Станет ли ипотека доступней в 2014 году? Онлайн с экспертом АИЖК

Ведущий конференции: Друзья, доброе утро. Сегодня на ваши вопросы ответит руководитель Аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Михаил Гольдберг. Здравствуйте, Михаил Анатольевич. Гольдберг Михаил Анатольевич: Доброе утро. Ведущий конференции: За минувший год средняя ставка по ипотечным кредитам выросла во многих регионах. С чем связано постоянное повышение? Ожидаете ли вы роста в этом году? Гольдберг Михаил Анатольевич: Действительно, на первый взгляд могло сложиться ощущение, что ставки выдачи по ипотечным кредитам росли. На самом деле, рост происходил в основном только в первом квартале 2013 года. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки в России начали постепенно снижаться – со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. В октябре 2013 года средневзвешенные месячные ставки составили 12,3%. Таким образом, впервые в 2013 году ставки по ипотеке опустились ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года – в октябре 2012 года они составляли 12,4%. При этом следует учитывать, что с октября 2012 года начался рост ставок по ипотечным кредитам, а в конце 2013 года, по оценке АИЖК, продолжится снижение ставок. Аналогичная динамика наблюдалась и в большинстве российских регионов. Ведущий конференции: В 2013 году суммарный объём выданных ипотечных кредитов увеличился почти на 30%, до 1,3 трлн. рублей. Как вы думаете, темпы роста кредитования в 2014 году останутся на том же уровне или окажутся ещё выше? Гольдберг Михаил Анатольевич: Рост ипотечного рынка, по оценкам АИЖК, продолжится и в следующем году, темп роста выдачи ипотечных кредитов в будущем году в силу фундаментальных причин несколько замедлится и составит около 15%. Таким образом, объёмы выдачи ипотеки составят порядка 1400 – 1600 млрд рублей в базовом сценарии развития экономики. Ведущий конференции: Какая доля ипотечных кредитов сегодня не возвращается? С чем чаще всего бывают связаны подобные ситуации? Гольдберг Михаил Анатольевич: На сегодняшний день можно говорить о достаточно высоком качестве ипотечного портфеля банков. По данным за 10 месяцев 2013 года из почти 2,5 трлн ипотечной задолженности населения на балансах банков 95,3% ссуд вообще не имело просроченной задолженности, 1,9% ссуд имеют просроченные платежи сроком от 1 до 30 дней (так называемая «техническая» просроченная задолженность), 0,54% - это ссуды с просроченной задолженностью от 30 до 90 дней, и лишь 2,26% ссуд имеют просроченную задолженность сроком от 90 дней и выше. Именно эти ссуды имеют наибольшую вероятность уйти в окончательный дефолт и не вернуться к банку. Общие причины дефолтов заёмщиков выделить достаточно трудно – в основном это потеря работы, изменения в составе домохозяйств (например, развод). Бывает и так, что заёмщики просто не рассчитывают свои силы. Заёмщик должен понимать, что, заключая кредитный договор, он принимает на себя долгосрочные обязательства своевременно погашать свою задолженность по основному долгу и проценты за пользование кредитом. Поэтому заёмщику, для того чтобы уменьшить вероятность просрочек по кредиту и всех связанных с ними негативных последствий, следует, по возможности, избегать дополнительных факторов риска, в том числе излишне высокого размера доли ежемесячных платежей заёмщика по ипотечному кредиту (включая платежи по другим кредитам и обязательствам) к ежемесячному доходу заемщика (оптимальная величина, по мнению АИЖК – 45%); ипотечных программ в валюте, отличной от той, в которой получается основной доход; кредитования с «плавающей ставкой» без установленного максимального ограничения. Ведущий конференции: Какие инициативы для повышения доступности и популярности ипотеки вы планируете в 2014 году? Гольдберг Михаил Анатольевич: В 2014 году АИЖК, согласно утверждённой стратегии развития, намерено создавать условия для устойчивого и качественного роста рынка ипотечного кредитования, преимущественно в сегменте эконом-класса. С целью ускоренного развития вторичного ипотечного рынка и увеличения количества выпусков ипотечных ценных бумаг одним из ключевых направлений деятельности АИЖК будет поддержка секьюритизации (секьюритизация – финансирование определенных активов при помощи выпуска ценных бумаг) ипотечных кредитов, в том числе развитие мультиоригинарной платформы секьюритизации, которая позволит привлекать выгодное фондирование небольшим и средним банкам. Большое внимание будет уделено развитию инфраструктурных услуг, направленных на повышение уровня конкуренции на рынке и снижение банковской маржи участников ипотечного рынка. Важным направлением деятельности является также дальнейшее развитие механизма ипотечного страхования, способствующего повышению доступности ипотечного кредитования и перераспределению рисков. Кроме того, АИЖК продолжит предоставление кредитов для отдельных категорий граждан по ставкам ниже рыночных. Напомним, что по ипотечным кредитам, выдаваемым по программам ОАО «АИЖК» для молодых учителей действуют ставки 8,5%, для молодых учёных ставки составляют от 10 до 10,5%, для получателей материнского (семейного) капитала – от 7,65 до 12,5%. C 1 января АИЖК улучшило условия по программе ипотечного кредитования «Военная ипотека». В соответствии с новыми условиями, увеличивается максимальная сумма ипотечного кредита с 2 млн рублей до 2,2 млн рублей при покупке квартиры на первичном рынке. Также до 20% снижен минимальный размер первоначального взноса (ранее составлял 30%). Уровень ставки, как и раньше, составит от 9,5% годовых в рублях, что на 2,8 п.п. ниже среднерыночной ставки по стандартным ипотечным продуктам, зафиксированной в октябре 2013 года. При этом ставка не зависит от срока кредитования, суммы первоначального взноса и возраста военнослужащего. В настоящее время Агентством готовятся изменения условий программы «Переезд». Эта программа была создана для оптимизация альтернативных сделок за счёт конвертации средств от продажи имеющегося жилья в первоначальный взнос по ипотеке на новое жильё (даже если старое жильё обременено предыдущей ипотекой). Ранее заёмщику, у которого не было средств на первоначальный взнос, необходимо было оформлять потребительский кредит, ставка по которому значительно выше, чем по ипотечному, или откладывать проведение сделки на неопределённый срок для накопления необходимой суммы. Изменения в программе «Переезд» предполагают повышение доступности кредита, расширение круга заёмщиков и перечня программ, в сочетании с которыми может быть использован продукт. Внедрение новых условий планируется реализовать в первом квартале 2014 года. Также при необходимости Агентство готово поддерживать соответствующие инициативы правительства РФ, в том числе по решению проблемы трудовой миграции населения России.

