Недвижимость или облигации: во что выгоднее инвестировать?

В прошлом году из-за рекордно низких ставок по вкладам россияне забирали деньги из банков и искали инвестиционные инструменты с большей доходностью. Одни граждане скупали недвижимость, рассчитывая сдавать ее в аренду (благо ставки по ипотеке тоже были рекордно низкими, плюс программа льготной ипотеки). 

   

   

Другие граждане пошли на фондовый рынок: по данным Национальной ассоциации фондового рынка (НАУФОР), инвестиции соотечественников за год выросли почти в два раза — с 3,2 триллиона до 6 триллионов рублей. На индивидуальных инвестиционных счетах (ИИС) россияне разместили 270 миллиардов рублей (это на 80% больше, чем в 2019 году). На счетах доверительного управления — 1 триллион рублей (это на 430 миллиардов больше, чем годом ранее). 

Метры или бумаги?

При оценке инвестиционных инструментов множество факторов играет роль: порог входа, удобство, риски, ликвидность, доходность, налоги и льготы... А еще нужно понимать, какую сумму вы готовы вложить инвестор, сколько у вас вообще денег. Если речь идет о нескольких десятках тысяч или даже сотнях тысяч рублей, вариант с приобретением недвижимости отпадает — этого не хватит даже для первоначального взноса по ипотеке. Тогда, конечно, остаются облигации федерального займа (ОФЗ), своего рода долговая расписка от Министерства финансов, говорит председатель кредитного потребительского кооператива Наталия Тельманова.

«Покупатель облигаций дает государству деньги в долг, получает за это купонный доход (аналог процентов по банковскому вкладу), а в конце возвращает потраченные на облигации деньги. Порог вхождения тут очень низкий: одна облигация стоит тысячу рублей, минимальное количество выкупаемых бумаг — 10», — поясняет эксперт.

Если же речь идет о сумме, сопоставимой со стоимостью недвижимости, то приобретение жилья может быть более выгодным вложением, полагает эксперт. 

«Один из главных показателей — это ликвидность инвестиционного инструмента. Иными словами, возможность продать его быстро и с максимальной выгодой. И здесь у недвижимости практически нет конкурентов. За 2020 год жилье на первичном рынке выросло в цене на 10-15% (в зависимости от региона), на 6-8% подорожали квадратные метры вторичного рынка. В течение 2021 года, вполне вероятно, программа льготной ипотеки, из-за которой дорожала недвижимость, прекратит действие. Это может повлечь за собой откат в цене. Но даже если это случится, вряд ли снижение будет значительным», — рассуждает Тельманова.

В ситуации с гособлигациями изменение номинала маловероятно. Исключение — ОФЗ-ИН. Стоимость этих облигаций привязана к показателю индекса потребительских цен. Соответственно, чем выше инфляция, тем выше стоимость ценной бумаги. Но и купонная доходность по данному виду облигаций низка.    

   

«До 2021 года вложения в облигации федерального займа выгодно отличались от других типов инвестиций мораторием на подоходный налог — весь заработанный купонный доход оставался в кармане инвестора. Но сейчас льготный период закончился, так что теперь полученный доход облагается налогом в размере 13% годовых. А вот арендодатель может оформиться как самозанятый и сдавать жилье на законных основаниях, отчисляя в казну лишь 6% доходов, если недвижимость сдается физическим лицам, а получаемый доход не превышает 2,4 миллиона рублей в год», — поясняет Тельманова.

Впрочем, и у недвижимости для сдачи в аренду тоже есть свои недостатки. Во-первых, не факт, что квартира будет сдаваться всегда. Многие компании сохранили дистанционный режим работы даже после снятия коронавирусных ограничений, и их сотрудники перебрались в регионы, где аренда дешевле. Плюс из-за дешевой ипотеки многие вчерашние квартиросъемщики обзавелись собственными квадратными метрами — лучше же платить банку за свою квартиру, чем «дяде» за чужую. Читатель АиФ.ru Виктор купил двушку на юге Москвы, чтобы сдавать за 44 тысячи рублей в месяц, а в итоге сдает за 35 тысяч, и то жильцов искал полтора месяца.

Во-вторых, пока квартира не сдается, собственник из своего кармана платит за коммуналку, а это несколько тысяч рублей в месяц. Добавьте к этому налог на квартиру, платежи за капитальный ремонт, расходы на мелкий ремонт — все это «сжирает» часть дохода от арендной платы. 

В-третьих, мебель, техника, ремонт со временем приходят в негодность (какими бы аккуратными ни были арендаторы) — это естественный процесс, который тоже требует денег.

Инвестор, владелец агентства недвижимости Ксения Аверс приводит следующий пример: допустим, квартира стоит 10 миллионов рублей, а средняя стоимость ее аренды — 50 тысяч рублей в месяц. 50 тысяч умножаем на 12 месяцев, получаем 600 тысяч рублей в год. Из этой суммы вычитаем минимум — 30 тысяч (на налоги, мелкий ремонт), выходит 570 тысяч рублей. При стоимости недвижимости в 10 миллионов и доходности в 570 тысяч рублей в год, окупится квартира почти за 19 лет. Доходность в таком случае составит 5,7% годовых. Это оптимистичный сценарий, не учитывающий того, что жилплощадь может пустовать, цены меняться (в том числе падать), а также расходов на ремонт. 

Метр турецкий. Стоит ли покупать недвижимость в этой стране? Подробнее

«Если расчет делать по пессимистичному сценарию, то получается так: 50 тысяч минус 20% (учет пессимистического сценария), выходит 40 тысяч рублей в месяц. 40 тысяч рублей умножаем 12 месяцев, получаем 480 тысяч рублей. Вычитаем из этой суммы 30 тысяч на налоги и мелкий ремонт и получаем 450 тысяч рублей в год.

При таком раскладе квартира окупится за 22 года. А доходность составит 4,5% годовых», — поясняет Аверс.

Это невыгодно. Даже ставки по вкладам уже выше. Доходность по облигациям еще выше — от 6,5% годовых.

«В плане надежности гособлигации были и остаются инструментом номер один, их обеспечивает бюджет. Еще один плюс облигаций — это простота и удобство инвестирования. Можно купить их через брокера, можно через банк, заплатив комиссию, и больше ничего делать не нужно. Это, наверное, самый пассивный из всех видов дохода в буквальном смысле этого слова. 

Сдача недвижимости в аренду все же требует деятельного участия собственника», — резюмирует Тельманова.