В Болгарии недорогая недвижимость. Например, в Бургасе большая трехкомнатная квартира в пяти минутах ходьбы от пляжа стоит 7,8 миллиона рублей, а в Золотых песках — 7,8 миллиона (для сравнения: в Сочи аналогичное жилье стоит 15,8 миллиона рублей).
С 1 мая Болгария открыла границы для россиян (нужен сертификат о вакцинации от коронавируса, отрицательный ПЦР-тест или справка о перенесенном за последние полгода COVID-19).
Вместе с экспертом по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмилой Анисимовой АиФ.ru рассказывает об особенностях покупки жилья в Болгарии.
Что можно покупать иностранцам?
Иностранцам в Болгарии разрешается свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость (квартиры, студии и апартаменты) в многоквартирных домах. А вот дома, виллы и отдельно стоящие здания, землю иностранцы — физические лица (нерезиденты ЕС) купить не могут (для такой покупки понадобится оформление юридического лица в стране и приобретение недвижимости в собственность компании).
Как купить недвижимость в Болгарии?
Процедура подписания договора купли-продажи недвижимости в Болгарии осуществляется у нотариуса, он является гарантом сделки. Нотариус же передает документы в районный суд, где данные вносят в государственный реестр, после чего покупатель получает акт с отметкой о регистрации права собственности. Завершающий этап — регистрация недвижимости в Статистическом управлении Болгарии (Булстат) и налоговой инспекции. Все просто.
Вид на жительство и гражданство
Владелец недвижимости в Болгарии имеет право получить мультивизу сроком на один год и более, с разрешенным сроком пребывания в стране 180 дней в году.
Чтобы получить вид на жительство (ВНЖ) в Болгарии (а потом гражданство), нужно купить недвижимость как минимум на 300 тысяч евро (27 миллионов рублей).
Для пенсионеров (любых категорий) возможно получение ВНЖ при открытии в стране счета, подтверждающего его финансовую состоятельность.
ВНЖ позволяет жить в Болгарии круглый год, въезжая и выезжая из страны неограниченное количество раз. Обладателю ВНЖ можно без визы посещать Кипр, Румынию, Хорватию, а также покупать и регистрировать автомобиль, получить кредит или трудоустроиться, а детям — бесплатно обучаться в школе и посещать детский сад.
Гражданство страны (в несколько этапов, через ПМЖ) позволяет получить болгарский проект «Гражданство за инвестиции», правовые условия которого были разработаны в 2009 году, а в 2014 появилась ускоренная процедура выдачи гражданства.
В базовом варианте этой программы, требуется вложить в экономику Болгарии (в государственные облигации или акции частных компаний) сумму 1 млн болгарских левов (около 512 тысяч евро, или 46 миллионов рублей), и через пять лет после получения ПМЖ можно запрашивать гражданство. В случае удвоения суммы инвестиций право на получение гражданства возникает уже через два года. В качестве инвестиционных можно привлекать также кредитные средства, не только личные.
Где в Болгарии покупать недвижимость?
Цены на недвижимость Болгарии относительно невысокие и значительно ниже чем во многих странах Европы. Покупка студии на Солнечном Берегу может обойтись всего в 12-15 тысяч евро (1-1,3 миллиона рублей). Но несмотря на кризис, цены медленно, но растут. За 2020 год, по данным Национального института статистики, в Бургасе недвижимость подорожала на 5,6%, в Софии — на 3,8%.
Популярностью для покупки у россиян пользуются как северные районы побережья (Варна, Золотые Пески, Альбена, Св. Константин и Елена), так и южная часть (Бургас, Солнечный Берег, Несебр, Созополь). На севере инфраструктура более развита, земель для нового строительства осталось не так много, и цены на недвижимость здесь выше.
Если поселиться в центре Болгарии, летом удобно на несколько недель уезжать на морское побережье, зимой бывать на снежных склонах Балканских гор, осенью посещать минеральные воды на бальнеологических курортах, весной — многочисленные исторические достопримечательности самой Болгарии и соседних государств.
Строящиеся жилые комплексы относятся, как правило, к категории эконом- и комфорт-класса. Именно этим зачастую и объясняется уровень демократичности цен на местную недвижимость. Лишь некоторые застройщики специализируются на возведении объектов бизнес- и элит-класса.
Насколько это выгодно?
Нужно понимать, что уровень сервиса, инфраструктуры и жизни в стране в целом сильно отличается от более высокого европейского. В некоторых местностях иногда отсутствуют элементарные продуктовые супермаркеты.
Инвестиционная составляющая покупки недвижимости в Болгарии в целом не очень высока. В последние годы те россияне, кто ранее приобретал квартиры здесь (в ипотеку, в евро), сейчас стараются продать недвижимость из-за подскочившего курса.
При сдаче домов и квартир в аренду доходность составляет обычно 4-6% годовых и зависит от разных факторов. Например, при долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет 350-500 евро в месяц, в Бургасе — 300-400 евро, в Пловдиве — в среднем 250 евро, в Варне — 350 евро, на Солнечном Берегу — около 250.
Ставки посуточной аренды зависят от качества жилого дома, сезона и т. д. Например, у моря или в горах квартира сдается по 20-50 евро в сутки. Сдавать недвижимость можно самостоятельно, через агентство недвижимости или управляющую компанию, которая может оказывать собственнику и другие комплексные услуги.
В феврале 2020 года в Болгарии были приняты поправки к закону о туризме, регулирующие сдачу жилья посуточно. Собственнику необходимо зарегистрироваться в местной общине, уплатить патентный сбор в сумме от 13 до 130 евро (в зависимости от местоположения объекта) или выкупить разрешение на сдачу в аренду на определенный период времени.
Два раза в год собственник недвижимости должен оплачивать налог на недвижимость (0,15-0,25% налоговой оценки объекта) и коммунальный налог (0,14-0,45% от балансовой стоимости). Страхование недвижимости в Болгарии не обязательно.
Климат в Болгарии достаточно теплый, весна и осень непродолжительные, а лето местами очень жаркое. На побережье зима мягче, а в горах снег может лежать до начала июня. Из-за влажности холод ощущается сильнее, и при зимовке в стране нужно учитывать, что это требует отопления, которое обходится недешево.
В крупных городах есть централизованная система отопления, в мелких городах и сельской местности помещения отапливают за счет газовых и электрических котлов, каминов и печей, в курортных — кондиционерами и электрообогревателями.