Плавное снижение ставок мы наблюдаем со второго квартала 2013 года – они упали с 12,9% в марте до 12,3% в октябре (более свежей статистики пока нет). В 2014 году мы ожидаем продолжения тенденции снижения ставок, однако оно не будет таким значительным, как во втором полугодии 2013 года. На уровень ставки в следующем году будут влиять следующие факторы: стоимость фондирования, уровень платёжеспособного спроса и ситуация с ликвидностью. Мы ожидаем, что уровень ставок по ипотечным кредитам в 2014 году в целом будет несколько ниже 2013 года, однако этот уровень не будет таким, при котором рефинансировать ваш кредит выгодно. Следует понимать, что рефинансирование (перекредитование) фактически равно получению нового кредита и связано с выполнением ряда формальностей и затрат со стороны заёмщика. Например, заёмщик должен будет снова подтвердить свою платёжеспособность, кредитоспособность и продемонстрировать, что предмет залога удовлетворяет необходимым требованиям. То есть нужно сделать новую оценку жилья, заново собрать все справки, пройти андеррайтинг (андеррайтинг заёмщика ― это процедура оценки вероятности погашения или непогашения запрашиваемого кредита), зарегистрировать последующую ипотеку, погасить кредит, зарегистрировать погашение предыдущей ипотеки и зарегистрировать новую ипотеку. Исключением является страховка, которую можно будет просто переоформить. Таким образом, в среднем, все сопутствующие расходы окупаются, если ставка снижается хотя бы на 2-3 п.п.

Что для вас крепостное право? Думаю, что это такой статус человека, который по действующему закону обязан жить и работать на земле, принадлежащей другому лицу, и оказывать неопределённый круг услуг этому лицу (за вознаграждение или без него), и не в состоянии изменить свой статус. Соответственно, ипотека – это договор, который заключается в целях приобретения жилья заёмщиком, жильё становится его собственностью сразу, единственной обязанностью заёмщика является погашение суммы долга и процентов по нему. Договор может быть прекращён в любой момент по решению сторон в соответствии с условиями заключенного договора.

