Есть юридические «нюансы». У кого лучше не покупать квартиру

Идеальная квартира для покупки — та, у которой всего один взрослый собственник, который не стоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, который не купил недвижимость на средства материнского капитала, да еще и не зарегистрирован в квартире.

   

   

В реальности подобные предложения встречаются не всегда, да и разлетаются быстро (особенно после прошлогоднего ажиотажа на рынке жилья), а покупатели то и дело сталкиваются с квартирами с неузаконенными перепланировками, несовершеннолетними собственниками и собственниками со справкой из диспансера. Такая недвижимость может стоить дешевле, но может и принести большие проблемы в будущем. Рассказываем, какие квартиры лучше не покупать.

Квартира, которая продавалась много раз

По словам управляющего директора риелторской компании Надежды Коркки, стоит отказаться от той квартиры, которая за последние пять лет продавалась несколько раз. Это тревожный знак. 

«Отследить это можно через выписку из ЕГРН, ее можно оформить дистанционно через портал госуслуг. Частая продажа говорит о том, что от недвижимости быстро избавлялись», — говорит эксперт.

Квартира, купленная на маткапитал 

В квартире, купленной с использованием материнского капитала, обязательно должна быть выделена доля ребенка, то есть ребенок становится собственником недвижимости. При покупке такого жилья есть риск его лишиться в будущем. 

«Есть несколько наиболее популярных сценариев развития такой сделки. Первый — использовался материнский капитал, доли выделены. Тогда продавцу необходимо разрешение на продажу от органов опеки, поскольку ребенок должен переезжать в условия как минимум не хуже предыдущих (это требование опеки). 

Второй — продавец пытается убедить покупателя в том, что доли выделены в другом жилье. Это однозначное мошенничество, проще развернуться и уйти. Доли выделяются только в том помещении, которое приобреталось с помощью сертификата. 

   

   

Рекомендации по минимизации рисков следующие: во-первых, стоит проверить историю перехода прав на квартиру. Теоретически возможна ситуация, при которой материнским капиталом расплачивался предыдущий хозяин, а проблемы возникнут у хозяина будущего», — предупреждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Несовершеннолетний собственник

Кстати о детях. Даже если квартира куплена не на материнский капитал, но в ней есть доля ребенка, это может обернуться сложностями. Такая сделка должна быть обязательно удостоверена нотариусом, указывает директор департамента обеспечения безопасности в сфере недвижимости и юридических услуг международной компании, независимый эксперт Минюста России, депутат Государственного собрания — Курултая Республики Башкортостан Алексей Нилов.

Это стоит денег (в среднем 0,4% от стоимости недвижимости). Конечно, продавцы будут заверять, что расходы на нотариуса оплатят сами, так как их просто заложат в стоимость жилплощади.

Курортная квартира. Сколько стоит жилье в Сочи, Турции и Болгарии? Подробнее

Квартира, полученная по наследству, менее трех лет в собственности

С квартирой в новостройке есть риск попасть в долгострой, да и то с новыми законами он снизился. Со вторичным рынком сложнее: там можно приобрести квартиру, сделать ремонт, после чего объявятся наследники бывших владельцев жилья. Таких случаев полно. Особенно когда доставшаяся по наследству недвижимость была в собственности продавцов менее трех лет. Такие квартиры обычно очень дешево стоят. 

По словам владельца строительной компании Максима Лазовского, опасений может не быть, если жилье продает единственный прямой наследник: супруг или дети. А вот если недвижимость досталась по наследству какому-нибудь двоюродному племяннику и он спешно пытается продать ее по бросовой цене, то это уже риск. 

В большинстве случаев за три года наследники успевают заявить о своих правах и урегулировать спорные ситуации, отмечает Надежда Коркка. 

«Если наследник пропустил срок вступления в наследство без уважительной причины, то шансы его в судебном процессе практически равны нулю. Риски для покупателей возникают тогда, когда эта причина признается судом уважительной, например, наследник отсутствовал в связи с болезнью или работой за границей. Да, всегда существует опасность, что через пять или десять лет появится ранее не учтенный наследник и заявит свои права», — предупреждает Алексей Нилов.

Круговорот недвижимости. Что такое «альтернатива» при продаже квартиры Подробнее

Продавец со справкой из ПНД

Самое распространенное мошенничество на рынке вторичной недвижимости — это когда квартиру продает человек, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере, а потом он обращается в суд, мол, жилье продал в невменяемом состоянии. Суд признает сделку недействительной, покупателей из квартиры выселяют, а деньги могут и не вернуть: собственник со справкой из ПНД уже их потратил, или, что тоже не редкость, в договоре была прописана не полная стоимость жилья, тогда эти деньги и возвращают. 

Как говорит владелец агентства недвижимости Ксения Аверс, сделки с гражданами, состоящими на учете в психдиспансере, тоже должны удостоверяться нотариусом. Как мы уже говорили, это дополнительные расходы. Кроме того, на сделке должен присутствовать доктор, который засвидетельствуют, что продавец вменяем, что решение о сделке он принял самостоятельно, без принуждения и не на кабальных условиях. За услуги врача также придется заплатить. 

Да, собственник, состоящий на учете в ПНД, не может просто так продать свою квартиру, особенно если это у него единственное жилье. Обязательным условием такой сделки является приобретение альтернативной жилплощади с одновременной пакетной нотацией обеих сделок.

Что нужно знать при покупке квартиры

При покупке квартиры на вторичном рынке, как говорит юрист Евгений Антонов, нужно помнить следующие вещи:

— помните, что подавляющее большинство риелторов не имеют юридического образования;
— агентства недвижимости, как правило, не несут ответственности по сопровождаемым сделкам, их юристы не выезжают на сделку;
— обращение к нотариусу не дает защиты от всех негативных последствий на 100%.