёт расслоение проектов на интересные рынку и неинтересные. Самые успешные проекты определяются максимальной степенью готовности, где риск недостроя минимален, площади оптимальны (в сторону уменьшения), расстояние от МКАД — среднее (30–40 км от Москвы). Возможно, что в ближайшем будущем будут особенно востребованы дома с отделкой. Это объясняется спросом на загородные объекты горожан, которые приобретают их за счёт продажи основного жилья в Москве и которым важно иметь возможность въехать в новое жильё сразу по окончании сделки. Проекты с большими метражами, на начальной стадии готовности попадут в разряд неинтересных. Одним словом, сегмент коттеджей ждёт эпоха минимализма.
Что ждёт рынок в ближайшем будущем?
Андрей Кройтор: Для риелторов сейчас существует большой риск принять остаточный спрос за начало весны. Пока мы видим именно остаточный спрос, который перешёл с декабря, февраль мало чем будет отличаться от аналогичных периодов прошлых лет, а вот как поведёт себя спрос в марте — большой вопрос. Тут очень много факторов: экономика, война на Украине, санкции — всё это связано в один безумный клубок, и всё это, в конечном счёте, либо сформирует новый импульс у покупателей, либо заставит их отложить идею с покупкой…
Дмитрий Полянский: Мы были вынуждены отказаться от планов по строительству первые два – три года после предыдущего кризиса. За этот период рынок не насытили, но рассчитывали наверстать упущенное, как только он снова ожил. Теперь придётся возвращаться к пересмотру долгосрочных перспектив с поправкой на дорогостоящие кредиты. Порядка 70–80% площадок существуют за счёт кредитов — учитывая повышение ставки, несложно оценить масштаб сокращения строительства, а также вероятность повышения цен на недвижимость.