Прежде всего, в соответствии со ст. 37 Закона об ипотеке распоряжение заложенной квартирой возможно исключительно с согласия залогодержателя (банка), если только кредитным договором и/или договором об ипотеке не предусмотрено право залогодателя (собственника) распоряжаться залогом без согласия залогодержателя. Как правило, в кредитных договорах и/или договорах об ипотеке предусмотрен запрет на распоряжение залогом без согласия залогодержателя. В случае если залогодержатель не возражает против продажи заложенного имущества и готов предоставить подобное согласие, при продаже цена, как при совершении любой сделки, устанавливается на основе соглашения (договорённости) сторон (продавца и покупателя). Если залогодержатель готов выразить согласие на продажу залогодателем залога только при условии, что продажа залога должна быть сопряжена с полным погашением обеспеченного обязательства (кредита или займа), стоимость недвижимости при продаже может быть определена также в любой величине, оговоренной сторонами. В случае если средств, вырученных от продажи недвижимости, недостаточно для полного погашения долга, недостающую сумму залогодателю (продавцу) придётся доплатить за счёт собственных средств. Залогодержатель не является стороной договора купли-продажи залога и не диктует цену при продаже, однако может оговорить условия продажи (например, полное погашение долга, как указано выше). В любом случае условия продажи залога необходимо заранее, до совершения сделки, согласовать с кредитором и залогодержателем.

На данный вопрос сложно точно ответить, не имея представления о требуемой вам сумме и уровне вашего дохода. Рекомендуем вам прежде всего изучить ипотечные программы, предлагаемые банками в Анапе. При обращении за ипотекой, помимо зависимости предлагаемой банком суммы кредита от ежемесячного дохода, обратите внимание на ограничение по возрасту заёмщика на момент окончания срока кредитования, устанавливаемое банками. На текущий момент в среднем данное ограничение составляет в зависимости от банка 65 – 75 лет.

Михаил, мы не ожидаем резкой динамики цен ни в ту, ни в другую сторону. Вероятнее всего, мы будем наблюдать рост цен в пределах инфляции или чуть выше. В целом, рынок региона весьма не однороден, и динамика цен может быть разнонаправленной в различных районах. Цены на качественные объекты в местах с высокой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой могут расти более высокими темпами, а на остальные объекты – стагнировать и даже дешеветь на фоне ввода новых объектов в Новой Москве и Подмосковье.

Алексей, такая возможность есть и сейчас. Статьей 220 Налогового кодекса РФ предусмотрено право налогоплательщика на получение следующих имущественных налоговых вычетов: а) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трёх лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трёх лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей. Вместо использования права на получение указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (её части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с получением этих доходов; б) в сумме фактически произведённых налогоплательщиком расходов: • на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них; • на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них; • на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них. Таким образом, возможность получения имущественного налогового вычета в сумме процентов по кредиту, выданному на погашение ранее предоставленного кредита, предусмотрена действующим налоговым законодательством. При этом важно, чтобы кредит, погашаемый за счёт нового кредита, был предоставлен именно на приобретение или строительство жилого дома/квартиры/земельного участка для жилищного строительства. Важно также отметить, что указанный имущественный вычет можно получить только в случае, если погашение кредита осуществлено за счёт банковского кредита, т. е. в случае, если погашение кредита осуществлено за счёт средств целевого займа, получение указанного вычета не представляется возможным.

В соответствии с федеральным законом от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства материнского (семейного) капитала могут быть направлены на приобретение жилого помещения или индивидуального объекта индивидуального жилищного строительства. Таким образом, если для улучшения жилищных условий вам достаточно средств материнского капитала, то вы можете приобрести жильё без использования ипотеки. За более подробной информацией по данному вопросу вы можете обратиться в Пенсионный фонд России.

Добрый день! В случае если вы являетесь распорядителем сертификата на получение материнского (семейного) капитала, вам могут быть доступны льготные ипотечные программы для данной категории заёмщиков. В частности по стандартам АИЖК предусмотрена специальная программа для распорядителей сертификата на получение материнского капитала со сниженными, по сравнению со стандартными условиями, ставками. Кроме того, сумма кредита будет уменьшена с учётом размера МСК (на текущий момент он составляет около 430 тыс. рублей). Дополнительно вы можете уточнить наличие льготных программ для педагогов, реализуемых региональными либо муниципальными властями на местном уровне.

Если вам необходимо самое доступное жильё в Москве или ближнем Подмосковье рядом с метро, рекомендую обратить своё внимание на объекты нового строительства в местах, где метро ещё не введено, но его ввод скоро планируется. Возможно подгадать так, чтобы срок ввода объекта в эксплуатацию совпал с планируемым вводом станции метро.

