Квартирные махинации. Онлайн с адвокатом Шотой Горгадзе

Ведущий конференции: Здравствуйте, друзья! Сегодня на ваши вопросы ответит кандидат юридических наук, адвокат Шота Горгадзе. Здравствуйте, Шота Олегович! Горгадзе Шота Олегович: Здравствуйте. Давайте приступим к вопросам читателей.

Согласие прописанного человека на продажу квартиры не требуется. Если он не желает выписываться добровольно, то новый собственник его выпишет через суд. Но имейте в виду, что это может сказаться на стоимости самой квартиры, потому что когда Вы продаете квартиру с прописанным там человеком, то могут возникнуть сложности в плане цены. Обычно цена падает на такое имущество. Если Вы хотите сохранить средства, которые получите от продажи квартиры, я бы порекомендовал Вам потратить пару месяцев, самому через суд выписать этого человека, а уже потом продавать чистую квартиру.

А цена значительно падает?

Я бы вообще не стал заморачиваться и покупать квартиру с прописанным человеком.

Да, Вы поступили очень правильно, что написали заявление о запрете сделок без Вашего личного присутствия. Это, как минимум, обезопасит Вас от мошенников, желающих прийти с доверенностью. Также необходимо написать туда же заявление о пропаже оригинальных документов после получения дубликатов, чтобы они ждали, когда придут мошенники с данным пакетом документов и обратились в правоохранительные органы. Вы очень грамотно поступили и уже смогли себя обезопасить.

Сложный момент. Как правило, земельный комитет продлевает договора аренды земли, но если дом будет построен, сдан и введен в эксплуатацию, то естественно никто не заставит этот дом ломать, потому что договор аренды земли есть. Попросите предоставить Вам копию данного договора аренды земли с Москвой для того, чтобы посмотреть целевое назначение земли, под что была выделена эта земля. Если под строительство жилого дома, тогда все хорошо. Если под какие-то другие цели, тогда лучше написать заявление в мэрию и получить от них ответ, не является ли данный объект строительства каким-то проблемным, все ли в порядке у них с документами. Есть такой отдел в департаменте, они примут заявление через службу «единого окна» и в течение 30 дней Вы получите ответ, тогда можете быть спокойны. Что касается генерального директора, не являющегося гражданином Российской Федерации, я приведу такой пример. Мы знаем большое количество громких историй, фамилий граждан Российской Федерации, ведущих бизнес на территории России, в том числе и Сергей Полонский, который был гражданином России, но оказался в Камбодже, то есть сам факт гражданства не говорит о том, что человеку будет легко или сложно убежать из России. Можно иметь российский паспорт, а украв деньги, убежать в Лондон или какую-то другую страну. Поэтому это совершенно не показатель.

Если он является сособственником квартиры, то никто не может лишить его собственности. Если же этой квартирой владеет супруга, а он был просто прописан, то после расторжения брака она имеет полное право его выписать, потому что он становится бывшим членом семьи собственника, и никаких прав на эту квартиру не имеет.

Покупка квартиры в строящемся доме – это всегда определенная сложность. Во-первых, мы не знаем точно, будут ли соблюдены сроки строительства; во-вторых, мы не можем быть гарантированными от того, что застройщик в итоге не обанкротится или вы не пополните число обманутых дольщиков. Для того, чтобы обезопасить свои права, в первую очередь вы должны смотреть на те документы, которые подписываете с застройщиком данной квартиры. Как правило, это называется договор долевого участия в строительстве жилого дома. Данный договор обязательно должен проходить государственную регистрацию. Если вам предлагают подписать соглашение без государственной регистрации, имейте ввиду, что вы берете на себя определенные риски. Для того, чтобы эти риски минимизировать, вы должны настаивать на том, чтобы договор прошел госрегистрацию. Я прекрасно понимаю, что огромное количество агентств, огромное количество организаций, занимающихся строительством, будут против того, чтобы регистрировать договор, но все-таки надо помнить, если все покупатели или хотя бы подавляющее большинство будут требовать госрегистрации договора, то эта порочная практика изменится, и застройщик будет осуществлять эту регистрацию, что в принципе обезопасит вас от обмана.

