В Госдуме РФ проходит через первое чтение законопроект, который напрямую влияет на перспективность населенных пунктов по всей России. Рассказываем, что такое механизм комплексного развития территорий и почему это реальная «удочка», с помощью которой бюджетные расходы на ветхое жилье могут превратиться в перспективное и разумное инвестирование.
Комплексная «перезагрузка»
Главное, что сразу нужно уточнить, — нацпроект «Жилье и городская среда» как действовал, так и продолжает действовать. Регионы постоянно занимаются расселением аварийного жилья. Обсуждаемый депутатами законопроект предлагает поправки в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ о совершенствовании института комплексного развития территорий (КРТ) и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья. То есть речь идёт о том, что разработан новый способ, который не только поможет быстрее решать проблемы обитателей отдельных домов, но и обеспечит общую «перезагрузку» квартала, микрорайона или целого района. Комфортная городская среда — это не конкретный современный дом, построенный вместо конкретной развалюхи, а целый перечень обязательных составляющих, среди которых есть и разнообразная инфраструктура, и обеспеченность социальными объектами, и достаточное количество рабочих мест.
Законопроектом ясно прописано, что механизм КРТ должен использоваться именно для проблемных пространств. Об этом на заседании Госдумы 17 ноября говорил Олег Мельниченко, член Совета Федерации ФС РФ: «Очерчивается территория, в отношении которой может быть принято решение о ее комплексном развитии. Не менее 50% должно быть занято определенными объектами: аварийными домами, самовольными постройками, иными объектами, не соответствующими градостроительным регламентам. Это требование предусмотрено в качестве гарантии того, чтобы решения о комплексном развитии территорий применялись только к территориям, которые действительно в этом нуждаются».
Кто за то, чтобы город жил?
Плюсы предложенного механизма весьма весомые, и при этом населению предлагается принимать решение о будущем своей малой родины наравне с местными властями и частными инвесторами. Принципиальный пункт законопроекта — добровольное переселение жителей.
Для начала регион самостоятельно решает, хочет ли он пользоваться механизмом КРТ, это не приказ, спущенный сверху, а выбор, который местные власти делают с открытыми глазами. При этом руководители региона будут нести ответственность за принимаемое решение.
Обратите внимание: принцип добровольности распространяется и на местное население. Для того чтобы дом попал в программу КРТ, это должны одобрить 2/3 собственников. Как показывает столичная практика расселения пятиэтажек, такой «народный метод» учета общественного мнения действительно демократичен и прозрачен. Кроме того, остается голосование на публичных слушаниях. То есть людей дважды спросят, согласны ли они на коренные изменения окружающего их пространства. Конечно, жителей в первую очередь волнует, какую жилплощадь или компенсацию они получат благодаря КРТ. Если будут приняты московские формулировки, тогда человек получит помещение, цена которого не ниже, а скорее всего, выше, чем у того, каким он владеет сейчас.
Как завлечь девелоперов?
Еще один немаловажный факт: новый механизм даст толчок для развития государственно-частного партнерства (через конкурсы и аукционы). И тогда инфраструктура будет построена не за бюджетный счет, а за счет инвесторов. А освободившиеся средства можно будет направить на другие актуальные программы (например, социалка всегда нуждается в повышенном финансировании). Новый механизм полезен не только тем, кто живет на территории, которую решили комплексно развивать. Когда «депрессивный» сосед превращается в «приличного» и весьма перспективного, окружающие пространства тоже растут в цене и становятся привлекательными для застройки, развития бизнеса, создания рабочих мест и общественных пространств. Чем больше таких точек роста, тем быстрее меняется населенный пункт. При этом «улучшения под копирку» не будет, ведь каждый проект КРТ станет отражением потребностей и особенностей конкретного района, пожеланий местных жителей, которые прекрасно знают, что нужно их малой родине.
Вот как оценивают обсуждаемый в ГД документ эксперты.
Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов:
— Законопроект о совершенствовании института комплексного развития территорий — непростой законопроект, но и сама сложившаяся в наших городах ситуация непростая и требует решения.
Более того, уверен, не каждый мэр или губернатор рискнёт запустить у себя подобный проект реновации. Но тот, кто это сделает, будет иметь все возможности совершить качественную революцию в градостроительной политике своих городов. Надо дать смелым инструменты, они им сегодня очень нужны.
Если закон будет принят, то у властей на местах появится нужный и долгожданный инструмент для развития в первую очередь территорий, застроенных в середине прошлого века. Для обновления жилых микрорайонов теперь можно будет привлекать не только бюджетные деньги, но и частные инвестиции через прозрачные процедуры. Уверен, новый закон позволит избавиться от больших типовых массивов жилья, которые совсем не украшают наши города, особенно города с историческими кварталами.
Это инструмент и для собственников жилья. Они сами смогут принять решение о своём участии в подобных программах, но для этого проголосовать за должны две трети жильцов многоквартирного дома. При желании они смогут получить денежную компенсацию или обменять свое жилье на равноценное. Таким образом, создавать комфортную городскую среду можно будет и в центральных кварталах.
Конечно, необходимо определить жёсткие, но понятные и для бизнеса, и для жителей рамки, это тоже правильно, мы это обязательно сделаем ко второму чтению. Мы ни в коем случае не собираемся отказываться от приоритета права собственности и жилищных прав граждан, это не лишним будет напомнить публично. Права граждан мы всегда будем охранять в первую очередь, и этот законопроект не просто не исключение, а должен стать ярким примером этому.
Леонид Казинец, член Совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья, президент Всероссийской ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья»:
— Очень перспективный законопроект. Можно сказать, что это абсолютно новый подход к строительный деятельности. Основная проблема существующих городов и городских агломераций в том, что по многим причинам становится очень сложно экстенсивно расширяться (то есть в ширину и в длину). В первую очередь я говорю о транспортных и инженерных сетях. Вместе с тем существуют большие зоны индустриального домостроения прошлого века: всем известные хрущевки и панельки. Часто они примыкают к так называемому ржавому поясу. То есть к большим территориям, где раньше находились промышленные объекты, которые сегодня демонстрируют низкую эффективность. В связи с перебазированием промышленных предприятий или переводом их на более эффективное использование эти территории тоже нужно обновлять. Таким образом, у нас есть необходимость проводить в городах комплексную реновацию. Конечно, с согласия собственников жилых и нежилых помещений, а также владельцев зданий на земельных участках.
Как это будет выглядеть? Там, где программу КРТ поддерживает большинство жителей, намечаются стартовые дома. В них предоставляются квартиры жителям данной территории. После их переезда освободившиеся морально и технически устаревшие дама сносятся, и на этих земельных участках делается большое планирование инженерной, социальной, дорожной инфраструктуры, современного и качественного жилья.
При этом в планировке учитываются все необходимые требования к социальной, культурной, бытовой, инфраструктуре, к объектам здравоохранения, к пешеходным зонам, детским дворам. То есть мы говорим о создании полноценной большой территории, фактически района, там, где были ветхий жилой фонд и бывшие промзоны.
Павел Склянчук, эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда»:
— На мой взгляд, законопроект актуален не только для городов-миллионников, но и для моногородов, небольших исторических поселений, городов с населением до 50 тысяч человек. Для них это возможность хоть как-то реанимировать строительный рынок. Ведь строительство по России ведется неравномерно, оно локализовано. Стратегически нужно принимать меры, направленные на стимулирование строительства именно в небольших городах, чтобы остановить процесс появления «пустот», откуда уехали все: и молодежь, и работоспособное население.