Средняя величина средств, которую семья с доходом 65 тысяч руб. может направить на ежемесячный платёж по кредиту (исходя из требования соотношения платежа к доходу 45%) составляет 26 тыс. руб. При сроке кредита 13 лет и ставке 12,5% такой доход позволит данной семье рассчитывать на кредит порядка 2 млн руб. При первоначальном взносе, равном 30% от стоимости жилья, такая семья сможет приобрести недвижимость стоимостью около 2,8 млн руб. На эту сумму, скорее всего, вы сможете приобрести однокомнатную квартиру в строящемся доме в Подмосковье. Для того чтобы приобрести более дорогую недвижимость, вы можете привлечь в качестве созаёмщиков своих детей.

Да, можете. Согласно данным Аналитического центра АИЖК, в продуктовой линейке у большей части наиболее активных игроков рынка (7 из 11 исследуемых игроков рынка, на долю которых приходится 82% объёма выданных в 1 полугодии 2013 года кредитов), присутствуют спецпредложения для держателей материнского капитала, причём в большей части спецпредложений льготой для распорядителей материнского капитала выступает снижение минимальной величины первоначального взноса. В частности по стандартам АИЖК предусмотрена специальная программа для распорядителей сертификата на получение материнского капитала со сниженными, по сравнению со стандартными условиями, ставками: от 7,65% при приобретении квартиры на первичном рынке и от 8,95% при приобретении квартиры на вторичном рынке.

Многие компании продвигают свои услуги и повышают лояльность клиентов в социальных сетях, устраивая конкурсы и награждая победителей приятными мелочами, сувенирами. Но по моему глубокому убеждению, вероятность получения квартиры путём кликинга, репостинга и т.п. в тысячи раз меньше вероятности выиграть её в лотерею.

Михаил Анатольевич, спасибо вам огромное Друзья, спасибо, что задавали свои вопросы и были с нами. Всего доброго.

Добрый день! Для того чтобы ответить на ваш вопрос, необходимо рассчитать, на какую сумму ипотечного кредита может рассчитывать домохозяйство, где двое взрослых получают означенную вами среднюю зарплату. Следует учитывать, что ипотека – это кредит, который берёт именно домохозяйство, которое в среднем состоит из двоих взрослых и одного ребёнка. Средняя величина средств, которую семья с двумя работающими взрослыми с доходом 22 тыс. руб. может направить на ежемесячный платёж по кредиту (исходя из требования соотношения платежа к доходу 45% - остальное необходимо семье для обеспечения повседневных нужд) составляет 19,8 тыс. руб. При сроке кредита 15 лет и ставке 12,5% такой доход позволит данной семье рассчитывать на кредит порядка 1,6 млн руб. Интересно, что, по данным Банка России, эта сумма как раз и составляет средний размер выданного ипотечного кредита в стране по данным за 10 месяцев 2013 года. При первоначальном взносе, равном 30% от стоимости жилья, такая семья сможет приобрести недвижимость стоимостью около 2,3 млн руб.