Можно ли застраховать сделку, когда мы покупаем квартиру в строящемся доме?

Существует страхование ответственности или страхование рисков при сделке с квартирой. Это очень правильная вещь, ее обязательно нужно делать, но при этом надо помнить, что договора страхования, как правило, пишутся очень мелким шрифтом и там очень много слов. Не поленитесь и внимательно изучите все, что там написано. Я в своей практике неоднократно сталкивался с ситуациями, когда люди, подписав договор страхования, при наступлении страхового случая не получали ни одного рубля, потому что в договоре мелкими буквами было прописано, что в случае, если при заключении сделки не были соблюдены все необходимые по законодательству формы, то страховая компания освобождается от ответственности. А что это значит? Например, то, о чем мы говорили, - госрегистрация сделки. Если эта сделка не была зарегистрирована, то страховая компания ответственности не несет. Поэтому внимательно изучите договор страхования, и если вы соблюдете все пункты, то ваши финансы будут сохранены.

Что надо делать людям, у которых есть подозрения, что у их бабушки, например, хотят отобрать квартиру? Как обезопасить эту 80-летнюю бабушку и обезопасить себя, чтобы потом не остаться без квартиры?

Самые незащищенные люди в сделках с квартирами и в ситуации с мошенниками – это люди пожилого возраста, особенно если они одиноки, проживают не вместе со своими взрослыми детьми. Их очень часто обманывают, потому что они становятся доверчивыми, в силу каких-то заболеваний или старческого возраста они не совсем понимают, что делают, какие документы подписывают. В таких ситуациях, если у бабушек, дедушек никого нет, заступаться за них должно государство. Если есть дети, то нужно помнить об азах безопасности. Первое. Нужно постоянно навещать, ухаживать, общаться со своими стариками для того, чтобы ни у каких третьих лиц не возникло преступного умысла обкрутить бабушку вокруг пальца, обмануть ее и приватизировать ее квартиру. Второе. Показывайте свое присутствие в этой квартире. Не делайте так, чтобы ваши соседи думали, что ваш родитель брошен и можно отнять у него квартиру. И самое главное – если вдруг случилось так, что ваши престарелые родители, к сожалению, страдают какими-то психическими расстройствами, то обязательно нужно оформить на них опекунство для того, чтобы пока этого не сделано, их не обманули, не заставили подписать какой-нибудь договор дарения на эту квартиру.

Может быть наследство оформить?

Завещание переписывается много раз и силу имеет только последнее. Она может сегодня на дочку оформить квартиру, а перед смертью оформить на цыгана, и квартира уйдет.

Для того, чтобы сказать, правда это или нет, мне нужно увидеть документы. Хочу сказать, что такие ситуации возможны. Вполне возможно, что ребенок имел обязательную долю при осуществлении приватизации этой квартиры. Ответить более подробно можно будет только после того, как посмотрю документы. Всегда опасайтесь, когда в квартире прописан ребенок, потому что, даже если родители готовы продать эту квартиру, то с иском о расторжении сделки может выйти орган опеки и попечительства вне зависимости от волеизъявления родителей.

Есть еще какие-то подводные камни?

Нужно обратить внимание на то, есть ли разрешение органа опеки и попечительства на осуществление сделки. Мало кто знает о том, что данное разрешение необходимо. Если родители хотят продать квартиру, сособственником которой является ребенок, и купить другую, то опека обязательно проверяет, не ухудшаются ли жилищные условия ребенка. Если они улучшаются, опека дает согласие. Если они ухудшаются, опека отказывает в сделке. Этот момент надо учитывать, если есть сособственник – несовершеннолетний ребенок.

