Подводные камни котлована. Опасно ли покупать квартиру на начальном этапе?

До 2020 года в России была популярна схема с покупкой квартир в новостройках на этапе котлована и перепродажей их после сдачи дома в эксплуатацию. По словам доцента, к.э.н. Андрея Ковальчука, разница в цене могла достигать 40%. Допустим, на начальном этапе однушка стоила 2 миллиона рублей, а через полтора-два года — минимум 3 миллиона.    

   

Все изменилось, когда застройщики перешли от долевого строительства к проектному финансированию, к использованию эскроу-счетов. Разница между начальной и окончательной стоимостью квартир сократилась. Эскроу — это специальный банковский счет, на котором деньги хранятся до выполнения обязательств застройщика. Покупатель кладет деньги на эскроу-счет, строительная компания строит дом за счет кредитов, а когда вводит его в эксплуатацию, получает деньги покупателя. Механизм расчетов выстроен таким образом, что если у застройщика возникнут проблемы, покупателю вернут его средства. Для потребителя схема удобная, для застройщика, вынужденного обслуживать кредиты, — не очень. Вот и приходится девелоперам повышать цены на недвижимость, закладывать в стоимость квадратного метра проценты по займам.

«Становится менее выгодным покупать жилье на начальном этапе по ДДУ (договору долевого участия): раньше цена на этапе котлована была ниже конечной на 30–40%. Сейчас это максимум 10-15%, на что может рассчитывать инвестор в недвижимость», — отмечает Ковальчук.

Когда было проще купить квартиру: в СССР или сейчас? Подробнее

Риски

Нужно понимать, что инвестиции в недвижимость на стадии строительства всегда сопряжены с огромными рисками. Как минимум дом могут не сдать в эксплуатацию в срок, а это, как правило, дополнительные расходы и невозможность продать квартиру, когда планировал.

И даже система эскроу-счетов не защищает покупателя полностью, говорит президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования Александра Белоус.

«Проблема тысяч обманутых дольщиков не решена у нас в стране по сей день. Ведь вы вкладываете реальные деньги не в осязаемый материальный актив, а в чьи-то обязательства в будущем. И нужно учитывать, что застройщик всегда может не справиться с принятыми на себя обязательствами, затянуть сроки, разориться, связаться с недобросовестным подрядчиком. Процесс инвестирования в строящуюся недвижимость подобен игре на бирже или в азартные игры. Для этого нужно иметь обширные знания рынка недвижимости и экономики строительства, стальные нервы, талант к высокорисковым операциям и много удачи. Да, можно выиграть на перепродаже готовой недвижимости после завершения строительства, но играть на последние деньги я категорически не рекомендую. Велика вероятность остаться и без денег, и без крыши над головой», — подчеркивает Белоус.

В свою очередь владелец строительной компании Максим Лазовский напоминает, что цены на строительные материалы продолжают расти, а это повышает риск «долгостроя» и даже банкротства девелопера. «В результате вы потратите время и силы, вернете деньги с эскроу-счета через пару месяцев, но не получите упущенную выгоду. <...> Ну и конъюнктуру рынка никто не отменял. Недвижимость в нашей стране в принципе не дешевеет, но могут дешеветь отдельные объекты и районы», — указывает он.    

   

«К рискам относится вероятность получить доход ниже рассчитываемого из-за изменившейся ситуации на рынке. С момента покупки квартиры в корпусе на начальной стадии строительства до момента его ввода в эксплуатацию проходит в среднем 2-3 года. За это время может вырасти инфляция, скорректироваться спрос и предпочтения покупателей, а также появиться новые ликвидные проекты в локации. Все это приведет к тому, что реальный доход от продажи недвижимости окажется меньше, чем планируемый», — добавляет управляющий директор риелторской компании Надежда Коркка.

От серийных домов к индивидуальным проектам. Как сейчас строят «панельки» Подробнее

Как перепродать квартиру? 

По словам эксперта по недвижимости Ярослава Кобаладзе, перепродавать квартиру, купленную с использованием эскроу-счетов, не запрещено. При переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве к новому покупателю переходят все обязанности и права.

На первый взгляд процесс переуступки не очень сложный. При этом в отношения дольщика и застройщика вступает еще и финансовая организация, поэтому порядок передачи прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве слегка изменен.

Необходимо сделать следующее, чтобы перепродать квартиру в новостройке при использовании эскроу-счета:

— подготовить соглашение;
— получить соответствующее соглашение от застройщика о передаче прав и обязанностей новому участнику;
— получить в банке-держателе эскроу-счета расписку, подтверждающую полную оплату;
— осуществить регистрацию в Росреестре;
— ознакомить застройщика и банк с зарегистрированным соглашением об уступке прав.

«Это действия правопредшественника вместе с правопреемником, но новому участнику важно также заключить соглашение с банком о замене счета.

Обратите внимание: срок условного депонирования может завершиться. Это значит, что внесенные деньги на эскроу-счет возвращаются прежнему покупателю, а соглашение с правопреемником уже заключено. В этом и заключается самый основной риск перепродажи квартиры в новостройке», — рассказывает Коболадзе.