На рынке частенько появляются квартиры с ценой ниже средней. Практически все они с «сюрпризом». Одна заложена какому-то непонятному физическому лицу. В другой сделана незаконная перепланировка. Собственник третьей состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
Желающие сэкономить покупатели с радостью покупают недвижимость с дисконтом, не проверяя собственника и квартиру как следует. А потом остаются без нее. В нашей стране давно процветает мошенничество, когда владельцы жилья, состоящие на учете в ПНД, продают квартиру, а потом они ;t (или их родственники) обращаются в суд. Мол, продавали жилплощадь в невменяемом состоянии. Суд встает на сторону собственников с «диагнозом», признает сделку недействительной, а деньги покупателям не возвращаются: продавец же был невменяем, потратил миллионы на конфеты (реальный случай!).
С другой стороны, далеко не все граждане, стоящие на учете в психоневрологическом диспансере, — аферисты. Они просто хотят продать жилплощадь. А стоит ли покупать недвижимость у собственников со справкой?
Проверяем собственника и квартиру
Часто собственники, стоящие на учете в ПНД, злоупотребляют алкоголем, это видно невооруженным взглядом, да и квартиры находятся в плохом состоянии, делится опытом инвестор, владелец агентства недвижимости Ксения Аверс. Собственно, поэтому покупателей и не смущает цена. А зря. Именно в таких случаях самый большой процент мошенничеств с многочисленной перепродажей одного и того же объекта.
«Если на показах квартиры с вами общается представитель продавца — риелтор, — не давая ему сказать ни слова, это должно насторожить. Задайте ему напрямую пару вопросов: „Почему продаете квартиру? Давно продаете? Сколько показов было? Где планируете жить после продажи?“ После таких вопросов в квартире одной молодой семьи, которая очень прилично выглядела, я заметила, что супруг сидит на диване, смотрит в одну точку и нервно теребит свои пальцы. Я задала вопрос в лоб: „Как вы себя чувствуете? Все ли хорошо?“ И повторила вопрос: „Почему вы продаете квартиру?“ Отпираться под пристальным взглядом было бесполезно, и они признались, что муж подсел на легкие наркотики и у них накопился большой долг, поэтому приходится продавать квартиру. На учете он еще не состоял, но при желании мог бы доказать через медицинскую экспертизу, что был невменяем, и отсудить проданную жилплощадь назад», — рассказывает Аверс.
Если продавец прошел первую проверку на вменяемость, это вовсе не значит, что теперь ему можно доверять. Теперь нужно проверять реальные документы. В первую очередь — архивная справка, где указывается, сколько раз квартира продавалась, были ли выбывшие жильцы (например, потерявшие дееспособность и отправленные на принудительное лечение). Это важно, потому что по возвращении такие лица могут обратиться в суд и истребовать расторжение сделки. Кроме того, следует запросить у продавца справку из ПНД.
«Да, такую справку можно купить за 1,5 тысячи рублей, но ответственность за подделку документа в таком случае будет нести продавец. И он, скорее всего, утратит свое право требования расторжения сделки и возврата квартиры, если будет доказан его корыстный или мошеннический умысел при подделке документов», — поясняет Аверс.
Если собственник все-таки болен
Если владелец квартиры сам признался, что состоит на учете в ПНД, не стоит сразу приравнивать его к мошенникам и отказываться от покупки квартиры. Есть способы застраховаться.
Во-первых, такая сделка должна быть обязательно удостоверена нотариусом. Нотариус еще раз самостоятельно закажет справки и выписки о собственнике и квартире и примет решение о возможности проведения сделки. Да, нужно понимать, что стоимость услуг нотариуса будет выше, чем при обычной покупке квартиры, но зато вы будете уверены в чистоте сделки. Нотариусы несут ответственность собственным имуществом, если будет установлено, что расторжение сделки наступило по их халатности или ошибке.
«Во-вторых, на сделке обязательно должен присутствовать специальный доктор, который зафиксирует и засвидетельствует, что собственник на момент сделки находится в здравом уме и трезвой памяти и что решение о сделке принято им самостоятельно, без понуждения и не на кабальных для него условиях. Присутствие врача в такой сделке увеличивает ее безопасность на 50%», — говорит эксперт.
Как и в случае с нотариусом, за услуги врача тоже придется заплатить. Аверс советует искать доктора по рекомендации (например, через нотариуса).
Важный момент: собственник, состоящий на учете в ПНД, не может просто так продать свою квартиру, особенно если это у него единственное жилье. Обязательным условием такой сделки является приобретение альтернативной жилплощади с обязательной одновременной пакетной нотацией обеих сделок.
«Помните, что, если у собственника найдется хоть один повод для расторжения сделки, он может им воспользоваться в любой момент. Например, через год у него кончатся все деньги от продажи квартиры, которые он пропьет или проиграет в казино, и он сможет подать в суд. И суд, скорее всего, примет его сторону, считая пострадавшей стороной, если ему негде будет жить (если не приобрели альтернативу сразу) или если он докажет, что в момент продажи квартиры был не в себе.
В случае расторжения договора купли-продажи квартира возвращается продавцу, ну а деньги он не вернет», — предупреждает Аверс.