Это еще повезло, что люди туда заселяются, потому что есть огромное количество примеров, когда в таких ситуациях и ключи не передают. Конечно же здесь застройщик нарушает все нормы и правила делового оборота, которые существуют. Прочтите внимательно договор, а именно, раздел об ответственности застройщика, там должны быть прописаны определенные штрафы за несвоевременное исполнение обязательств. Подайте заявление в суд и попытайтесь наказать рублем. Если Вы сделаете это один, то для застройщика это будет как укус комара, но если Вы сможете собрать хотя бы один подъезд, вопрос с котельной решится очень быстро. С новостройками это типичная ситуация. Они дают возможность жить, но свидетельство – через год.

Шота Олегович, спасибо Вам огромное, за такие развернутые ответы. Надеюсь, что наши читатели получили много полезной информации сегодня. Друзья, спасибо, что задавали свои вопросы. Всего доброго!

Здесь нужно знать, что значит «забрать за долги квартиру». Я так понимаю, что было судебное решение о взыскании долга через службу судебных приставов. Данное решение, видимо, не было исполнено вовремя, и судебные приставы арестовали квартиру и пустили ее на торги. Полагаю, что речь идет об этом, потому что в противном случае без судебного решения никто квартиру бы не забрал. Если это уже произошло, то вряд ли что-то изменится. На стадии ареста отменить этот арест можно, погасив долги, но если она уже реализована, то, увы, нет.

Комнату в квартире купить можно, только называться это будет долей в квартире. При этом необходимо посмотреть, является ли эта доля идеальной или нет, то есть выделена ли она. Если Вы покупаете ½ долю в двухкомнатной квартире и не определено, в какой комнате будете проживать, в какой будет проживать второй собственник, тогда у Вас обязательно возникнет конфликтная ситуация. Как правило, когда продается половина квартиры, значит у прежнего собственника был определенный конфликт с тем собственником, который ее продает. Люди не могут жить вместе, как правило, это бывшие супруги или родственники. Часто случается, что они разъезжаются и каждый продает свою долю отдельно, так как не смогли договориться, чтобы продать вместе, хотя если квартира продается вместе, она дороже. Обратите внимание, есть ли судебное решение о порядке пользования этой квартирой. Если понятно, какую конкретно комнату Вы покупаете, не просто на словах, а документально, тогда я не вижу никаких проблем и препятствий.

Как делится в таком случае туалет, ванная, коридор?

Это не делится. Коридор, кухня, туалет являются площадью общего пользования. Если есть две квартиры, то есть у каждой есть свой вход, тогда это может быть поделено. Если выделена идеальная доля: комната столько-то квадратных метров – Ваша, столько-то – другого собственника, то все остальное – площадь общего пользования. Это как в коммунальной квартире. Продать одну комнату без площади общего пользования невозможно.

К сожалению, если Ваш папа не ограничен в дееспособности, если он не страдает психическими заболеваниями, Вашего мнения на этот счет недостаточно, необходима постановка на учет в психо-неврологическом диспансере по месту жительства, то есть, если он официально не признан ограниченно дееспособным, то он вправе совершать сделки со своей недвижимостью. Факт Вашей регистрации в этой квартире никоим образом не может помешать осуществлению сделки по одной причине – новый собственник может Вас выписать буквально за полтора месяца через суд, это не сложно. Но, в случае, если эта квартира в свое время была приватизирована, а Вы в то время были маленьким ребенком или были несовершеннолетней и не участвовали в приватизации в силу возраста, сохранили право проживания в этой квартире, то в таком случае Вы можете выдвигать право пожизненного проживания в этой квартире. Тогда продать ее будет крайне затруднительно.

