Получение квартиры по договору пожизненной ренты может быть очень выгодным. Как бы это ни было цинично, но выгода в таком случае определяется сроком жизни рентополучателя: с заключением договора пожизненного содержания жилье может стать вашим намного дешевле рыночной стоимости. Но есть нюансы.
Какой бывает рента
Начнем с того, что такое рента. Закон предусматривает три типа договоров:
- договор постоянной ренты;
- договор пожизненной ренты;
- договор пожизненного содержания с иждивением.
«Наиболее распространены у нас пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. Различаются они между собой тем, что по первому получатель ренты взамен переданного имущества получает денежные средства (часть единовременно при подписании договора и потом ежемесячно в оговоренной сумме, но не менее одного прожиточного минимума). Во втором случае получатель ренты может получать как деньги (сумму в размере не менее двух прожиточных минимумов), так и продукты питания, одежду, медобслуживание, уход и другие натуральные услуги», — объясняет генеральный директор агентства недвижимости, эксперт в сфере недвижимости МГО ОПОРА РОССИИ, глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии Риэлторов Москвы Марсель Ахметшин.
В свою очередь адвокат, член Адвокатской палаты Московской области Виктор Толмачев подчеркивает, что «покупка» квартиры по договору ренты покупкой не является. «Купля-продажа и рента — это разные договоры, следовательно, разные виды обязательств. То есть нужно понимать, что рента — это не покупка в рассрочку. Правовые последствия будут совершенно иными», — предупреждает он.
Подводные камни ренты
Да, когда вы просто покупаете квартиру, вы можете въехать в нее сразу после получения права собственности. С рентой все сложнее. Можно на протяжении нескольких лет платить деньги, ухаживать за рентополучателем, но так и не получить жилплощадь даже после его смерти.
Сделки по договору ренты считаются высокорискованными. Бывает, что получатель ренты (владелец квартиры) расторгает договор. Чаще всего такое случается при договоре пожизненного содержания, когда оказываются натуральные услуги. «Каждый человек по-своему оценивает качество предоставляемых услуг, и если он посчитает, например, через год или два, что качество услуг ухудшилось, то он имеет право разорвать с вами договор», — рассказывает Ахметшин.
«Некоторые рентодатели забывают фиксировать на бумаге все действия надлежащим образом. В результате рентополучатель сам (или с помощью „добрых“ людей) может оспорить договор из-за неисполнения рентодателем своих обязанностей», — добавляет президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.
По словам эксперта в судебно-арбитражной практике и медиации Алексея Иванова, есть даже такое мошенничество, когда старики обвиняют плательщика в неисполнении взятых обязательств и требуют расторжения договора через суд. Или имитируются психические заболевания, а родственники ссылаются на недееспособность хозяина, подписывавшего договор.
Да, наследники «одинокого» владельца квартиры нередко оспаривают договор ренты. «Я сомневаюсь, что наследники будут обрадованы тем фактом, что их наследство, которое они между собой уже давно расписали, внезапно уплывает „какому-то постороннему дяде“. Таким образом, вариант, в котором вы в конечном итоге и без квартиры, и без денег, вполне возможен», — предупреждает Толмачев.
«Что касается выгоды получения квартиры по договору ренты. Здесь в силу характера самой сделки все настолько индивидуально, что никакие усредненные расчеты не дадут ровным счетом ничего. В случае пожизненной ренты, установленной на период жизни гражданина, ну кто знает, может быть, баба Глаша еще всех переживет? Не стоит также забывать, что в состав наследства плательщика ренты включается обязанность по выплате ренты. То есть, может быть, бабе Глаше после вас будут должны платить ваши дети», — добавляет эксперт.
Как себя обезопасить?
При благоприятном сценарии выгода от договора ренты, по оценке экспертом, может составлять порядка 50% от рыночной стоимости аналогичного жилья. Но как добиться этого благоприятного сценария?
Адвокат Максимилиан Буров рекомендует тщательно изучать историю перехода прав собственности на квартиру, оценивать перспективу оспаривания предыдущих сделок, по возможности получать от рентополучателя копию медицинской карты. «В день заключения договора ренты обязательно нужно освидетельствовать рентополучателя на предмет дееспособности, лучше всего это сделать в ФГБУ „НМИЦ ПН им. В. П. Сербского“ Минздрава России, их заключение невероятно сложно оспорить», — подсказывает он.
В свою очередь Алексей Иванов отмечает, что лучше всего заключать договор пожизненной ренты с родственниками или хорошими знакомыми, нуждающимися в вашей помощи.