Из-за девальвации рубля, низких ставок по вкладам и по кредитам россияне начали массово переводить накопления в квадратные метры.
«С рублем может случиться все что угодно, проценты по вкладам на рекордном минимуме, а квартира никуда не денется, ее всегда можно сдавать», — так думал наш читатель Виктор Мельников. В ноябре молодой человек купил двушку на юге столицы, в 10 минутах от метро.
Раньше такая квартира стоила порядка 7,5 миллиона рублей, Виктор заплатил за нее 9,5 миллиона. Вместе с небольшим ремонтом и покупкой мебели вышло 10,3 миллиона.
Новую квартиру молодой человек решил сдавать. Виктор хотел бы получать 44 тысячи в месяц, но жильцы не нашлись даже на ценник в 40 тысяч, пришлось сдавать за 35 тысяч.
Дело в том, что из-за избытка предложения стоимость арендного жилья снизилась, да и арендаторов стало меньше — многие гости столицы ушли на удаленку и уехали работать на родину.
Кстати, в первом полугодии прошлого года спрос на покупку жилья для сдачи в аренду или для последующей перепродажи вырос на 42%, говорится в материалах агентства недвижимости Garnet.
Вместе с инвестором, владельцем агентства недвижимости Ксенией Аверс АиФ.ru попробовал разобраться, выгодно ли вообще покупать квартиру, чтобы ее сдавать.
Квартира в инвестиционном портфеле
Процентная доля доходной недвижимости по правилам инвестирования должна быть равна вашему возрасту, говорит Аверс. Допустим, вам 30 лет. Значит, 30% всех ваших сбережений вы можете инвестировать в покупку объектов недвижимости.
Чем моложе человек, тем более рисковые и агрессивные стратегии инвестирования он может себе позволить (акции, криптовалюты, облигации). Недвижимость же считается одним из самых безопасных инструментов инвестирования, при этом его основной задачей является сохранение капитала, а не высокая доходность, подчеркивает эксперт.
«Проще говоря, это ваше отношение к риску. Риск-профиль зависит от ваших личных качеств, возраста, потенциальной доходности объекта недвижимости, целей и сроков инвестирования и т. д. Так вот, если у вас низкий риск-профиль, вариант инвестиции в недвижимость вполне подойдет. Если у вас высокий риск-профиль (или агрессивный), то покупка квартиры для сдачи в аренду не совсем ваш вариант. Она может иметь место в вашем инвестиционном портфеле, но не превышать доли в размере 20%», — поясняет Аверс.
Как определить доходность объекта недвижимости
Квартира квартире рознь. И выбирая квартиру для сдачи аренды, стоит учитывать несколько факторов.
Во-первых, по словам Аверс, нужно осознавать, что покупка недвижимости для сдачи в аренду отличается от приобретения жилья для личного пользования. Некоторые характеристики, важные для вас, могут оказаться лишними или слишком затратными и не окупятся при сдаче в аренду.
Во-вторых, определитесь, с каким типом аренды вы будете работать: долгосрочной или посуточной. Готовы ли вы кроме денег тратить еще и время на управление.
В-третьих, при выборе квартиры и принятии решения о ее покупке для последующей аренды опирайтесь не на свой вкус или чье-то мнение, а на факты. А факты — это только цифры и математический расчет потенциальной доходности объекта.
Чтобы рассчитать доходность объекта, необходимо:
- оценить размеры вложения собственного капитала;
- определить арендную ставку аналогичных объектов на рынке;
- вычесть из денежного потока 15-20% (это прогноз окупаемости по нижней границе), налог на имущество, расходы на мелкий ремонт в течение года, затраты на замену замков между арендаторами и т. д.
Приведем пример. Если однокомнатная квартира в Москве стоит 10 миллионов рублей, а средняя стоимость аренды подобных квартир в этом же районе составляет 50 тысяч рублей в месяц, то доходность можно рассчитать следующим образом.
50 тысяч рублей умножаем на 12 месяцев и получаем 600 тысяч рублей в год денежного потока. 600 тысяч рублей в год минус 30 тысяч рублей (налоги, мелкий ремонт) — выходит 570 тыс. рублей в год.
Итого: при стоимости жилья в 10 миллионов рублей, доходности от аренды в 570 тысяч рублей, окупится квартира за 18,8 лет. Доходность составит 5,7% годовых.
Если расчет делать по пессимистичному сценарию (с учетом коррекции цен, времени простоя между арендаторами или непредвиденного крупного ремонта), то получается так: 50 тысяч минус 20% (учет пессимистического сценария), выходит 40 тысяч рублей в месяц. 40 тысяч рублей умножаем 12 месяцев, получаем 480 тысяч рублей. Вычитаем из этой суммы 30 тысяч на налоги и мелкий ремонт и получаем 450 тысяч рублей в год.
При таком раскладе квартира окупится за 22 года. А доходность составит 4,5% годовых.
Это выгодно?
Нет. Из приведенных расчетов видно, что такую квартиру покупать для сдачи в аренду крайне невыгодно. Судите сами: доходность по облигациям может доходить до 7-8% годовых, а надежность та же.
«Доходность недвижимости должна быть не менее 12% годовых, тогда она может покрыть примерный уровень реальной инфляции. Окупаемость объекта не должна превышать 8 лет. Так, при стоимости квартиры в 10 миллионов рублей ее аренда должна составлять не менее 100 тысяч рублей в месяц.
Более высокую доходность (до 25% годовых) могут обеспечить мини-студии, которые сейчас популярны и востребованы на рынке. Если сдавать такую малогабаритную квартиру посуточно, то можно заработать и до 35% годовых на вложенные деньги. Но это потребует уже не только ваших инвестиций, но и вашего времени», — отмечает эксперт.