При договоре дарения собственник (даритель) передает недвижимость третьему лицу (одаряемому).
Особенность дарения в безвозмездности (отсутствует встречная обязанность одаряемого совершить какие-либо действия) и воли обеих сторон. Предмет дарения должен быть четко идентифицирован — нельзя использовать формулировки «все свое имущество» и пр.
Договор дарения можно заключить «на будущее», то есть с указанием обещания подарить квартиру через какое-то время (это называется консенсуальной сделкой). Однако указание в договоре дарения, что дар, например, квартира, будет передана после смерти одаряемого, делает такой договор ничтожным.
Договор с обязательством «передать квартиру» в будущем в случае смерти дарителя обязаны исполнить его наследники.
«Оспорить сделку вправе лица, чьи права были нарушены данным договором. К таким лицам, в частности, относятся:
— сам даритель;
— наследники дарителя по закону (родственники);
— супруг дарителя;
— собственники квартиры, которые не давали согласие на отчуждение имущества.
Основанием для признания договора дарения ничтожным может послужить:
— факт небрежного обращения одаряемого с имуществом или покушение одаряемого на жизнь или здоровье дарителя;
— отсутствие согласия второго супруга на заключение договора дарения. Если квартира была приобретена в период брака супругами, а также если у супругов отсутствует брачный договор, то в отношении квартиры действует режим совместной собственности. В этом случае при заключении договора дарения было необходимо согласие второго супруга на отчуждение квартиры.
— если сделка была совершена под влиянием угрозы, обмана или насилия,
— если даритель заблуждался в отношении последствий, которые повлек факт заключения сделки,
— если даритель являлся недееспособным или ограниченно дееспособным,
— если даритель не имел законного права на совершение сделки (например, на момент совершения сделки в отношении дарителя была возбуждена процедура банкротства),
— отсутствовало согласие других собственников на отчуждение квартиры (при этом доли не были выделены),
— одаряемым является лицо, которое не вправе принимать дар, — работник образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супруги и родственники этих граждан.
Для минимизации риска признания договора ничтожным рекомендуется заключать его в присутствии нотариуса, который проверяет, в том числе дееспособность сторон, разъясняет последствия заключения договора, проверяет необходимые документы».