Государственная Дума приняла в третьем чтении новый законопроект об упрощении процедуры изъятия из собственности земель, находящихся на территории новой Москвы. Фактически перевод земель из частной собственности в государственную или муниципальную на присоединённых территориях теперь будет носить уведомительный характер. Единственный способ для владельцев выиграть в этой ситуации – чётко понимать размер положенной компенсации.
Официально документ вступит в законную силу лишь после одобрения Советом Федерации и президентом. Процесс, скорее всего, не затянется: упрощённая схема изъятия земли была утверждена в довольно короткие сроки – документ был внесён в парламент в ноябре 2012 года, а его рассмотрение началось лишь в минувшем январе. Законопроект имеет ограниченный срок действия: изымать недвижимость по упрощённой схеме власти смогут лишь до 1 января 2020 года, то есть в ближайшие 6,5 лет. При этом фактическое время применения окажется ещё короче: резервировать участки для переоформления власти смогут только до 31 декабря 2015 года.
Упрощённая схема изъятия будет применяться лишь для земель, которые понадобились для строительства присутственных учреждений федерального и городского уровня, прокладки дорог и возведения инфраструктурных сооружений. В ближайшем будущем городские власти должны будут выбрать, то есть зарезервировать, участки, которые понадобятся для решения государственных задач, и перевести их из частной собственности в муниципальную или федеральную.
Общий порядок
За два месяца до выхода постановления об изъятии власти должны вооружиться информацией обо всех собственниках земли и опубликовать проект документа в официальных СМИ и на сайтах органов власти. В сообщениях должна быть указана цель изъятия, границы участка и адрес. Всем собственникам, чьи права на землю закреплены в базе Росреестра, будет выслано отдельное уведомление в виде заказного письма. Остальные заинтересованные владельцы могут подать заявление об учёте их требований при отъёме надела.
Если официальных владельцев не найдётся, а никаких заявлений о правах подано не будет – через два месяца чиновники подадут заявление в суд о признании выбранного участка бесхозным и распорядятся им по своему усмотрению. Согласно действующему законодательству, оспорить перевод земли вновь выявленный собственник сможет точно так же – в судебном порядке, для того чтобы заявить свои требования, у землевладельцев есть ещё два года. Но процедура, скорее всего, окажется довольно трудоёмкой, после перевода земли в городскую или федеральную собственность её кадастровые данные вполне могут быть изменены.
Затем у собственника и чиновников появляется ещё три месяца для заключения соглашения сторон. Главным основанием для изъятия станет денежная компенсация, рассчитанная на основании рыночной стоимости земли. Проводить оценку чиновники будут самостоятельно, указывая размер материального возмещения уже в уведомлении об изъятии. Владельцы недвижимости могут оспорить рассчитанную сумму, правда, для этого придётся приложить обосновывающие документы. Аргументом в споре с властями может стать, например, протокол проведённой риелторской оценки.
Если за три месяца соглашение между сторонами так и не будет достигнуто – власти подадут в суд исковое заявление о принудительном изъятии земли. В порядке разбирательства собственник повторно сможет озвучить свои аргументы об увеличении стоимости земли. Если суду они покажутся несущественными – участок изымут в принудительном порядке за первоначальную стоимость, утверждённую официальными структурами. Деньги за землю по итогам сделки перечисляют на счёт бывшего собственника или уполномоченного нотариуса.
Проблемы могут возникнуть, если права на землю есть не только у официального собственника, но и у третьих лиц. Например, был заключён договор аренды. Юридически такое соглашение станет ничтожным сразу после изъятия земли, но выплачивать неустойку арендатору владельцу недвижимости придётся самостоятельно. В подобной ситуации собственник может потребовать увеличения размера компенсации за изымаемую землю.
Условия для частников
Компенсировать переселенцам должны не только стоимость земли, но и всё сносимое имущество. У дачников, которые владеют не только участками, но и индивидуальными жилыми домами, окажется больше всего возможностей. Помимо денег, взамен изымаемой недвижимости может быть предоставлена квартира, аналогичный участок с типовым домом или же надел и средства для строительства жилья. Обменять сносимый дом на деньги будет нельзя, только если он выступает единственным местом жительства. Стоит учитывать, что договоры пожизненного владения точно так же оцениваются в качестве прав собственности.
Отказать в компенсации власти имеют право лишь в нескольких случаях: если постройки появились на земле уже после уведомления о резервировании или если дома появились незаконно – например, были построены на землях, вид разрешённого использования которых предполагает лишь проведение сельскохозяйственных работ. Издержки по сделкам, например, договорам аренды, заключённым после принятия решения об изъятии, также не будут выплачиваться.
Застройка выведенных из частной собственности территорий будет также вестись вне общественного ведения. В частности, для градостроительных проектов, предназначенных к реализации на новых территориях, не требуется проведение традиционных для Москвы публичных слушаний. Согласовывать потенциальные проекты застройки городским властям придётся лишь с федеральными чиновниками, которые обязаны выдать своё заключение на проект в течение месяца. Вид разрешённого использования земли может быть изменён на основании принятого плана градостроительного развития. Отдавать землю в аренду застройщикам в дальнейшем можно будет без проведения торгов.