В 1990-х России началась приватизация жилья, полученного в СССР по договорам социального найма. Следом начал развиваться рынок вторичной недвижимости, сделки на котором стали происходить на основании договора купли-продажи.
Скрытые собственники
Дело в том, что, если кто-то не участвовал в приватизации, но имел на это право, и при этом не оформлял отказ от участия в приватизации, его права нарушены. Приватизация квартиры в этом случае может быть оспорена.
«Если кто-то имел право на участие в приватизации, но оформил отказ от участия, за ним сохраняется право пожизненного (бессрочного) проживания даже в случае перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу», — объясняет юрист.
Проще говоря, в случае с отказником от приватизации покупатель приобретает квартиру с посторонним человеком, вместе с которым он будет жить.
Известны ситуации, когда кто-то из прежних жильцов был снят с регистрационного учета в связи с отбыванием тюремного срока, и приватизация квартиры происходила без его участия. По возвращении такой гражданин оспаривал сделку приватизации.
«До января 2015 года осужденные к лишению свободы снимались с регистрационного учета по прежнему месту жительства. Несмотря на это, как было разъяснено в Постановлении Конституционного суда РФ от 23.06.1995 № 8-П, временное отсутствие гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи), в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением. Теперь же, после внесения изменений в законодательство, такие граждане не снимаются с регистрационного учета по месту жительства, а значит, снижен риск нарушения прав таких лиц.
Тем не менее, учитывая то, что большое количество квартир было приватизировано до января 2015 года, проблема все еще остается актуальной для покупателей приватизированных квартир», — предупреждает Пронин.
А бывает, что квартиру приватизировали, когда кто-то из жильцов был признан безвестно отсутствующим или даже умершим, а потом этот человек объявлялся. То же самое с гражданами, вернувшимися из интерната. Суд в таком случае восстановит их право бессрочного проживания в квартире, несмотря на то, что у нее уже другой хозяин.
Как проверить приватизированную квартиру?
Если не проверить как следует документы на квартиру, есть риск как минимум получить «обременение» в виде бессрочного права проживания постороннего гражданина, а то и вовсе остаться без жилья.
«При покупке квартиры, в истории которой была приватизация, необходимо проверить документы по приватизации (договор передачи, заявление на приватизацию, правоподтверждающий документ), а также расширенную (архивную) информацию по ранее зарегистрированным лицам (например, выписку из домовой книги).
Изучив эти документы, можно оценить возможные риски приобретения такого жилья», — указывает Пронин.
Он также рекомендует проверить прежних жильцов квартиры на участие в судебных спорах. Возможно, кто-то из них был признан недееспособным или его дееспособность была ограничена, признан безвестно отсутствующим или объявлен умершим, осужден к лишению свободы или помещен на принудительное лечение в психоневрологический интернат… Наличие таких судебных актов может свидетельствовать о потенциальных рисках при покупке квартиры.
В каком случае покупать приватизированную квартиру безопасно?
Когда в приватизации участвовали все ранее проживавшие в квартире лица, какие-либо риски маловероятны.
Да, важно также проверить, что на момент совершения сделки в квартире отсутствуют зарегистрированные лица (исключение может быть сделано только для самого продавца при условии, что в договоре будет указана его обязанность сняться в определенный срок с регистрационного учета), а лица, имевшие право бессрочного (пожизненного) проживания, утратили это право, резюмирует Артур Пронин.