Такими низкими ставки по ипотеке в России еще не были: средняя ставка, по данным Центрального банка, в августе составляла 7,16% годовых. С одной стороны, это влияние ключевой ставки, которая находится на историческом минимуме, с другой — программа льготной ипотеки, распространяющаяся на покупку жилья на первичном рынке. Таким образом государство поддерживает застройщиков.
Действительно, субсидирование ипотеки оказало позитивный эффект: ни один из девелоперов за время кризиса не обанкротился, а три строительные компании из топ-5 даже отчитались о прибыли.
Цены растут на льготах
В июле-августе стоимость жилья на первичном рынке России выросла на 6,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, выяснили эксперты Сбербанка. С учетом вторичного рынка цена квадратного метра увеличилась на 2,9%.
А августе, по данным компании «Дом.РФ», объем выдачи ипотеки вырос на 59%, до 375 миллиардов рублей. Это рекорд за всю историю рынка. На 1 сентября совокупный долг соотечественников по ипотеке составил 8,3 триллиона рублей. Это тоже рекорд.
Как говорила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, половина выданных за последнее время ипотечных кредитов — льготные.
По словам генерального директора агентства недвижимости Юрия Паршикова, хоть ставки по ипотеке и снизились, покупатели жилья в конечном итоге практически ничего не выиграли. «Дело в том, что за счет снижения процентной ставки выросла стоимость квадратного метра. Соответственно, снижение процентной ставки преимущества никакого не дало: в одном месте убыло, в другом прибыло, в итоге для клиента все осталось прежним», — рассуждает он.
Но, как замечает эксперт, от льготной ипотеки выиграли застройщики, которые за счет ажиотажного спроса компенсировали расходы на эскроу-счета. «Еще выиграли банки, потому что их клиенты используют эту маркетинговую историю со снижением процентных ставок, подогрелся спрос на фоне всей этой ситуации с пандемией и ажиотажем, и все это вылилось в общую картину, что дало клиентам решающий толчок, чтобы вкладывать свои деньги в новостройки», — указывает Паршиков.
Но, если брать ипотеку на длительный срок, выиграть можно, считает CEO онлайн-сервиса рефинансирования ипотеки Михаил Чернов. Он приводит следующие подсчеты: «Например, в 2019 году заемщик мог взять ипотечный кредит на 8 миллионов рублей под ставку 9,3%. Рассмотрим средний срок 15 лет. С учетом суммы процентов, которые придется отдать банку за пользование деньгами, в целом за все время он бы выплатил 11,891 миллиона рублей. Приобретая жилье по льготной ипотеке, заемщик останется в плюсе, даже если стоимость недвижимости повысится на 18%, так как в этом случае он выплатит 11,841 млн рублей».
Генеральный директор строительной компании Антон Детушев соглашается, что рост спроса на жилую недвижимость повлиял на цены в последние несколько месяцев. «Этот процесс подстегнуло введение льготных ипотечных ставок, однако повышение цен связано не столько с самой программой государственного субсидирования, сколько с ростом спроса», — говорит он.
Эксперт подчеркивает, что программа льготного кредитования выгодна обычным гражданам, поскольку им легче улучшить жилищные условия или вложить накопления в «метры», ведь российская валюта стремительно уходит в пике.
Программа льготной ипотеки увеличила спрос на жилье, но он будет временным, уверен президент Русско-Азиатского Союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич. Сейчас недвижимость идут покупать те, кто планировал это сделать несколько позже, например в 2021-2022 годах, но соблазнился низкой ставкой. Кроме того, в кризис банковские ставки по вкладам снижаются, а инвестиции в недвижимость — один из немногих доступных и понятных гражданам инструментов. Этот фактор и приводит на рынок дополнительных покупателей.
Покупать ли квартиру в ипотеку?
Как замечает Виталий Манкевич, за последние десять лет цены на квартиры в номинальном значении выросли на 50%, в то время как инфляция составила 95%. Таким образом, реальная цена квадратного метра снизилась. Эксперт полагает, что рост цен на недвижимость и ажиотаж выгодны застройщикам, но через полгода объем покупок начнет падать и мы вновь увидим скидки и акции.
В свою очередь, юрист Сергей Романов добавляет, что если вы рассматриваете недвижимость не как инвестицию, а как место, где будете жить, то ипотеку взять можно. «В правительстве продолжат стимулировать спрос для поддержания рынка недвижимости», — уверен он.
«Рассчитывать на снижение цен и ждать более выгодных условий в ближайшее время не стоит, — полагает Михаил Чернов. — Число ликвидных предложений на рынке первичного жилья сокращается и подогревает спрос. При этом в среднем с начала года стоимость квадратного метра новостроек поднялась на 9,3% — тот же показатель, что и за аналогичный период прошлого года. И это учитывая дополнительный фактор роста стоимости новостроек — изменения в законе о долевом строительстве (введение эскроу), которые вступили в силу в июле 2019 года».