Покупаем вторичку. Как составить договор купли-продажи квартиры

Покупатель квартиры на вторичном рынке всегда находится в более незащищенном положении, чем покупатель жилья в новостройке. Слишком много мошеннических схем. Старший юрист практики разрешения споров и юридического сопровождения Ирина Курильская рассказала АиФ.ru о случае из своей практики, когда по адресу купленной недвижимости было зарегистрировано юридическое лицо. Новые собственники заселились в квартиру, а через некоторое время к ним пришли приставы, чтобы арестовать имущество, расположенное по юридическому адресу компании. И это одна из десятка (если не сотни) неприятностей, с которыми могут столкнуться покупатели вторички. Чтобы избежать их, нужно быть максимально внимательным с продавцом, да и с объектом недвижимости тоже. И в первую очередь это касается договора купли-продажи квартиры. Вместе с экспертами мы разобрались, что в нем должно быть, а что должно насторожить.     

   

Договор без купюр

Прежде всего в договоре указываются стороны, участвующие в сделке: продавец и покупатель. Без этого никуда. 

«Обязательно в договоре нужно указать дату и место его заключения, паспортные данные продавца и покупателя, предмет договора, прописать сущность договора (продажа, аренда или какое-то другое действие) и цену сделки (стоимость квартиры). Если в квартире кто-то остается жить дальше (рента или дети в случае сделки супругов после развода, например), тоже необходимо обязательно указать этот момент», — поясняет владелец строительной компании Максим Лазовский.

Кстати, насчет стоимости. Как говорит управляющий директор риелторской компании Надежда Коркка, цена квартиры должна соответствовать оговоренной, то есть не быть ниже или выше (последнее бывает при покупке в ипотеку, когда стоимость увеличивается на величину первоначального взноса, что также незаконно). Также в документе приводятся все параметры квартиры (адрес, этаж, площадь, количество комнат).

«Кроме того, требуется указать источники средств и способ оплаты. Обязательно следует прописать наличие или отсутствие обременений, ограничений, долгов за ЖКХ и иных подобных нюансов. И, разумеется, немаловажно определить ответственность сторон и порядок рассмотрения споров. Это очень важные нюансы, которые в перспективе могут повлечь за собой долгие разбирательства, не говоря про потраченные нервы и средства», — подсказывает Коркка. 

Первичка или вторичка: какая недвижимость будет дорожать быстрее? Подробнее

Еще один важный момент — это сроки передачи жилья. Казалось бы, человек заплатил за квартиру деньги, он владелец. А бывший собственник не уезжает, выселить его может лишь суд, а не полиция. Впрочем, по словам Лазовского, здесь риски и для покупателя, и для продавца, ведь признание сделки недействительной может больно ударить по любому из них. Возвращать деньги никто не хочет.

Если не включить перечисленные условия в договор, это может привести к его незаключенности, поскольку у продавца и покупателя не возникнут правовые последствия договоренностей, говорит Ирина Курильская. Проще говоря, если в договоре не будет информации об объекте недвижимости, Росреестр откажет в регистрации перехода права собственности. Кстати, чтобы однажды к вам не пришли приставы, которые будут описывать имущество бывших хозяев жилья, обязательно проверяйте, не зарегистрированы ли по этому адресу юридические лица, подсказывает юрист.

   

   

Курильская рекомендует прописывать в договоре купли-продажи гарантию со стороны продавца того, что у него нет признаков неплатежеспособности, что не нарушаются права супруга и несовершеннолетних детей, а также устанавливать ответственность на тот случай, если эта гарантия не соответствует действительности. При возникновении спорной ситуации будет возможность взыскать с недобросовестного продавца кругленький штраф. 

Какую недвижимость покупать выгоднее: первичку или вторичку? Подробнее

Чего в договоре быть не должно

Некоторые продавцы, пытаясь уйти от налогов, указывают в договоре не фактическую сумму сделки, а заниженную. Это плохая практика, говорит президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. Дело в том, что указание в договоре заниженной стоимости сразу относит договор в разряд ничтожных, то есть являющихся недействительными с момента заключения сделки (независимо от признания ее таковой судом).

«Когда продавец предлагает занизить стоимость квартиры для ухода от налогов, это незаконно. При выявлении подобного факта сделка может быть признана недействительной. <...> Разумеется, важно проверить все документы, которые представляет продавец: как удостоверяющие личность (паспорт), так и на объект недвижимости (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН). Особенно внимательно стоит подойти к их изучению, если квартира продается по доверенности или получена по договору ренты», — добавляет Коркка.