Сегодня в моногородах и малых городах нет крупных застройщиков, у которых есть опыт и возможность работать без сбоев. Одновременно там намного ниже платежеспособность населения и ниже спрос на новую недвижимость. Ведь у молодых есть жизненная стратегия, в которую никак не укладывается постоянное проживание в данной местности. Комплексное развитие территорий способно создать экономическую привлекательность таких зон для застройщиков. Если регион решит взять на вооружение обсуждаемый механизм, муниципалитет через публичные слушания определяет границы земельных участков, которые он готов передать для комплексного развития. И, когда определена конкретная территория, возникает основа для государственно-частных проектов. Появляется публичная оферта. И маленький город становится хоть немного привлекательным для крупных инвесторов, которые раньше в его сторону и не смотрели. Мы говорим о крупном земельном участке, а не о земле под одним домом. Еще один важный вопрос, который описывается в законопроекте, — это выбор застройщика. Есть два варианта: госконтракт или аукцион. На мой взгляд, аукцион — более надежный вариант. Когда он состоялся, мэр города берет на себя обязательство о КРТ, как и застройщик. До этого законопроекта такое развитие событий было невозможно.
Директор партнерства «Национальный жилищный конгресс» Татьяна Вепрецкая:
— Сильная сторона этого законопроекта в том, что он борется не только с аварийным жильем, но и с ветхим. Потому что те законные механизмы, которые до сих пор были, не позволяют сносить ветхое старое жилье, которое еще не является аварийным, и тем самым у нас не происходит обновления жилого фонда, вообще не происходит обновления территорий. А этот законопроект дает шанс ускоренно преобразовать муниципальные территории, решить проблемы, связанные с расселением аварийных домов, и одновременно снизить количество ветхих. Данный законопроект сейчас будет приниматься в первом чтении, и ко второму чтению будут учтены предложения со стороны регионов. Я считаю, что сама идеология, которая представлена в этом законопроекте, давно созрела и была необходима. Но уже сейчас мы говорим о том, что нужно добавить в этот законопроект критерии включения многоквартирных домов в адресную программу, включение тех объектов, которые находятся на земельном участке, попавшем в программу. Там могут находиться и гаражи, и какие-то хозяйственные постройки, и социальные объекты, которые тоже могут быть признаны ветхими.
Следует также обратить внимание на то, что этот законопроект направлен еще и на установление механизма ликвидации самостроев и объектов, которые не соответствуют градостроительной политике. И в будущем, наверное, нужно отрегулировать права собственников и нанимателей, которые будут участвовать в этой программе, потому что те нормы, которые пока даны, хоть и улучшают ситуацию, но, по моему мнению, этого недостаточно. Требуются еще дополнительные меры, которые позволят синхронизировать как вход в программу, так и выход из нее.
В законопроекте прописаны несколько источников, которые будут работать через программу: в первую очередь это инвестиционные денежные средства. Т. е. инвестор выбирается на аукционе, и тем самым ему дается возможность участвовать в реализации этой программы. Далее происходит еще одна очень важная вещь: для инвестора будет гораздо меньше преград, чем было раньше. Любой застройщик платит за аренду земельного участка, а в данный момент этот вопрос решается. Плата за аренду земельного участка не будет браться. Т. е. это более приятный, мягкий климат для инвестиционных проектов. Плюс будет участие субъекта для того, чтобы простимулировать данную программу и поддержать людей. Вы знаете, что есть очень положительный опыт, когда людей переселяли в Москве, и люди получали не столько же квадратных метров, а уже в соответствии с проектом, в основном это было больше. И это привело к положительному эффекту. Это такой интересный механизм, который позволяет решить этот вопрос с финансированием, потому что у людей дополнительных денег нет, а объект надо реализовать, и это будет реализовываться за счет бюджетного финансирования. Пока непонятно, будет ли участвовать в программе федеральный бюджет, об этом нет ничего в проекте закона. Возможно, что это будет в другом законопроекте, связанном с бюджетом.
