Из 98-99 миллионов квадратных метров строящегося жилья на апартаменты приходится 2-3 миллиона квадратных метров, подсчитали в Минстрое. Это меньше 5%.
Апартаменты стоят дешевле квартир и, как правило, находятся в хороших районах. Помимо очевидного преимущества в стоимости, у этого типа недвижимости есть и недостатки, о которых АиФ.ru поговорил с экспертами и выяснил, в каком случае стоит инвестировать в апартаменты.
Купить и сдавать
Разница в цене между апартаментами и аналогичной по характеристикам и метражу квартирой составляет 20%. А иногда она достигает и 30%, говорит девелопер и профессиональный инвестор в недвижимость Руслан Сухий.
«Апартаменты часто появляются в более удачных локациях за счет того, что их строят на земельных участках, где нельзя построить жилой дом, например, из-за нехватки социальной инфраструктуры. Поэтому на месте условной гостиницы или офиса появляется апарт-комплекс, который благодаря хорошему расположению пользуется спросом у арендаторов, если им не так важно наличие социальной инфраструктуры, а важнее, чтобы было удобно добираться до работы или учебы», — поясняет эксперт.
Если апартаменты находятся в районе с хорошей транспортной доступностью, проблем со сдачей их в аренду не будет. Напротив, сдать их можно будет за бОльшие деньги, чем квартиру за те же деньги, но на окраине.
Плюс ко всему апартаменты можно сдавать не только в качестве жилого помещения, но и для коммерческой деятельности. Это может быть и массажный кабинет, и маникюрный салон, и сервис по ремонту смартфонов и т. д.
Подводные камни
Но нужно понимать, что дешевизна апартаментов обусловлена рядом нюансов. Самый главный — де-юре эти помещения имеют статус нежилых. Зарегистрироваться в них не получится.
«Апартаменты юридически являются нежилыми помещениями, поэтому не попадают под действие 214-ФЗ, что увеличивает риски приобретения проблемного актива или долгостроя при покупке объекта на ранних стадиях строительства», — подчеркивает руководитель центра инвестиций в недвижимость и сервиса по переуступкам Роман Корякин.
«В законодательстве жестко регламентированы требования к качеству строительства и безопасности объектов жилой недвижимости. Существуют строгие нормы по противопожарной безопасности, естественному освещению, звукоизоляции, усилению перекрытий, уклонам лестниц, которые все застройщики обязаны соблюдать. При строительстве апартаментов многое остается исключительно на совести девелопера», — предупреждает Сухий.
Еще один момент — программа льготной ипотеки на апартаменты не распространяется.
Содержание общедомового имущества — больной вопрос, с которым часто сталкиваются владельцы апартаментов. В жилом доме все понятно — собственник квартиры является совладельцем общедомового имущества и должен оплачивать его содержание. В здании с апартаментами помимо квартир могут располагаться офисы, торговые помещения, переговорные, комнаты для проведения досуга и пр. Все эти объекты и помещения по факту также являются общим имуществом, содержание которого ложится не только на офисы, расположенные в здании, но и на владельцев апартаментов. Неважно, пользуются они данным имуществом или нет.
«Еще один важный момент — управление домом. В жилых комплексах собственники сами выбирают управляющую компанию, голосуют, принимая на общих демократических основаниях решения по мероприятиям в доме, тарифам и другим вопросам. В апарт-комплексах вполне реальны ситуации, когда застройщик оставляет в собственности часть недвижимости — офисные, торговые помещения, а также какое-то количество юнитов для сдачи в аренду.
Получается, что застройщик становится мажоритарным владельцем с решающим правом голоса. Он может выбрать удобную для себя УК, назначить тарифы на обслуживание дома или вообще ничего не делать. В таком случае у других собственников не будет каких-либо рычагов, чтобы повлиять на его решения», — предупреждает эксперт.
Да, коммуналка в апартаментах дороже, чем в квартирах. Иногда более чем в два раза.
Дороже и налог на апартаменты. Кадастровая стоимость недвижимости повышается каждый год, следовательно, увеличивается и сумма налога. Судите сами: налог на имущество для квартир составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Для столичных квартир с кадастровой стоимостью выше 10 миллионов рублей он повышается до 0,15%. Однако это все равно кардинально ниже, чем налог на имущество с апартаментов, который в большинстве случаев составляет 0,5%, но может быть повышен до 2% от кадастровой стоимости.
В квартирах нельзя устраивать офисы, а в апартаментах можно. Вы можете купить такое помещение и жить рядом с офисом сетевой компании, куда целыми днями будут ходить незнакомые люди. Кроме того, в апартаментах нет ограничений по режиму тишины, поэтому если ваш сосед решит сделать студию звукозаписи или мастерскую, то никто не сможет запретить ему шуметь.
И, наконец, как говорит Руслан Сухий, квартиру нельзя забрать за долги (при условии, если она является единственным жильем). А вот апартаменты могут арестовать и выселить всех жильцов, включая маленьких детей, если у собственника будут проблемы с обслуживанием кредитов (или любые другие долги).
Купить и продать
В ближайшие пару месяцев в Госдуму будет внесен законопроект, определяющий статус апартаментов, пообещал вице-премьер Марат Хуснуллин.
«Считаю, что в течение ближайших двух месяцев этот законопроект внесем. Сложностей ухода от этого вида недвижимости мы не видим», — заявил он в эфире телеканала «Россия 24». По словам Хуснуллина, вопрос со статусом апартаментов может быть решен в течение полугода.
Ранее министр строительства Никита Стасишин сообщил о планах по утверждению жилого статуса апартаментов и последующего запрета на их строительство.
Как прогнозируют эксперты, такое изменение в законодательстве сразу повысит цены на апартаменты на 15-20%.
«Многие участники рынка, и я в том числе, уверены, что в ближайшие год-два соответствующий законопроект примут в той или иной интерпретации. Как только это произойдет, апартаменты прибавят в цене 15-20%. Именно на столько они сейчас продаются дешевле, чем полностью идентичные по характеристикам квартиры», — поясняет Роман Корякин.
По его словам, выгоднее всего инвестировать в апартаменты в Санкт-Петербурге: доля такого жилья в Северной столице пока скромная, не более 5-10%. «В столице, например, доля апартаментов в общем объеме жилья уже достигает 25%. Учитывая, что Петербург повторяет тренды Москвы, то можно ожидать, что в ближайшие годы петербургский рынок апартаментов будет активно расти, что приведет к росту спроса и цен», — полагает эксперт.