На что проверить квартиру перед покупкой. Чек-лист

У каждой квартиры на вторичном рынке есть своя история. И она не всегда очевидна для покупателя. А это уже риск потери денег, а то и квартиры. Вместе с экспертами АиФ.ru рассказывает, на что проверить жилплощадь перед покупкой. 

   

   

 Документы на собственность

На первоначальном этапе следует проверить продавца. Как минимум следует удостовериться в корректности его паспортных данных, в том, не включен ли его документ в список недействительных (это можно сделать на сайте МВД), подсказывает управляющий партнер риелторской компании Надежда Коркка. Если паспорт не в порядке, вы сразу отсечете этого продавца и сэкономите уйму времени. 

 Если квартира продается по доверенности, нужно проверить достоверность сведений в ней (в том числе паспортных данных), а также выяснить, является ли она действующей (это можно сделать на сайте www.reestr-dover.ru или у нотариуса). Если доверенность выдал пожилой или недееспособный гражданин, это повод отказаться от сделки, говорит Коркка.

Торг уместен. Как сбить цену при покупке квартиры? Подробнее

Теперь нужно проверить документы, подтверждающие право собственности. «Основные сведения содержатся в выписке из ЕГРН. Это информация о переходе права собственности с 1998 года, а также сведения о зарегистрированных правах. Уже на этом этапе можно выявить проблемные точки», — замечает эксперт.

Для полной картины руководитель юридической компании Андрей Лихачев рекомендует получить две выписки из ЕГРН. Первая — на объект недвижимости, которую может получить и сам покупатель. В документе содержатся официальные характеристики квартиры, информация о ее владельце, основание собственности. Кроме этого, в выписке есть важная информация об отсутствии или наличии обременений, о том, не находится ли квартира под арестом или в залоге, не включена ли в реестр объектов культурного наследия и не находится ли земельный участок в границах охранной зоны или зоны с особыми условиями использования.

Вторая — выписка о переходе прав на объект. Такую выписку сможет получить только собственник квартиры или представитель по доверенности. Если продавец не хочет показывать документ, это повод усомниться в чистоте сделки. «Выписка о переходе прав покажет историю перехода прав собственности между бывшими владельцами, а также основания перехода к нынешнему собственнику», — поясняет эксперт. 

Дорогая с ремонтом или дешевая, но убитая. Какую квартиру купить выгоднее? Подробнее

Если выяснится, что у квартиры слишком часто (два раза или более за последние пять лет) менялись владельцы, то это повод отказаться от сделки. Возможно, в ней имеются серьезные дефекты, устранение которых потребует серьезных вложений, предупреждает Коркка.

   

   

 «Если квартира продается уже не первый раз за год, такая цепочка перепродаж может скрывать неправомерную схему приобретения квартиры», — добавляет доцент Финансового университета при Правительстве РФ, к. ю. н. Сусана Киракосян.

 Полученную по наследству квартиру также стоит проверить внимательно. Хорошо, если с момента вступления в него прошло более трех лет, так как за это время все претенденты на наследство уже заявят о своих правах, указывает Коркка.

Если собственников несколько, нужно убедиться в том, что все они согласны продать квартиру, отмечает Лихачев. Эксперт также советует узнать, является ли недвижимость приобретенной в браке. Дело в том, что в таком случае продавец должен предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры. «Бывают ситуации, когда имущество приобретено во время брака, а продажа осуществляется после развода. В этом случае также согласие супруга, хоть и бывшего, обязательно. Иначе сделка может быть оспорена несогласным супругом», — предупреждает эксперт.

Если среди собственников есть несовершеннолетние, нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры — несовершеннолетний, продать квартиру без одобрения органов опеки невозможно.

Перспективные районы. Где купить квартиру, чтобы потом продать дороже? Подробнее

Использовался ли материнский капитал

Кстати, о несовершеннолетних. Как говорит Лихачев, следует проверить, не приобретена ли продаваемая квартира с использованием материнского капитала. Если продавец хочет скрыть факт использования маткапитала, чтобы не выделять доли детям из-за сложной процедуры продажи, то в первую очередь для самого продавца это чревато негативными последствиями, в том числе и со стороны правоохранительных органов. 

«Поэтому данный факт скрывается редко. Но в любом случае покупатель должен выяснить это обстоятельство, особенно если у продавца есть дети. Продавец может онлайн заказать выписку из ПФР об остатке маткапитала. Если же он использован полностью или частично, покупателю необходимо добиться от продавца полного отчета о целях использования маткапитала. В ином случае при уклонении продавца лучше отказаться от такой сделки, так как дети, не получившие доли в праве собственности при использовании маткапитала, вправе при достижении совершеннолетия оспорить такую сделку. Это может сделать и ПФР», — рассказывает эксперт.

Информация о зарегистрированных

При покупке квартиры на вторичном рынке есть риск нарваться на временно выписанных лиц (военнослужащие, заключенные и т. п.). Для получения информации о таких лицах нужно попросить у продавца справку по форме 9 и справку по форме 12. 

Особенно эти справки важны, если квартира приватизировалась, а в этот период были временно снятые с регистрационного учета граждане, подчеркивает Лихачев.

«Квартира продается без просмотров». Кто и что стоит за такими объявлениями Подробнее

Проверяем квартиру

Необходимо также изучить техническую документацию (техпаспорт и поэтажный план) на квартиру. «Если делалась перепланировка или переустройство, то продавец должен представить оформленные документы (как минимум акт со всеми подписями и технический паспорт на квартиру со свободной планировкой). Вариант с несогласованными работами однозначно не надо покупать, так как проживать там попросту небезопасно», — предупреждает Надежда Коркка.