Пожалуй, лучшая шутка про квартирный вопрос такова: серьезные отношения между мужчиной и женщиной — это не когда свадьба. И даже не когда рождаются дети. Настоящие серьезные отношения — это когда пара совместно берет ипотеку.
Что дальше?
Как бы ни ругали ипотеку, она дала возможность миллионам сограждан по всей стране обзавестись собственным жильем. Без нее в прошлом году вряд ли удалось бы ввести в эксплуатацию рекордные 135 млн кв. метров жилья, о которых недавно отчитался вице-премьер Марат Хуснуллин. Ипотечный портфель на 2023 год составил 3,5 трлн рублей при том, что расходная часть федерального бюджета в том же году — 32,3 трлн. Оно и не удивительно: основной инвестор ипотеки — весь многонациональный российский народ.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — покупка в кредит квартиры. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.
Ипотека в России в современном ее виде появилась в конце 1990-х годов, хотя сам институт насчитывает не одну сотню лет. Первый прообраз относится к 1754 году — было это при императрице Елизавете Петровне, но только для дворянского сословия.
Но вернёмся в наше время. Весной 2020-го государством утверждена программа льготной ипотеки под 6,5%. Изначально планировалось завершить ее к 1 ноября того года, однако в итогеона жива до сих пор. Надолго ли? Последняя названная дата окончания действия программы льготной ипотеки (правда, уже со ставкой 8%) — 1июля 2024 года. Дальше — тишина.
Люди и квадратные метры
Чтобы понять, чего ожидать от будущего, застройщики, представители банковского сектора, аналитики в области недвижимости со всей страны собрались в Москве, чтобы обсудить такой вопрос: "Отказаться от господдержки и не остановить продажи: факторы нормализации рынка жилья к 2025 году«. Для начала констатировали: деньги у людей есть, желание обзавестись собственным жильем — тоже.
«В прошлом году 90% жилья в большой Москве было куплено по ипотеке, — сообщил коллегам директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК „А101“ Рустам Азизов. — Более половины — по льготной ипотеке. Средний первоначальный взнос составил 20%, т. е. 2,5 — 3 млн рублей. 55% сделок пришлось на ипотеку с господдержкой. 30% составила семейная ипотека, 7% — быстрорастущая ипотека для IT-специалистов, а 8% приходится на ипотеку по рыночным ценам. В первой половине года последняя цифра была выше, но когда ключевая ставка ЦБ РФ увеличилась, кредиты по рыночным ценам стали для многих неподъемными».
Портрет среднего покупателя недвижимости, по оценке Азизова, таков: это человек от 35 лет и старше, владеющий собственным бизнесом или высококлассный специалист, работающий по найму. Его (или ее) доход — 150–200 тыс. рублей в месяц и более.
Говорилось и о другой категории заемщиков — молодых специалистах в возрасте до 30 лет, недавних выпускниках вузов. У них доходы пониже, но собственное жилье им тоже нужно. Если прислушаться к разговорам про адресную ипотеку, которая, возможно, придет на смену льготной, то имеет смысл поддерживать именно этих людей.
Условия, по общему мнению собравшихся, могли бы быть такими: минимальный первоначальный взнос 15%, для молодых семей можно придумать какие-либо сертификаты и увеличить срок погашения ипотеки до 50 лет, сумму кредита определить от 15 млн рублей в Москве и от 12 млн — в регионах, а ставку — в районе 3%. По расчетам девелоперов, такие платежи были бы комфортны для заемщиков, люди стремились бы к обзаведению семьями и детьми в более раннем возрасте. Ведь не секрет, что многие молодые люди не женятся, не выходят замуж именно потому, что негде жить.
Мечты о ставке
Тут необходимо пояснить, что упомянутая ключевая ставка — это главный инструмент денежно-кредитной политики государства. За прошедшие 10 лет она колебалась в диапазоне от 4,25 до 20%. Минимальной была в разгар пандемии, а максимальное значение наблюдалось весной 2022 года в связи с западными экономическими санкциями. Затем ставка была снижена, но в середине декабря прошлого года Центробанк России повысил ее с 15 до 16% годовых.
Следующее заседание совета директоров Банка России запланировано на 16 февраля. Застройщики ждут от него снижения ставки хотя бы до 13% годовых примерно так же, «как ждет любовник молодой минуты верного свиданья». Но насколько оправданы их надежды, сказать трудно.
«Сейчас в стране имеются две тенденции, — подытожил результаты дискуссии руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. — С одной стороны, льготная ипотека дорого обходится государству, к тому же есть мнение (на мой взгляд, ошибочное), что из-за нее на рынке формируется ипотечный пузырь. Адепты этой точки зрения склоняются к тому, что с 1 июля этого года на льготной ипотеке пора ставить крест.
Другая точка зрения гласит, что ипотечные риски в данный момент минимальны и финансовой стабильности страны ничто не угрожает. Более того, деньги, выделяемые на субсидирование льготной ипотеки, с лихвой компенсируются налогами на недвижимость, которые платят новые собственники жилья. Например, это строительство и производство стройматериалов. К тому же, благодаря жилищному сектору развитие получает ряд смежных отраслей экономики. Вокруг новых микрорайонов быстро формируется инфраструктура: подтягиваются торговля, сферы услуг, развлечений, транспорт и т. д. А это новые рабочие места и, соответственно, новые налоги».
Короче говоря, если уровень господдержки льготной ипотеки удастся сохранить, сохранится и объем предложения жилья, а главное — его доступность.
Сегодня средний платеж по ипотеке составляет 30 тыс. рублей. Сократят льготную ипотеку — будет примерно 40 тыс. Соответственно, возможность обретения собственного жилья исчезнет для семей, для которых разница в 10 тыс. рублей критична.
Дискуссия о том, по какому пути идти, ведется на самом высоком уровне. Застройщики и банки ждут решения ближе к лету.
В целом, несмотря на непонятную ситуацию, настроения девелоперов можно оценить как «скорее позитивные». Мол, и не к такому приспосабливались, если случится отмена льготной ипотеки — переживем и это. Другой вопрос: как ее переживет массовый заемщик? Но он, вопрос, остается открытым до принятия решений на государственном уровне. Ждать осталось недолго.