Сколько нужно не платить ипотеку, чтобы банк отобрал квартиру?

С начала года российские банки на 42% увеличили выдачу ипотеки, до 4 триллионов рублей, подсчитали аналитики ВТБ. По их прогнозу, к концу года финансовые организации могут выдать жилищных кредитов на рекордные 5 триллионов. 

   

   

Средняя ставка по ипотеке обновила максимум с апреля прошлого года — 7,78%, говорится в материалах Центробанка РФ. Жилье тоже дорожает, только за 2020 год квадратный метр вырос в цене на 39% (для сравнения: за семь лет до этого недвижимость в нашей стране подорожала на 33%), замечала ранее глава ЦБР Эльвира Набиуллина. 

Счетная палата предупреждает, что увеличение ипотечного портфеля российских банков вместе с ростом цен на жилье может привести к образованию пузыря. По сравнению с другими кредитами, по ипотеке самый низкий уровень просрочки — меньше 1%. Оно и понятно: не будешь платить — банк отберет квартиру. А сколько нужно не платить, чтобы это произошло? АиФ.ru узнал у экспертов. 

Родственник не платит. Кому придется возвращать кредит за мужа и брата? Подробнее

Три просрочки и нет квартиры 

Банк обращает внимание даже на первый просроченный платеж. На этом этапе он ограничивается звонками с предупреждениями. А вот после трех неплатежей начинается активная досудебная работа: заемщику направляются письменные претензии, рассказывает адвокат Самарской областной коллегии адвокатов, преподаватель Института Права Тольяттинского государственного университета Артем Дулгер. 

«Банк расторгает договор, требует возврата денежных средств. Примерно через полгода после первой просрочки банк обращается с иском в суд. Хочу отметить, что сроки рассмотрения подобных дел в суде сильно затягиваются. По закону дело должно рассматриваться два месяца. Плюс один-два месяца, если назначается судебная оценочная экспертиза по стоимости залоговой квартиры. Один месяц решение суда вступает в законную силу, если нет жалоб в вышестоящую инстанцию. И два-три месяца, если подается апелляционная жалоба», — разъясняет эксперт. 

При негативном (для заемщика) сценарии, начинается процедура принудительного исполнения через судебных приставов. Этот процесс чаще всего приостанавливают, если подается жалоба в кассационный суд. Там дело рассматривают в течение двух месяцев. 

Как говорит Дулгер, закон позволяет обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнения решения суда. Обоснование таких заявлений может быть разным: тяжелое заболевание, временные финансовые трудности. Но эти обстоятельства должны быть временными, и в суде придется доказать, что через время ситуация изменится (либо будет погашен долг, либо финансы позволят переехать в другое жилье). В практике адвоката был случай, когда заемщик жил в ипотечной квартире более двух лет после просрочки. 

   

   

В свою очередь ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг сервиса Банки.ру, к. э. н. Инна Солдатенкова добавляет, что даже при хорошей платежной дисциплине банк может в любой момент потребовать от заемщика полного возврата долга, если были нарушены условия договора. Например, если банк узнал, что ипотечная квартира сдается, а в договоре был прописан запрет на это и т. д. В таком случае, если заемщик не сможет погасить долг, квартиру также заберут. 

В каком случае банк не отберет квартиру? 

Есть мнение, что жилье не отберут, если оно единственное. А значит, можно допускать просрочки по ипотеке. Это не так. По закону залоговую недвижимость могут взыскать и продать, даже если она единственная. Это, кстати, касается и несовершеннолетних собственников, и инвалидов, говорит Солдатенкова. 

По словам кредитного юриста Игоря Афонина, банк не имеет права обращаться за взысканием ипотечной квартиры, если допущенные должником просрочки незначительны, а размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенной квартиры. 

«Заемщик может доказать, что нарушение им сроков внесения платежей незначительно. Для этого должны одновременно соблюдаться два условия. Во-первых, сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости заложенного имущества. Во-вторых, период просрочки составляет меньше 3 месяцев», — указывает он. 

Спасение или новая кабала? Чем опасен закон о банкротстве физических лиц Подробнее

Что делать, если не можешь обслуживать ипотеку? 

Самый оптимальный вариант — обратиться в банк за ипотечными каникулами. Это возможно, если ипотечное жилье является единственным и сумма кредита не превышает 15 миллионов рублей. По одному кредиту получить каникулы можно один раз на срок до полугода. На период их действия заемщик не вносит платежи, они переносятся на конец кредита (то есть его срок удлиняется). 

Но получить каникулы можно только если заемщик попадет в одну из ситуаций, прописанных в законе, и сможет подтвердить это документально. Это потеря работы, потеря трудоспособности на два месяца подряд и больше, получение инвалидности I или II группы, существенное снижение дохода, появление новых иждивенцев. 

Для оформления каникул нужно подать в банк заявление и необходимые документы в зависимости от ситуации. 

«Если вы не попадаете под предусмотренные законом ситуации, можно обратиться в банк с просьбой о реструктуризации и объяснить ситуацию. Иногда банки идут навстречу своим клиентам и дают такие отсрочки в частном порядке», — делится Солдатенкова. 

Как вариант, можно попробовать продать свою недвижимость, это не запрещено законом. Нужно найти покупателя и получить от банка согласие на продажу ипотечной квартиры, подсказывает Солдатенкова. В случае успешного исхода вы сможете закрыть кредит и вернуть свой первоначальный взнос, и, возможно, получить что-то сверху. 

«Если же ничего не делать и ждать, пока квартира будет продана с торгов в судебном порядке, вероятность того, что вы получите что-то с ее продажи очень мала, так как такие объекты продаются с дисконтом, и, помимо остатка долга, вы должны будете выплатить кредитору проценты, штрафы за просрочку и возместить расходы в суде. В таком случае можно остаться в минусе», — предупреждает эксперт. 

Источники информации:

https://1prime.ru/banks/20211006/834884887.html

https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/

https://ach.gov.ru/audit/Itog-2020

https://realty.rbc.ru/news/614b13879a794763bc5e9c4f