Квартира – это самое дорогое приобретение, которое делает подавляющее число домохозяйств за весь период его существования. Собственное жильё – это не пальто, бытовая техника и даже не автомобиль, и мало где в мире большая часть населения может позволить себе его покупку за счёт собственных средств. Ипотека - это возможность приобрести в собственность жильё уже сейчас, без необходимости копить сумму его полной стоимости. Накопления такого рода могут занять очень много времени, причём семья это время также должна где-то жить. Таким образом, при помощи ипотеки заёмщик приобретает благо уже сейчас, банк выплачивает сумму кредита продавцу недвижимости также уже сейчас, а заёмщик погашает долг малыми платежами в будущем. Давайте разберемся, откуда банк берёт средства для того, чтобы предоставить их заёмщику? Они также не достаются ему бесплатно. Банк привлекает средства с финансовых рынков, выпускает ипотечные ценные бумаги, задействует депозитную базу. По всем этим обязательствам банк также выплачивает проценты. Вашим кредитом занимаются сотрудники банка, которые в свою очередь работают за компьютерами в офисе, используют информационные системы. За всё это банк также должен платить. Не забывайте про инфляцию – те сто рублей, которые банк дал вам сейчас, через год будут стоить уже 105 рублей. Кроме этого, приобретая жилья, вы получаете актив, который на длинном периоде вырастет в цене. Не забывайте, что, приобретая недвижимость, вы приобретаете право на вычеты из налогооблагаемой базы. Таким образом, если посчитать все выгоды и затраты тщательно, вы можете остаться в выигрыше. В любом случае, размер так называемой переплаты уменьшится в разы. Так, например, если бы семья в 2004 году для приобретения квартиры 54 кв.м за 983 тыс. рублей (18,2 тыс. за квадратный метр в среднем по РФ) взяла ипотеку под 15% годовых на 10 лет (с первоначальным взносом в 30%), то к 2014 г. их квартира стала бы стоить 2,8 млн рублей. Таким образом, чистый прирост рыночной стоимости их квартиры (1 857 тысяч рублей) почти в три раза превысил бы сумму уплаченных процентов по кредиту (644,9 тыс. руб.). Конечно, сейчас на такую динамику цен рассчитывать сложно, но опыт показывает, что в долгосрочном периоде недвижимость растёт в цене, несмотря на возможные колебания год от года. Что касается второй части вашего вопроса, то доступность ипотеки зависит от многих факторов, в первую очередь, от общего состояния финансовой системы и самочувствия экономики. Поскольку банки для того, чтобы выдать ипотечный кредит должны где-то привлечь средства, то уровень ставок по ипотеке напрямую зависит от стоимости денег для самих банков. Стоимость денег для наших банков существенно выше, чем для банков, работающих на развитых рынках, где нет такого оттока капитала, где присутствуют источники долгосрочной ликвидности. Посудите сами, если для российских банков основным источником средств для кредитования пока ещё являются депозиты населения (в целом по банковской системе их доля составляет почти 30% всех активов банков), то если население не готово нести средства в банки под 1 - 3% годовых, как в Европе, то банк не может выдать такой же дешёвый кредит. Кроме того, в Европе, например, большинство кредитов выдается не по фиксированной ставке, как у нас. То есть у вас есть размер ежемесячного платежа, он фиксирован на весь срок кредита, вы равными платежами её выплачиваете — вот это фиксированная ставка. В Европе в большинстве случаев, фактически 90% кредитов, выдается по плавающей ставке. То есть сейчас она, да, 4–5%, но если случается какой-то катаклизм, то эта ставка у вас очень быстро и легко поднимается. Тем не менее, по сравнению с первой половиной 2000-х годов за счёт произошедших улучшений в экономике доступность ипотеки повысилась: если раньше лишь каждая десятая семья имела доходы, достаточные для получения ипотечного кредита на приобретение квартиры в 54 кв. м по среднероссийским ценам, то сейчас такая возможность есть у каждой четвёртой семьи. Стоит помнить, что доступность ипотеки не должна являться самоцелью: ипотека - это лишь инструмент, с помощью которого часть семей может улучшить жилищные условия, приобретя жильё в собственность уже сейчас. Для этого у таких семей должен существовать выбор из имеющихся на рынке квартир, в том числе новостроек. С другой стороны, в силу разных причин не всем семьям требуется приобретение жилья в собственность. Молодые специалисты, например, которые только начинают своё восхождение по карьерной лестнице и которые готовы поменять не только место работы, но и место проживания в поисках лучшего места работы, приобретая квартиру в собственность оказываются «привязанными» к определённому населённому пункту, и решиться в дальнейшем на переезд для них оказывается крайне сложно. Выходом может стать проживание в арендном жильё, например, и в ситуации когда денег на первоначальный взнос по ипотеке пока ещё не накопилось. Такая форма проживания достаточно распространена за рубежом, где государство регулирует как права арендодателя (особенно в части возможностей выселения добропорядочного арендатора), так и права арендатора (особенно в части регулирования ставок аренды). В России же формирование такого сектора сейчас является одной из главных целей государственной жилищной политики. И Агентство по ипотечному жилищному кредитованию также активно участвует в этом процессе, предлагая финансовую поддержку для создания арендного жилья с доступными ставками найма.

Традиционно, наиболее выгодные ставки по ипотечным кредитам можно получить, воспользовавшись специальными предновогодними предложениями банков. Однако стоит учитывать, что это верно только на спокойном рынке, а в условиях рыночной экономики прогнозировать краткосрочные циклические колебания очень трудно. В случае наличия у вас первоначального взноса и необходимости в жилье я бы рекомендовал вам приобретать квартиру при помощи ипотечного кредита по мере готовности. Для уточнения ставок в конкретном кредитном учреждении необходимо обратиться к специалистам именно этого банка. По стандартам АИЖК по разным продуктам предусмотрены вычеты для семей с детьми и распорядителей материнского семейного капитала.