Некоторые продавцы квартир предупреждают покупателей, что в договоре будет указана заниженная стоимость жилплощади. Это могут быть собственники, которые хотят сэкономить на налоге. А могут быть мошенники, состоящие на учете у психиатра. После получения денег они обращаются в суд: якобы жилплощадь продали в невменяемом состоянии. И, если суд признает сделку недействительной, покупателям возвращается та сумма, которая была прописана в договоре в качестве стоимости квартиры. Бывает, что сделку, совершенную собственником, состоящим на учете в ПНД, оспаривают его родственники.
«В моей практике была ситуация, когда гражданин, признанный недееспособным и имеющий инвалидность по причине тяжелого психического заболевания, собственник земельного участка в Подмосковье, продал его по договору в простой письменной форме пожилой паре. Они не посчитали нужным попросить справку, подписали договор, передали деньги. Ко всему прочему, собственник участка, хотя и не имел водительских прав, приехал на сделку на автомобиле, чем создал впечатление психически здорового человека. Конечно, Росреестр эту сделку не зарегистрировал, потому что собственник недееспособен. Все это привело к судебному спору с участием опекуна, так как деньги, полученные за участок, собственник уже потратил на сладости», — рассказала АиФ.ru адвокат Марина Симанова.
Понять, что продавец недвижимости имеет психическую болезнь, невозможно. Невозможно и запросить такую справку в психоневрологическом диспансере, так как это врачебная тайна.
Нельзя узнать о недееспособности гражданина и из решений судов: они обезличиваются, а в последнее время запрещены к публикации, как и персональные данные сторон по гражданскому делу.
Юристы рекомендуют покупателям самостоятельно запрашивать эту справку у собственников: если человек здоров, для него это не будет проблемой.
«Конечно, справку от психиатра требовать от собственника квартиры никто не вправе: она не влияет на объем его прав на жилплощадь. Но закон (ст. 171, 177, 178 Гражданского кодекса РФ) предусматривает правило о недействительности сделок, совершенных гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, и совершенных под влиянием заблуждения, когда заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел», — говорит Симанова.
В такой ситуации покупатели рискуют своими деньгами, если не проверят дееспособность собственника и не убедятся в том, что условия сделки понятны продавцу.
«Адекватный продавец должен такие справки предоставить. Если он отказывается, я бы советовал покупателю отказаться от сделки. Риск остаться без денег и квартиры слишком велик. Для придания уверенности попросите продавца, также закажите в МФЦ выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Предоставление данной выписки — более верное решение при приобретении недвижимости», — рекомендует Постанюк.
Последствие непредставления такой справки — отказ покупателя от сделки с человеком, не пожелавшим доказывать свою дееспособность. А зачем такие последствия здоровому человеку, желающему поскорее продать свою жилплощадь?