В кризисные времена одна из самых незащищенных категорий — это заемщики: каждый может остаться без работы, а должникам, помимо основных расходов, приходится как-то обслуживать кредиты. Вспомнить хотя бы валютных ипотечников, долги которых в 2014 году взлетели вдвое из-за девальвации рубля.
Что можно сделать с ипотечной жилплощадью, если обслуживать кредит не получается? АиФ.ru узнал у экспертов.
Продать
Когда у заемщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, он может продать ее. Для этого нужно обратиться в банк за разрешением. Практически всегда финансовые учреждения идут навстречу и дают согласие на сделку по продаже залогового жилья. Единственное, банк может запросить деньги за такое разрешение. А еще этот документ не бессрочный: за два-три месяца придется найти покупателя или получать новое разрешение.
Как говорит партнер юридической компании, юрист Светлана Петрикова, возможен такой вариант: собственник жилья сам находит деньги для погашения ипотеки, закрывает кредит, снимает обременение и продает квартиру как свободную. «Это наиболее простой вариант для всех сторон сделки: продавца, покупателя и банка. Плюс заключается в том, что продавец может рассчитывать на рыночную цену объекта недвижимости с учетом его состояния, месторасположения и т. д. Минус — в том, что продавцу надо найти сразу достаточно большую сумму денег. Такая возможность есть не всегда», — подчеркивает эксперт.
Самый популярный вариант — это когда продавец берет краткосрочный потребительский кредит для погашения остатка по ипотеке, а получив деньги от продажи квартиры, его закрывает. Здесь надо просчитать рентабельность, ведь потребительский кредит выдается под гораздо более высокий процент, чем ипотека. Продавец должен понимать, что все то время, пока квартира будет продаваться (а это может занять несколько месяцев), ему придется платить проценты по новому кредиту.
Есть также вариант, когда продавец берет потребительский кредит уже после того, как найден покупатель на квартиру и между ними заключен договор аванса или задатка. «Но здесь надо учитывать такой момент, что обременение с залоговой квартиры будет снято в течение 30 календарных дней после погашения ипотеки. Только после снятия обременения можно будет приступить к оформлению сделки.
При этом переход права собственности на недвижимость через Росреестр может занять до двух недель. Не факт, что покупатель согласится ждать столько времени», — говорит Петрикова.
Еще один возможный сценарий: когда покупатель дает продавцу деньги на погашение ипотеки, которые потом зачитываются в стоимость квартиры.
Чисто теоретически такой вариант выглядит простым, логичным и понятным, но юридически является самым рискованным для покупателя, предупреждает юрист. Опасность заключается в том, что после передачи денег покупателем продавцу, тот может отказаться от сделки. Тогда покупателю останется только ходить по судам и возвращать деньги, переданные продавцу. «Именно деньги, а не квартиру, потому что на нее покупатель никаких прав не приобрел. Вряд ли недобросовестный продавец добровольно захочет возвращать деньги по исполнительному листу, если дело дошло до суда. Долг придется взыскивать через судебных приставов, скорее всего, частями. Таким образом, возврат всей суммы может занять несколько лет.
Безусловно, далеко не все продавцы являются недобросовестными, существуют сделки, проведенные именно таким способом. Но риск есть, и я бы настоятельно рекомендовала о нем подумать», — указывает она.
Уйти на каникулы
У заемщиков есть возможность взять ипотечные каникулы. «Банковские клиенты, попавшие в трудную жизненную ситуацию (их перечень есть в законодательстве), имеют право на ипотечные каникулы (льготный период), в течение которого заемщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотечного кредита на срок до шести месяцев. Потеря работы входит в перечень трудных жизненных ситуаций. Но для получения права на льготный период будет необходимо представить подтверждающие документы», — поясняет доцент кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Наталия Рогожина.
Как говорит эксперт по недвижимости Станислав Галкин, даже если желания оставлять квартиру нет, то кредитные каникулы могут помочь выгоднее продать ее. Дело в том, что во время действия кредитных каникул, платежи по ипотеке будут заморожены, поэтому не будут начисляться проценты, копиться пени и штрафы.
Стать банкротом
А если цена продажи квартиры окажется меньше остатка по ипотеке, то остаток по кредиту заемщику все равно придется возвращать. В таком случае лучше подать иск о банкротстве, считает руководитель федеральной юридической компании Валентина Зебницкая. В процедуре банкротства квартиру продаст арбитражный управляющий (не нужно нести расходы на поиск покупателя), а остаток долга спишется в конце процедуры.