Если Валентина Михайловна получила новую квартиру, сдав ветхое жилье, то на квартиру, в которую она будет переселена, должно быть оформлено право собственности. Эту квартиру она также может на себя оформить и пролонгировать договор аренды с пожизненным содержанием, то есть здесь у нее не меняется предмет договора, меняется только объект договора, так как та квартира относится к ветхому жилью и, видимо, подлежит сносу, а ей предоставят новую квартиру. На этой новой квартире она также может заключить договор аренды с пожизненным содержанием. Если Департамент жилищной политики отказывается оформлять на нее право собственности, то необходимо обратиться в суд для того, чтобы через суд это право собственности было оформлено. Не надо бояться судиться с властями города Москвы в части предоставления квартир, потому что есть огромное количество положительных примеров выигранных дел. Отдельный чиновник Департамента может допустить какую-то ошибку, из-за этого человек страдает, но суд удостоверяет, что это была ошибка, и квартира оформляется в собственность.

Для того, чтобы проверить, кто является собственником, то есть хозяином этой квартиры, необходимо написать заявление в Единый реестр прав на недвижимость и в течение недели получить официальный ответ от регистрирующего органа. Там будет указано, имеются ли обременения на эту квартиру. Обременение – это если квартира находится под арестом, либо в залоге, либо в споре, или имеются притязания каких-то иных людей на право собственности. Вы получили ответ и увидели, что квартира в этом чиста. Это первый шаг, который вы должны были сделать. Второй шаг - узнать, прописан ли кто-то еще в этой квартире. Для этого достаточно обратиться в паспортный стол по месту нахождения квартиры и получить ответ о тех людях, которые прописаны в этой квартире. Если там прописаны посторонние, имейте в виду, что после сделки, вам придется судиться, чтобы снять с регистрационного учета прежних жильцов этой квартиры. Еще один вопрос, на который следует обратить внимание, кто вправе продавать свою квартиру. Запомните, что неприватизированная квартира ни в коем случае не может быть объектом сделки. Продавать собственник имеет право только ту квартиру, которую он в свое время приватизировал.

При покупке квартиры насколько важно обращаться в агентства?

Необходимо четко отдавать себе отчет в том, что сам факт обращения в риэлторское агентство не является стопроцентной гарантией, что вас не обманут. Существует огромное количество громких уголовных дел, когда бывшие сотрудники крупных агентств, увольняясь, но действуя еще от имени агентства, подставляют своих клиентов. Поэтому помните, что несмотря на обращение к специалистам, вам самим нужно очень внимательно читать те документы, которые вы намерены подписать. В первую очередь я говорю о договоре купли-продажи квартиры. Если вы будете доверять посторонним, и ни разу не прочитав, подпишите этот документ, в случае возникновения каких-то проблем, проблемы возникнут не у агентства, они возникнут у вас. Нужно помнить, что не риэлторское агентство вам продает квартиру, риэлторское агентство оказывает услуги по подбору для вас вариантов. Об этом не нужно забывать. Ответственность за сделку несете в итоге только вы.

Что тогда делать? Пополнять свои знания через интернет, консультироваться с кем-то?

Прежде чем подписать соглашение о сделке я бы рекомендовал желающим приобрести квартиру проконсультироваться у двух-трех юристов. Это будет стоить не так дорого, во всяком случае, значительно дешевле, чем потом судиться. Если вы получите независимую правовую оценку или экспертизу ваших документов, потратив на это пару тысяч рублей и полдня времени, то вы сможете быть максимально защищены от вероятности обмана. Еще одна проблема, с которой сталкиваются люди, - это когда занижают реальную стоимость квартиры в договоре, указывают БТИ, что они купили по этой стоимости. Впоследствии при возникновении проблем с продавцом, суд выносит решение, что покупателю необходимо вернуть ту сумму, которая прописана в договоре, и несмотря на имеющиеся расписки, все равно вам возвращают стоимость БТИ и забирают квартиру. В итоге вы остаетесь без денег и без квартиры. Поэтому моя рекомендация – не экономьте на налогах, а минимальная стоимость указываться только для того, чтобы минимизировать налоги, лучше заплатить налоги, но быть уверенными, что если сделка по квартире будет оспорена, то вы хотя бы сможете вернуть свои деньги.