Ипотека не для всех. Почему получить жилищный кредит стало сложнее

В прошлом году Россия пережила настоящий ипотечный бум: банки выдали рекордное количество жилищных кредитов. Теперь финансовые организации одобряют ипотеку не так охотно. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), доля удовлетворенных заявок снизилась до минимума за четыре года. Как сообщает РБК, в феврале банки одобрили лишь 63,8% заявок на жилищные займы. Для сравнения: в декабре 2020 года показатель составил 69,1%. 

   

   

Банкам не нужны квартиры

2021 год начался с отказов банков выдавать ипотечные кредиты, признает управляющий партнер инвестиционной компании Эдуард Бугров. Доля отрицательных решений в зависимости от финансовой организации варьируется от 15% до 40%. При этом за 2020 год российские банки выдали ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн рублей — эти объемы побили все рекорды предыдущих лет. Но и число банкротств физических лиц в 2020 году тоже было рекордным — по сравнению с 2019 годом рост составил 70%, замечает эксперт.

По итогам 2020 года реальные располагаемые доходы (РРД) населения снизились на 3,5%, свидетельствуют данные Росстата. От уровня 2013 года (последний год, когда РРД росли) показатель отстает на 10%. По подсчетам экспертов, размер ипотечной выплаты в 2020 году «съедал» половину семейного бюджета россиян.

«Логично, что если человек встает перед выбором — купить еду или внести ипотечный платеж, то он выберет первое. Отсюда и гигантский суммарный долг наших соотечественников по ипотечным кредитам — более 9 трлн рублей. Да, в ряде случаев банки готовы пойти навстречу добросовестному заемщику: могут реструктуировать долг или предоставить кредитные каникулы. Но все-таки банк — это не благотворительная организация, в итоге заемщик обязан выплатить свой долг вместе с процентами», — отмечает Бугров.

Рекордный объем выдачи жилищных кредитов в прошлом году — следствие программы льготной ипотеки, по которой граждане могут купить квартиру в новостройке максимум под 6,5% годовых. «В итоге в крупных городах программой начали пользоваться в инвестиционных целях, но, польстившиеся на низкую процентную ставку, заемщики не рассчитали свои финансовые возможности. Рынок строительства программа оживила, но рост спроса на квадратные метры повлек за собой и рост цены на них — новостройки подорожали почти на 9%. Для обычных семей собственная крыша над головой стала еще недоступнее из-за удорожания жилья, а банки получили серьезный процент невыплат по ипотечным договорам. Банки начали отказывать в выдаче ипотеки», — объясняет эксперт.

В свою очередь, риелтор Сергей Наумов добавляет, что банки осознают, что у многих потенциальных заемщиков нет стабильной работы: коммерческие организации увольняют сотрудников, поскольку терпят убытки или вовсе банкротятся. Есть конторы, которые за деньги выдают гражданам «липовые» справки о трудоустройстве и при проверочном звонке банка подтверждают, что такой сотрудник действительно у них имеется. В итоге финансовые организации получают ипотечников с шатким финансовым положением, которые в любой момент могут остаться без дохода и не смогут обслуживать долг. При таком раскладе залог (то есть квартира) у них отбирается и выставляется на продажу. 

«При продолжении данной тенденции через несколько лет рынок недвижимости будет переполнен арестованными квартирами, что повлечет за собой снижение их стоимости и, соответственно, снижение стоимости квартир в целом. Банки просто не смогут вернуть потраченные средства, потому что стоимость квартир сейчас фиктивно завышена за счет привлекательных ипотечных ставок и желающих приобрести жилье без первоначального взноса. Нынешние раздутые цены — это мыльный пузырь, который однажды лопнет», — предупреждает Наумов.

   

   

Собственно поэтому теперь банки особенно тщательно проверяют платежеспособность россиян, обращающихся за ипотекой. И если раньше, при более благополучной финансовой ситуации, кредитные учреждения могли учесть в качестве дохода заемщика средства, которые он получает помимо официального заработка (например, от сдачи жилья в аренду), то теперь банки чаще всего оценивают доходы из справки 2-НДФЛ.

Как сэкономить на ипотеке. Шесть лайфхаков Подробнее

Кого ждет ипотека

Охотнее всего банки одобряют ипотеку заемщикам с хорошей кредитной историей, которые могут со 100%-й прозрачностью подтвердить свои доходы и у которых приличная сумма первоначального взноса: чем она больше, тем меньше рискует банк.

«А вот заемщикам с „серой“ и тем более с „черной“ зарплатой и с плохой кредитной историей рассчитывать не на что. Есть еще одна причина, о которой не скажут прямо ни в одном банке: если вы приобретаете жилье на средства материнского капитала, то обязаны выделить ребенку долю в квартире. Для банка это означает, что в случае невыплаты долга он не сможет даже реализовать залоговое имущество — ни один суд не лишит несовершеннолетнего единственного жилья», — предупреждает Эдуард Бугров.

По словам риелтора, инвестора в недвижимость Артема Сошникова, помимо дохода и суммы первоначального взноса банки учитывают еще и сферу, в которой работает потенциальный ипотечник. 

«Несмотря на то, что объект недвижимости остается в залоге у банка, последнему не совсем интересно заниматься реализацией объекта с торгов. Задача банка — обеспечить возврат заемных средств и заработать на процентах (это куда более прибыльное занятие). Так что в 2021 году для банка существенным индикатором благонадежности заемщика будет род деятельности заемщика.

В первой половине 2020 года банки меняли скоринг, по многим клиентам были отказы или запрашиваемая сумма сильно занижалась. Это касалось наиболее сильно пострадавших от пандемии отраслей, таких как транспорт, туризм, общественное питание, гостиничная деятельность, организация досуга и развлечений», — делится эксперт.