Российское законодательство тщательно оберегает права детей. Ребенок может проживать только с родителями или опекунами: по другому адресу его просто не зарегистрируют. И в этом случае, даже если несовершеннолетний не является собственником жилплощади, он обладает всеми правами пользователя.
Продать квартиру с зарегистрированным в ней несовершеннолетним гражданином — это не то же самое, что продать квартиру с зарегистрированным совершеннолетним гражданином. Рассказываем о нюансах таких сделок.
Если ребенок просто зарегистрирован
Если ребенок в квартире просто зарегистрирован, а не является собственником, то продать жилье будет легче, говорит юрист юридической службы «Единый центр защиты» Андрей Харчиков.
«В сделке не будут участвовать органы опеки, однако родители в любом случае обязаны соблюсти права ребенка, то есть зарегистрировать его в новом или ином жилье. Несовершеннолетнего придется снять с регистрационного учета, предоставить об этом справку покупателю и сразу же зарегистрировать в ином месте», — поясняет эксперт.
Если взрослого можно выписать из квартиры в «в никуда», то с ребенком это не сработает, делится адвокат Ольга Сулим. «И абы какая недвижимость для их прописки не подойдет. Она должна быть обустроена по всем правилам безопасности и санитарии. Как минимум должен выдерживаться метраж», — предупреждает Сулим. То есть выписать несовершеннолетнего из двушки в комнату общежития, например, нельзя.
«Бывает, что выписать из квартиры детей перед сделкой не получается, поскольку на тот момент альтернативного жилья нет и выписаться просто некуда. Выходом из такой ситуации станет временная регистрация у близких родственников. Но продавцу в любом случае придется обращаться в суд, чтобы произвести отчуждение согласно судебному решению», — подчеркивает адвокат.
Если ребенок — собственник
Все гораздо сложнее, если продается квартира, в которой у ребенка есть доля. Прежде всего, как говорит директор департамента обеспечения безопасности в сфере недвижимости и юридических услуг международной компании, независимый эксперт Минюста России, депутат Государственного собрания — Курултая Республики Башкортостан Алексей Нилов, такая сделка должна быть удостоверена нотариусом: заключение сделки без предоставления данного документа не допускается. Это дополнительные расходы. В зависимости от стоимости жилья оформление сделки о купле-продаже у нотариуса может достигать 0,4% от стоимости квартиры. Если, допустим, недвижимость стоит 10 миллионов рублей, за услуги нотариуса придется выложить 40 тысяч рублей.
Выделить долю ребенку родители обязаны, если квартира куплена с использованием материнского капитала. В противном случае, если этого не будет сделано, а жилье будет продано без покупки равноценной недвижимости, прокуратура может обратиться в суд и признать использование маткапитала неосновательным обогащением, предупреждает Харчиков. Это уже статья.
«В тех случаях, когда родители все сделали по закону и доли выделили, дети становятся собственниками. И в таком случае сделку по продаже квартиры должны контролировать органы опеки. И сделка должна подразумевать одновременную покупку жилья, которое будет не хуже с точки зрения опеки. Либо деньги от продажи долей детей помещаются на их счета», — отмечает Харчиков.
Несовершеннолетний собственник не может остаться без своей доли в недвижимости, даже если его представители почему-то хотят так сделать, говорит бизнес-тренер агентства недвижимости Виталий Малинин. При продаже такой недвижимости опекуны и/или законные представители (родители) обязаны показать органам опеки, что несовершеннолетнему выделяется доля недвижимости в новом объекте, при этом доля не уступает той, которая в данный момент продается (не допускается ухудшение жилищных условий для несовершеннолетних). В этом случае обязательно должна быть встречная покупка, где несовершеннолетний также получает долю в объекте недвижимости.
«Приведу пример из практики Верховного суда. Продавалась квартира, в которой двое несовершеннолетних владели долями по одной третьей. Органы опеки согласие на сделку дали, указав, что мать-продавец должна купить другую квартиру и выделить в ней такие же доли детям. В течение месяца сведения о новом жилье и выделенных долях должны были быть представлены в опеку. Мать этого не сделала, и органы опеки пошли в суд признавать сделку недействительной. Представляете, каким это стало сюрпризом для покупательницы, полностью оплатившей квартиру? Сделка в итоге была отменена, квартира возвращена в собственность продавца и ее детей, а покупательнице присудили компенсацию», — рассказывает Харчиков.