— Раньше у нас как было: стоит аварийный дом под снос, рядом стоят 2-3 дома, которые пока не аварийные, но тоже не в очень хорошем состоянии. Что с ними делать, мы раньше не знали. Теоретически об этих домах можно было принимать какие-то решения, нужно было как-то решать дела с собственниками, подписывать с ними это решение. Но ни один инвестор на такие сложные условия не шел (условия напрямую в законе не прописаны, но косвенно читаются). Мы же понимаем, что, только собрав 100% согласий собственников, мы можем модернизацию дома делать по согласованию с муниципалитетом. Представляете себе, что такое собрать 100% решений собственников? Это нереально, потому что кто-нибудь один не проживает в этом доме, кто-то уехал, кто-то заболел и находится в тяжелом состоянии, да и просто не захотел и так далее. Т. е. вовлечь какой-то участок города в программу модернизации, например, 1950-х годов, а в этом пятне застройки 1950-х годов — 2-3 дома аварийных, а все остальные пока нет, было невозможно. Т. е. модернизацию их не сделать. Возможен был только капитальный ремонт, но ни в коем случае не серьезное улучшение жилищных условий граждан, т. е. этот новый закон дает возможность муниципалитету при том, что у него есть такие территории, попробовать туда привлечь инвестора. Я говорю «попробовать», потому что закон не панацея, нужны и другие механизмы по реновации этого жилья.
Координатор Центра мониторинга благоустройства городской среды, проректор МАРХИ по проектному управлению Павел Жбанов:
— Проблему ветхого жилья, модернизации инженерной инфраструктуры в жилых кварталах не удается системно разрешить уже на протяжении десятилетий. Причина неразрешения этого вопроса в том, что к нему подходили пообъектово, т. е. точечная застройка. Законопроект ориентирован на работу с территориями, с кварталами, в которых комплексно решается вопрос избавления от ветхого жилья и модернизации коммунальной инфраструктуры. Это раз.
Второй принципиальный момент: большое число аварийного жилья (на 1 января 2017 года признано аварийным 10 миллионов, к 2030 году его увеличение прогнозируется около 30 миллионов, и это абсолютно объективно, т. к. все всегда ветшает, любая материальная ценность). Нужно учитывать принципиальный факт, что даже при такой большой статистике муниципальные власти укрывают реально количество аварийного жилья. Т.е. не признают его аварийным, несмотря на то, что оно очевидно аварийное, а не признают по одной простой причине: у них нет механизма разрешения этой проблемы. Т. е. если жилье признано аварийным, значит, людей нужно сразу переселять, а как это делать, непонятно, ведь подменного фонда нет. Я не говорю сейчас про Москву. Я говорю в целом про Россию. Комплексное развитие территорий, предлагаемое новым законопроектом, дает механизм муниципалитетам, чтобы справляться с этим аварийным жильем, а следовательно, быть более открытыми и достоверными в вопросах количества аварийного жилья.
И третий принципиальный момент — вовлечение инвестиций в оборот. У нас абсолютно всем известно, что реновация, которая была в Москве (реновация и комплексное развитие территорий — это не знак равенства), осуществлялась на средства из бюджета Москвы. Таких бюджетов, как в Москве, в других городах нет, это тоже абсолютно очевидно. Предлагаемый механизм комплексного развития территорий предоставляет различные мотивационные инструменты для инвесторов, чтобы они заходили в программу комплексного развития территорий, потому что, согласно законопроекту, переселение граждан в новое жилье становится задачей инвестора. Помимо льготного налогообложения, это, естественно, минимизация цены на землю, на которой инвестор начинает работать.
Механизмов этих в законопроекте прописано много. Плюс это работа с кредитными организациями при комплексном развитии территорий, потому что не секрет, что любая стройка, и жилищное строительство в том числе, начинается с кредитных денег: либо дольщиков, либо банковской системы. Поэтому еще плюс и в вопросах кредитования и не только это большой комплекс преференций, которые получает застройщик для того, чтобы заходить на территорию.